الرهن العقاري من الداخل (1)

نايف بغلف

تابعني على تويتر

30

ألزمت مؤسسة النقد مؤخراً المؤسسات المالية بتطبيق الرهن العقاري كطريقة تمويل وحيده للتمويل العقاري بعد ان كانت هناك طرقا اخرى للتمويل العقاري كالإجارة المنتهية بالتمليك او غيرها من طرق التمويل وقد تطريق الكثير الى اثار الرهن العقاري في السوق العقاري واثاره المحتملة على سوق الإسكان في السنوات القادمة. 

ويمكن تعريف الرهن عموما بانه اداة دين يقوم فيها أصل ما كأداة ضمان للدين (collateral)ويقوم الاصل هنا بتقليل المخاطر المحتملة بالنسبة للمؤسسة المالية المانحة للقرض ويعتبر الرهن هو أفضل الحلول التمويلية للأصول التي يمكن ان ترتفع او تتغير اسعارها ((appreciationكالعقارات او الاسهم وغيرها من انواع الاصول بخلاف السيارات او المكائن التي تهلك ((depreciation وتفقد قيمتها مع مرور الوقت والاصل في الرهن ان المرتهن مالك الاصل (المنزل الاسهم) الخ يتملك الاصل ويقدمه كضمان للمقرض (المؤسسة المالية المقرضة).

واجزم بان أكثر ما يسبب اللغط السائد في فهم آلية تلك القروض هو معدل الفائدة وآلية احتساب معدل الفائدة تحديداً لذلك أحب ان أقدم بعض المفاهيم لمعدلات الفائدة التي يجب ان نستوعبها للمرور الى العوامل الاخرى التي تؤثر في تكلفة القرض كالدفعة واجمالي المبلغ المقترض (Principle) الى اخره من العوامل التي سأخوض فيها بالتفصيل لاحقا.

ويمكن تصنيف معدلات او أسعار الفائدة (ان جاز ذلك التصنيف) الى عدة انواع اولها معدل الفائدة حسب الطريقة الرياضية لاحتسابه واهم انواعه:

1-معدل الفائدة البسيط (simple interest rate) او (flat rate) 

وهي الطريق المتبعة عند احتساب هامش الربح الذي تقوم به البنوك في التمويل الإسلامي وتقدمة بنوكنا وتسوق له على انه سعر الفائدة، وهو ابسط انواع الفائدة مثال على ذلك:

قرض بقيمة 100000ريال وبفائدة 5% لمدة خمس سنوات كيف يحتسب مبلغ الفائدة السنوية واجمالي مبلغ الفائدة؟

يضرب مبلغ الفائدة السنوي في اجمالي القرض اي (10000*0.05) =5000 ريال سنويا كفائدة على القرض ثم نكرر العملية لكل سنة او نضربها في عدد السنوات مباشرة ليصبح اجمالي مبلغ الفائدة 25000ريال .ويصبح المبلغ الإجمالي المطلوب استرداده من الجهة المقرضة هو 125000ريال (رأس المال+ الفائدة) واذا رغبت في معرفة الدفعة الشهرية فيمكن تقسيم اجمالي المبلغ على عدد الشهور في خمس سنوات اي (12*5)=60 شهرا ومن ثم نقسم المبلغ المطلوب استرداده مره اخرى (رأس المال +الفائدة) على 60 شهرا لتصبح الدفعة الشهرية 125000/60= 2083.33 ريال . الجدير بالذكر ان الطريقة الرياضية التي تحتسب الفائدة في هذا النوع تتجاهل القيمة الزمنية للنقود (Time value of money) لأنها تعامل السنة الاولى كالثانية كثالثة ولا تعتمد على معادلات القيمة الحالية للنقود لإيجاد الدفعات وأيضاً تحسب مبلغ الفائدة على كامل القرض وهي طريقة غير عادلة لكون المقترض يدفع الفائدة على كامل المبلغ لا على المتبقي لدية من القرض وهو ما سيأتي بيانة عند شرح الطريقة التالية.

2-معدل الفائدة المركب (compounded interest rate)

 وتقوم طريقته الرياضية على احتساب الفائدة بتكرار ضربها في (رأس المال + الفائدة) في حال الاستثمار كالودائع مثلا او في حال القروض بتكرار ضربها في المتبقي من مبلغ القرض او ((outstanding amount، وهذا النوع من الفائدة هو المستخدم عند احتساب القروض في اي مؤسسة مالية بما فيها بنوكنا ومؤسساتنا المالية لأنه يأخذ بالحسبان القيمة الزمنية للنقود وهي أحد اهم المبادئ التي يقوم عليها علم التمويل والاقتصاد. وقبل ان نذكر مثال على هذا النوع من انواع الفائدة من المفيد ان نذكر مبدأ الإطفاء ((Amortizationوهو كما يظهر من الاسم إطفاء لمبلغ القرض عن طريق الدفعات وهذه العملية هي المسؤول عن انخفاض باقي مبلغ القرض ((outstanding amount وتبرز أهميته لان طريقة الإطفاء مسؤولة بشكل كبير عن مبلغ الفائدة المطلوب والتي تتغير بتغير نوع الإطفاء رغم بقاء معدل الفائدة ثابتا دون تغيير وسوف اتي بالتفصيل على أنواع الإطفاء في مقالي القادم. 

وباستخدام المثال السابق وهو قرض ب 100000 ريال ولمده خمس سنوات على ان تكون الدفعات شهريه اي 60 دفعه متساوية طوال مدة القرض وعند نفس معدل الفائدة 5 % سنويا فأن الدفعة تصبح 1887.12 ريال والمبلغ الإجمالي المطلوب (الفائدة راس المال) 113,227.449 ريال  ,وإجمالي مبلغ الفائدة 13,227.449 ريال وهنا يمكننا ان نرى الفرق ما بين الطريقتين سواء في احتساب الدفعات او مبلغ الفائدة ويعزا ذلك الى ان الطريقة الرياضية المستخدمة هنا هي تكرار عملية ضرب معدل الفائدة في المتبقي من المبلغ المقترض بعد السداد او ((outstanding amountوهي الطريقة العادلة والصحيحة لاحتساب الدفعات ومبلغ الفائدة, لأنها تقوم على مبدئ القيمة الزمنية للنقود وأيضا لا تحسب الفائدة على اجمالي المبلغ او القرض (كمن يدفع الإيجار على غرفة لا يستأجرها او بعد ارجاعها ) ومن المهم ان نعلم ان تكرار عملية الضرب تعتمد على شكل الدفعات خلال السنة فاذا كان القرض سنوي فان معدل الفائدة يكرر ضربة في المتبقي من المبلغ مرة واحدة خلال السنة واذا كان شهريا تكرر العملية 12 مرة بعد خصم مبلغ السداد من اجمالي المبلغ المقترض في كل مرة وهكذا حسب نوع السداد. 

 الجدير بالذكر ان البنوك لدينا تقوم بحساب القرض بهذه الطريقة اولا ثم تقوم بقسمة مبلغ الفائدة على عدد السنوات واستخراج هامش الربح ((flat rateوللمقارنة وباستخدام مثال الفائدة المركبة فان اجمالي مبلغ الفائدة هو 13,227.449 يقسم على خمس سنوات ليصبح الناتج 2645.48 ريال سنويا ومن ثم قسمته على اجمالي مبلغ القرض 100000 ريال ليصبح الناتج 2.64%  كهامش ربح ويماثل سعر فائدة سنوي 5%.

3-معدل الفائدة المركب المستمر ( (continuous compounded interest rate

وهو معدل الفائدة المركب غير انه يتم احتسابه بطريقة مستمرة فبدلا من احتساب الفائدة بشكل شهري او سنوي او ربع سنوي او غيرة من الفترات فان الفائدة تحتسب بشكل مستمر وقد يبدو ان تلك الطريقة قد تؤدي الى ارتفاع في المبلغ الإجمالي المطلوب (راس المال + الفائدة) بشكل كبير لكن هذا غير صحيح والسبب يكمن في ان مبلغ الفائدة صغير جدا ليحدث فرق في كل مره يكرر ضرب معدل الفائدة مره أخرى  (رأس المال+ الفائدة) في حال الودائع والاستثمار وكذا في حالة القروض (لاحظ معدل الفائدة ثابت عند 5% كمثال رغم اختلاف مبلغ الفائدة المطلوب ) ويستخدم في هذا النوع اللوغاريتم الطبيعي او الرقم ℮ وهو الأساس الذي يستخدم للنمو الاسي بطريقة مستمرة  لإيجاد العائد او معدل الفائدة في هذه الحالة .

ولا اود ان اخوض أكثر في تفاصيل هذا النوع فهو يستخدم بشكل كبير في المشتقات المالية وبعض أنواع ادوت الدين ولإيجاد العائد على الأسهم التي لا تعطي توزيعات نقدية بشكل أكبر ولا يهمنا كثير في حال القروض.

وبعودتنا لأساس التصنيف الذي بنينا علية الأنواع السابقة من معدلات الفائدة يمكننا تصنيف معدلات الفائدة من منظور اخر وهو المدة الزمنية ومن الهم هنا ان نذكر ان اهمية معدل الفائدة المبني على المدة الزمنية مرتبط بالدفعات وطريقة الدفعات (سنوية نصف سنوية شهرية الخ) وهي من يؤثر على معدل الفائدة السنوي) رغم انه يوجد بعض أنواع القروض التي يكون فيها تكرار ضرب معدل الفائدة يختلف عن تكرار الدفعات لكنها تعتبر استثناء) وللشرح بطريقة أفضل يمكن تصنيف معدلات الفائدة الى:

1-معدل الفائدة السنوي او (Annual percentage rate) 

ويتم احتسابه على باقي المبلغ المقترض او ال ((outstanding amountوعلى أساس سنوي وباستخدام المثال في الأعلى لنفس المبلغ المقترض 100000 ريال ولمدة 60 شهرا (خمس سنوات) ولنفس عدد الدفعات الشهرية (60 شهرا) عند 2083.33ريال كدفعه شهريه فان سعر الفائدة (APR) يكون 9.1% وهو المعادل لهامش ربح او5% (flat rate) ومن الجدير بالذكر ان سعر الفائدة السنوي يرتفع في حال وجود مصاريف سنوية او اي اختلاف في عملية الاطفاء او الدفعات وهو اهم معدل يستخدم للمقارنة بين القروض.

2-معدل الفائدة الشهري  

وباستخدام المثال السابق للفائدة السنوية 9.1%((APR يمكن الوصول  لسعر الفائدة الشهري بقسمة الفائدة السنوية على 12 شهرا للسنة فان  سعر الفائدة الشهري يصبح 0.758% شهريا والعملية هنا ليست عكسية بمعنى اننا لو افترضنا ان معدل الفائدة الشهري لقرض ما 1% فان معدل الفائدة السنوي ((APRليس 12% انما 12.68%  وذلك لتأثير عملية تكرار ضرب معدل الفائدة ,وهنا يبرز مفهوم معدل الفائدة الفعال (Effective interest rate ) وتبرز أهميته عند مقارنة معدلات فائدة  لفترة دفعات مختلفة وللتوضيح بشكل اكبر فان قرضين بنفس المدة خمس سنوات على سبيل المثال وبنفس معدل الفائدة السنوي الاسمي يختلفون في معدل الفائدة الفعال في حال كان احدهم بطريقة سداد شهرية والأخر بطريقة سداد نصف سنوية  او ربع سنوية ومن الجدير بالذكر ان معدل الفائدة الفعال هو المكافئ لمعدل العائد السنوي على القرض او ما يطلق عليه 

(annual percentage yield ) وذلك من وجهة نظر المؤسسة المالية المقرضة

وبالطبع يمكن حساب معدل الفائدة النصف شهري والأسبوعي او اليومي وصولا لمعدل الفائدة المستمر المذكور أعلاه.

وأخيرا يمكن ان نضيف تصنيفا مبنياً على ثبات او تغير معدل الفائدة خلال مدة القرض وبذلك يكون لدينا: 

1-معدل الفائدة الثابت ((fixed interest rate:

وهو كما يبدو من اسمة فهو معدل ثابت ونعني بالثبات ثبات معدل الفائدة على القرض طوال مدة القرض فمثلا إذا فرضنا ان الفائدة على القرض هي 5% فأن معدل الفائدة يبقى ثابتا طوال مدة تسديد القرض وان اختلف مبلغ الفائدة المطلوب وذلك لتناقص اجمالي المبلغ او ال (. (Outstanding amount وهاذ النوع هو الشائع في الرهن العقاري والقروض عموما.

2-معدل الفائدة المتغير ((floating interest rate:

وهو معدل فائدة يتغير بتغير مؤشر معين او أحد اسعار الفائدة في الاسواق المالية. ويتيح سعر الفائدة المتغير مشاركة مخاطر تغير سعر الفائدة ما بين المقرض والمقترض وبالطبع يمكن المقرض من خفض المخاطر المتعلقة بالتضخم بشكل أكبر، ونقل جزء من مخاطر التضخم الى المقترض عبر تغير معدل الفائدة.

وعن كيفية احتساب هذا المعدل فهو في العادة يتكون من جزء ذو معدل ثابت وأضافه جزء اخر متغير وكمثال على ذلك قد يكون معدل الفائدة المتغير عبارة عن 4% ثابته+ سعر LIBOR وهو سعر الفائدة للإقراض بين البنوك في سوق لندن او المكافئ له في المملكة SIBOR وقد يكون معدل الفائدة مبني على مؤشر (index) كمؤشر معدل الفائدة لسندات الخزينة الأمريكية لأجل معين كسنة مثلاً رغم ان المؤشر الاخير يستخدم بشكل أكبر للأوراق المالية ذات سعر الفائدة المتغير.

اخيراً هناك أنواع أخرى من معدلات الفائدة لكن لم يتسع المجال هنا لذكرها واعتقد ان التصنيفات أعلاه ستكون كافية لفهم آلية عملية الإطفاء مع العلم ان نوع معدل الفائدة المستخدم في أي قرض يؤثر على تكلفته وبالطبع هناك عوامل أخرى مؤثره في تكلفة القرض كمدة القرض والدفعة وغيرها من العوامل وهو ما سأتناوله في مقالي القادم بالتفصيل مقرونا بشرح طريقة وجدول الإطفاء وكيفية استخدامها في القروض والرهون العقارية بالتحديد.