لا شك أن كل مستثمر في العقارات عند شراءه لعقار معين فأنه لدية القناعة الخاصة به أن سعر العقار في الاتجاه الصعودي و انه سوف يرتفع في المقابل أن أصبح البائع من مستثمرين العقار فأنه لدية القناعة أن سعر العقار سوف يتجه في الاتجاه السفلي و ينخفض، وان نظرنا إلى كل منهم في دراسته لوجدناها مقنعه , لذلك تضاربت الآراء و أصبحنا في حيرة من اتجاه العقار.
لذلك أتقدم بكتابة وجهة نظري القاصرة , و توقعي إلى أين تتجه أسعار العقارات في السعودية
الجانب الأول: نظرة المتفائلين في أسعار العقار
عندما طرحت لمستثمرين العقار عن توقعهم في أسعار العقار ونظرتهم أن العقار متجه للارتفاع في الأسعار, وعندما طلبت منهم إعطائي وجهة نظرهم في الأسباب المؤدية إلى الارتفاع, فحصرت منها التالي:
1 – أن الطلب على العقار متزايد بسبب النمو السكاني. وفي كل سنه يزداد الطلب على العقار. (هل النمو السكاني لم يبدى إلا في عام 2006م ؟ )
2 – أن الأراضي المطورة في السعودية والتي وصلت لها الخدمات محدودة.
3 – رغبت المواطنين في السكن في مناطق معينه وخاصة القريبة من إعمالهم أو أقاربهم.
4 – أن العقار سلع ملموسة وهو الابن البار, الذي له عائد اعلي من السندات والصكوك والأسهم السعودية التي أصبحت متقلبة المخاطر.
5 – محدودية فرص الاستثمار.
6 – دعم البنك العقاري يجعل الأموال تضخ سيوله للعقار.
7 – حل المساهمات العقارية و رد الأموال والتعويضات لأصحاب العقارات المثمنة سوف تعود إلى العقار لأنها أموال استثمارات عقارية.
الجانب الثاني: المتشائمين في أسعار العقار
عندما طرحت لمستثمرين العقار عن توقعهم في أسعار العقار و نظرتهم أن العقار متجه للانخفاض في الأسعار, و عندما طلبت منهم إعطائي وجهة نظرهم في الأسباب المؤدية إلى الانخفاض, فحصرت منها التالي :
1 – أن أسعار العقارات وصلت إلى أسعار فوق قدرة المستهلك أي المواطن الذي يبحث عن السكن مما يقلل القدرة الشرائية.
2 – أن العقار في عام 1402 – 1403 هـ, وصل قمة وانهار بشكل قوي في عام 1405هـ, و التاريخ يعيد نفسه.
3 – أن مصيدة العقارات أشبة بكارثة الأسهم في عام 2006م.
4 – سعي الدولة حفظها الله إلى تطوير الأراضي و البنية التحتية, و فتح الجامعات والمدارس في مناطق متعددة لكي تتوسع وتطور الأراضي.
5 – اتجاه المستثمرين في العقار بعد خروجهم منها إلى الأسهم السعودية لان الاقتصاد في نظرهم لقد خرج من الركود مما يصنع فرص في الأسواق المالية.
وجهة النظر:
جميعهم على حق وجميعهم لديهم القناعة الخاصة بهم, ولكن سأضع وجهة نظري بأكثر تعمق ,, العقار متجه للانخفاض ولكن ليس بالسرعة التي يتوقعها المتشائمين من أسعار العقار.
الأسباب الداعمة لذلك:
1 – أن استمرار العقار بالأسعار الحالية يرفع التضخم والذي يسبب ارتفاع الفقر.
كيف يحدث ذلك ؟
عندما ترتفع قيمة تقييم الأصول العقارية المملوكة فأن ذلك يرفع الإيجار ويرفع تقييم العقار, مما يزيد من تكلفة السلع المنتجة لدى المصانع أو ارتفاع قيمة تكلفة المخزون مما يتطلب رفع السلع النهائية على المستهلكين, وبذلك تقل قدرة مشتريات المستهلك النهائي, وأيضا يسبب في ارتفاع المبلغ المدفوع للإيجار للسكن, و بهذا تقل القوة الشرائية والطبقة المحدودة الدخل هي أكثر طبقة تتأثر بسبب قلة الموارد المالية لها.
وعند ارتفاع الأسعار والتضخم تسبب قلة البيع التجاري, مما يقلل قوة الشراء مما يقلل من الإنتاج والتوسع والتي أساسها صنع الوظائف.
2 – أن ملاك العقارات الحاليين مستثمرين طويلين الأجل أو متوسطين الأجل بعكس مضاربين الأوراق المالية.
عندما يقدم مضارب العقارات بشراء العقار فأنه يبحث عن ربح على مدى سنوي أو نصفي, لذلك فأن الوقت لدية طويل, بعكس مضارب الأسهم الذي يكون لحظي بمعنى يشتري أوراق ماليه في شركة معينه و يقوم ببيعها في نفس اليوم, و قد يكون اقل من الساعة, لذلك فأن حركة سوق الأسهم مختلف.
3 – أن انخفاض أسعار العقارات بشكل حاد تدخل الدولة في أزمة ماليه لا يحمد عقباها.
عندما أقدمت البنوك السعودية بالإقراض برهن العقارات, فأنها دخلت ضمن الحكومة, لذلك يختلف عما حدث في عام 1405هـ, لان ذلك سوف يجعل المقرضين من البنوك يتوقفوا عن سداد الأقساط, ويتنازلون عن العقار المرهون, أن كانوا حديثي الإقراض, ولكن عند مرور السنة الأولى وانخفض العقار بنسبة 2%, فأن ذلك لا يدفع المقترض إلى التنازل عن المرهون, و عند مرور سنتين مع استمرار السداد و انخفض العقار بنسبة 5%, فأن ذلك لا يدفع المقترض إلى التوقف عن السداد والتنازل عن المرهون العقاري, ... الخ.
لذلك من المصلحة العامة وعدم تضرر البنوك التي هي أساس اقتصاد أي دولة, ( لان عدم توفر التدفق النقدي لدى البنوك يجعلها لا تستطيع أن توفر النقد مما يجعل الثقة تنعدم وتخرج الأموال من البنوك السعودية للخارج ) فأنه عند أي نزول قوي للعقار, سوف تجد أخبار وقرارات داعمة تعتبر كنقاط مقاومه لأسعار العقار.
ما هي مسببات أو الدوافع التي أدت إلى ارتفاع أسعار العقارات وخاصة الفترة بين 2006م إلى وقتنا الحالي:
1 – بسبب عدم وجود مجالات استثمارية غير الأسهم السعودية والعقارات, وعند وصول الأسهم السعودية إلى أسعار فلكية بعيدة كل البعد عن العائد الاستثماري, وفي المقابل وجود عرض عقاري من صغار المستثمرين والمواطنين الذين يرغبون في الدخول في سوق الأسهم السعودي لتحقيق أعلى عائد مضاربي.
2 – سبب انخفاض نسبة الفائدة, مما أدت إلى انخفاض العائد الاستثماري على الودائع الادخارية والسندات, جعلت الأموال تخرج من البنوك وتتجه إلى استثمارات ذات عائد أعلى, وكان العائد العقاري مرتفع حيث أن العائد أعلى من 5%. من قيمة الأصول المملوكة.
لذلك ما هي القرارات التي تخفض من سعر العقار؟
1 – السماح بزيادة مساحة البناء, مثل السماح بدور إضافي بعد تأهيل البنية التحتية, مما يخلق مساحة 50% إضافية بالنسبة للأراضي السكنية المسموح لها بطابقين.
2 – فرض ضرائب أو زكاة على الأراضي البيضاء التي تتوسط الأحياء السكنية المعمرة.
3 – تحديد أسعار متر الإيجار, مما يحد من العائد على الأصول.
4 – تطوير الأراضي والمخططات الجديدة.
5 – إنهاء المشاكل في العقارات الناتجة من المساهمات العقارية المجمدة من فترة طويلة.
6 – تطوير الأحياء العشوائية, و القديمة.
7 – ارتفاع نسبة الفائدة العامة, مما يحد من تدفق الأموال خارج البنوك للعقار.
في المقابل القرارات التي ترفع أسعار العقارات :
1 – الرهن العقاري, الذي سوف يجعل تدفق الأموال والقروض للعقارات.
2 – الأنفاق الحكومي من قبل البنك العقاري.
3 – محدودية المنح العقارية المقدمة للمواطنين.
الخلاصة :
أن العقار لن يستمر طويل في الارتفاع بسبب عدم القدرة الشرائية لدى المواطنين بعد اكتفاء الطبقة الوسطى والكبيرة من امتلاك العقارات, والتي تتداول العقارات فيما بينهم , وأن العقار لن ينخفض بأذن الله بشكل حاد كما حدث في سوق الأسهم السعودية في عام 2006م, لان ذلك سوف يختلق أزمة ماليه لدى البنوك, وأن من مصلحة الدولة أن لا يكون جميع المواطنين يملكون سكن صغيرهم و كبيرهم لان ذلك لن يصنع استثمارات عقارية داخل البلاد, وأن الانخفاض سوف يكون تدريجيا رويدا رويدا , وان المحافظة على مستوى الأسعار يتم بأنفاق البنوك الأموال المقرضة بالرهن العقاري لحفاظها على مستوى الأسعار, لسعيها للحفاظ على قيمة العقارات المملوكة لديها في السابق.
اعتقدان العقارفي نزول متدرج لكنه مستمر بسبب ارتفاعه الزايد وتوجه الدولة لحل مشكلة الاسكان وفرض الزكاة على الاراضي البيضاء ..والنزول بدافعلا..شكراللكاتب الكريم
3 – أن انخفاض أسعار العقارات بشكل حاد تدخل الدولة في أزمة ماليه لا يحمد عقباها??????????????????????????????????? !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
شكرا لكم جميعا و بارك الله لكم ,,, اخوي الكيماوي ... لم اعرف ما هو استفسارك و لكن اتوقع انك تشير لماذا نزول العقار سوف يدخل الدولة في ازمة ماليه لا يحمد عقباها ؟ انها ستتكرر ازمة الولايات المتحده لدينا ان وجدت , و السبب ان انخفاض العقار بشكل حاد سيجعل المقرضين برهون عقارية في الوقت القريب يتوقفون عن السداد و يتنازلون عن العقار المملوك لهم ,, مما يصنع زيادة عرض في العقار ,, و البنوك لا تريد امتلاك اصول غير سريعه التسييل ,, مما يتوقف تدفق اموال الاقساط العقارية , مما يضعف قوة السيولة لدى البنوك ,, مما يعرضها الى فقدان الثقة من المواطنين , لذلك سعت سما و التي بمثابة البنك المركزي للبنوك السعودية الى رفع المخصصات لمحفظة القروض الى 100% , خوف من حدوثها و تحفظ على هذا الجانب قبل وضع الرهن العقاري و شروطة الذي يعتبر اول مرحله انخفاض للعقار . و الله اعلم .
هناك عامل مهم اخي الكريم حبذا لو اشرت لدوره في ارتفاع الاسعار وهو ضخ سيولة نقدية كبيرة في البلد خلال السنوات القليلة الماضية .. صحيح ان نسبة لايستهان بها ربما تكون دخلت جيوب غير السعوديين .. الا ان مبالغ نقدية هائلة تدور الآن داخل البلد بحثا عن مجالات استثمارية محدودة
السلام عليكم اخي عبدالمحسن شكرا على طرحك الجميل للموضع , وهو بالفعل يحاكي مطلب اساسي من احتياجات الشعب. ارجو ان تدعم بالارقام نقطة (3) أن انخفاض أسعار العقارات بشكل حاد تدخل الدولة في أزمة ماليه لا يحمد ؟؟!!!!! هناك فرق بين انظمة الاقراض البنكيه في السعوديه والولايات المتحده حيث ان مايفوق 80% من الشعب السعودي مقترض من البنوك بضمان الراتب وليس العقار حيث انه لم يطبق الرهن العقاري في المملكه الى الان. ان القرض برهن الاصول مثل الاراضي لفئة معينه من المواطنين وهم اكثرهم من الطبقه الغنيه واصحاب العقارات الكبيره المعدودين (المحتكرين للاراضي) وهي قروض مقابل استثمارات اخرى .... بوجهة نظري ان النزول الحاد في الاراضي يفيد المواطن حيث ان الاخير يملك ارضه للسكن لا للتجاره بل انه سوف يحد من شجع وطمع المحتكريين للعقارت ويفتح المجال للمواطن ذوالطبقه المتوسطه والدنيا من الاقدام بالشراء ولو بالاقتراض من البنوك بمتوسط الراتب السعودي الذي لا يتعدى من 5000 الى 8000 الف ريال ولا تقلق على البنوك السعوديه حيث انها تملك احتياطي ضخم وارباحها تتعدى قيمة الاراضى المرهونه لديها من كبار المحتكرين ,, ان دولتنا بخير وتستطيع ان تدعم اي بنك يثبت لديه ازمه ماليه عند حدوث ذلك لاسمح الله مثلما دعمت الولايات المتحده بعض البنوك الحكوميه المقرضه لمواطنيها
أشكرك وأحيي طرحك الراقي. اكثر المضاربات العقارية على اراض بيضاء! يعني أن نسبة كبيرة جدا من الناتج القومي تداول تراب فقط. قال تعالى: (والأرض وضعها للأنام) ونحن جزء من الأنام. لو فرضنا متوسط سعر الأرض 250 ألف ومتوسط الرواتب 5000 ريال شهريال (60 ألف ريال/سنة) يحتاج الفرد جمع رواتب 4 سنوات لشراء أرض. واذا كان يدخر ربع راتبه فانه يشتري الارض بعد 16 سنة تقريبا... اذا تضخم العقار بنفس زيادة الراتب تبقى 17 سنة واذا تضخم العقار أكبر من ذلك فالشكوى لله الارض المخلوقة لنا بهذا الغلاء. أو أن أوقاتنا وأعمارنا بهذا الرخص لا أستبعد - بدون مبالغة - مستقبلا تصير القبور بفلوس اذا استمر الحال على ما هو عليه.
شكرا للكاتب على الطرح الميز واتفق معاه على جميع النقاط ماعدا ماتطرق اليه الاخ مهندس7×7 .الرهن العقاري غير مطبق وللاسف ان كثيرا من الناس لايميزون بين الرهن العقاري و الرهن العقاري بضمان الراتب! فلفرق كبير جدا جدا. اضف الى ذالك ان النزول الحاد في الاراضي يفيد المواطن حيث ان المتظرار هو من يكنز التراب فقط ولايوجد لديناء بنوك تتاجر بلاراضى والرهن العقارى بضمان البنك محدود جدا جدا. اما الفائده فسوف تعم لايقل عن 90% من من يحتاج لسكن وكذالك سوف توازن الطبقية الاجتماعية. اتمناء ان يحدث مثل ما حدث للاسهم وطبعن النزول سوفا ياخذ نفس مدة الصعود و الوضع الحالى دليل على النزول التدريجى. و اخيرا اشكر لكاتب واتمنى من وزير الشئون البلدية والقروية ان يطلع على هذه المقالة الرائعة وينفذا الاقترحات. وكذالك اشكر الاخ مهندس7×7 على تعليقه المميز. واشكر الاخ المعتصم بالله على استخدام لغة الارقام. وتحياتى للجميع.