الرهن العقاري ... عكس مايعتقده العقاريين "التطبيل"

12/09/2011 14
صالح الروضان

اضافة الى العوامل التي ذكرتها في المقال السابق بعنوان متى ينهار العقار قد اختلف في مدى تأثير اقرار نظام الرهن العقاري على سوق العقار فخلال فترة انتظار اعتماد نظام الرهن العقاري نسمع ونقرأ عن الكثير من العقاريين بأن سوق العقار سوف يشهد انتعاش وزيادة بالطلب فور الموافقه على هذا النظام بالطبع زيادة الطلب على حد اعتقادهم سوف ترفع الاسعار اكثر. قد يحصل ذلك على المدى القصير جدا كردة فعل غير موزونه ومفتعله وليست حقيقيه ومبنيه على عرض وطلب ولكن على المدى المتوسط والطويل ارى ان النظام سوف يساعد على اعادة توازن السوق العقاري.

لعلي ابين وجهة نظري بالتالي

اولا سوق العقار بالمملكة ينقصة البورصه المنظمة والتي من خلالها يتم العرض والطلب وبالتالي الحصول على القيمة السوقية العادلة , لذلك يلعب تجار العقار والمكاتب العقارية دور بارز واوحد في تحديد وتقييم اسعار العقار بل قد يلجأ البعض الى المضاربه على الاسعار كما يحصل في اراضي الخام والمنح من اجل ايهام الاخرين بتحديد الحد الاعلى من الاسعار بصفقات و"سومات" بينيه بالضبط كما يحصل في سوق الاسهم في الشركات الصغيره.

فعند تتبع المسار اللذي سلكه سعر ارض سكنيه قررت انت مالكها البناء عليها نجد انه بالغالب ياخذ المسار التالي انك اشتريتها من شخص اخر بفارق هامش ربح يعتمد على المكان والزمان لنفترض 2000 ريال لسعر المتر وهذا الشخص اشتراها من تاجر بلوكات قبلك بسعر 1500 ريال للمتر وتاجر البلوك اشتراها من تاجر بلوكات اخر بسعر 1000 للمتر وتاجر البلوكات اشتراها من مالك الارض المطور بسعر 700 ريال وتاجر الارض اشتراها من تاجر الارض خام بسعر المتر 200 ريال وتاجر الخام اشتراها من تاجر اخر 150 ريال .... حتى نصل الى ان تكلفة المتر الاساسية هي صفر (نظرية القيمة المضافة).

نظرية القيمة المضافة تتم بشكل حقيقي وتفترض ان السلعة لها تكلفة اساسية اولية ثم تتزايد بقيمة مضافه معقوله تشتمل تكاليف جديده اضافية و هامش ربح يحدده قانون العرض والطلب و ليس كما يحصل في سوق العقار وبغياب المقييم الحقيقي لذلك ارى ان اقرار نظام الرهن العقاري سوف يبرز دور طرف ثاني غير تجار ومكاتب العقار في اعادة التوازن الى الاسعار وذلك بدخول شركات التمويل العقاري والبنوك في عملية تقييم العقار سواء اراضي تجاريه او سكنيه او مباني لانه ليس من المعقول ان يبالغ المقرض والممول بسعر السلعة محل الرهن ثم يتفاجأ بان العقار محل الرهن لا يساوي نصف قيمة التمويل . الطرف الثاني وعبر نظام الرهن العقاري سيحد من المزايدات المبالغ بها في صفقات الاراضي الكبيره وفي نفس الوقت سوف يعيد تقييم اسعار الاراضي او العقار محل الضمان , فليس من المنطق ان يبالغ المقرض بسعر محل الرهن ويعرض نفسه لمخاطر في حال عجز المقترض عن السداد ليجد ان محل الرهن لا يساوي قيمة الرهن او القرض.

في هذه الفترة كثر الحديث من تجار العقار وعبر صحف متخصصة عن زيادة الطلب على الوحدات السكنية معولين ذلك الى الزيادة الملكيه في دعم وزارة الاسكان واعتماد انشاء 500 الف وحده سكنية والامر الملكي بانشاء اسكان لمنسوبي القطاعات الحكومية مثل التعليميه والصحيه والعسكرية وقرب اعتماد نظام الرهن العقاري في محاولة لتوظيف هذه الاخبار بعكس منطقها فالكل يعلم ان التوجيه الكريم بأن تقام هذه المشاريع على اراضي حكومية وليست تجاريه . فهل يمكن تشبيه الوضع بما يسمى "تطبيل" من اجل التصريف !!!.