هل أنت مالك عقار تؤجره وتسدد للبنك ؟ .. وهل أنت في نفس الوقت مالك أسهم في سوق الإمارات ؟ .. ماذا ستفعل لو عجزت عن سداد الأقساط المترتبة للبنك عليك ؟ .. هل ستقف متفرجا والبنك يحجز على عقارك أم ستتصرف ؟ .. هل خيار بيع الأسهم من أجل تسديد التزاماتك وارد ؟.. لو قبلت بيع الأسهم وفعل الكثيرون مثلك كيف سيكون مصير سوق المال ؟.
إن الأسئلة الكثيرة الواردة أعلاه ضرورية لتأكيد العلاقة بين سوق المال في الإمارات وبين إيجار العقارات فأي انخفاض جديد في أسعار إيجار العقارات – سكنية، تجارية، صناعية- سيساهم بشكل مباشر أو غير مباشر في كبح صعود أسواق المال إن لم نقل دفعها للانخفاض .
توقع العديد من التقارير الصادرة عن شركات عقارية متخصصة مثل كوليرز إنترناشيونال و جونز لانغ لاسال وسي بي ريتشارد اليس ، وأن يشهد عام 2010م دخول ما يقرب من 50000 ألف شقة إلى السوق العقاري في الإمارات ( 31000 في دبي ، 12500 أبوظبي ، 5000 الشارقة ) كما توقعت نفس التقارير أن تزيد مساحة العقارات التجارية الداخلة إلى السوق عن 2 مليون متر مربع ، إلى جانب ذلك توقعت التقارير المشار إليها أعلاه استمرار انخفاض الإيجارات خلال العامين الحالي والقادم قبل أن تصل الأسعار إلى القاع . ما يعني أن ملاك العقارات المؤجرة أو التي لم تؤجر بعد معرضون لضغوط هائلة من أجل تخفيض إيجاراتهم خلال الأشهر القادمة فهل سيكون لهذا الأمر انعكاس سلبي على سوقي المال في كل من دبي وأبوظبي أم لا ؟.
إننا أمام حلقة مفرغة ( المستأجر يملك خيار إخلاء الشقة والإنتقال إلى شقة أرخص أو في مكان أفضل ، وصاحب العين المؤجرة مجبر على تأجير الشقة ولا خيار له سوى التأجير بالسعر المتاح كي يسدد التزامات ائتمانية ناجمة عن شرائه للعين أو بناءها ، وفي ظل شح السيولة البنك لا يملك ترف تأجيل الدفعات المستحقة على العقارات المرهونة لديه لأن التزاماته تستحق تباعا ولذلك هو الأخر يضغط على مالك العقار المرهون) لا بد من كسرها والخروج منها .. ولكن كيف ؟.
إن جميع الخيارات المتاحة أمام مؤجر العقار خيارات مؤلمة فهو ملزم بوفاء التزاماته المالية وهو في الوقت نفسه غير قادر على بيع عقاره ضمن الظروف الراهنة ، ومن شبه المستحيل إعادة تمويل عقاره من البنوك بسبب نقص السيولة ، ولذلك سيلجأ إلى أقصر السبل وأسرعها والمتمثل في تسييل أسهمه - هذا ما لم تسبقه البنوك إلى بيعها إن كانت مرهونة - للخروج من مأزقه الصعب .
مما لا شك فيه أن تدافع ملاك العقارات المؤجرة لبيع أسهمهم بهدف تسديد التزاماتهم، سيشكل عائقا قويا أمام التعافي الذي نشهده هذه الأيام، ليس لأن بيع هؤلاء المؤجرون لأسهمهم سيشكل ضغطا قويا على السوق فحسب بل لأن الأجانب جاهزون للبيع في مثل هذه الحالة، وإذا باع الأجانب فإن كل من "هب ودب" في السوق سيبيع معهم ، وبالتالي سيفقد السوق زخمه، وربما يعود للهبوط مرة أخرى بسبب اهتزاز ثقة ما زالت في مرحلة النقاهة.
إن السيناريو أعلاه وارد جدا، ما لم تعمل الجهات المعنية بالسياسة النقدية في الدولة على تجاوزه من خلال ابتكار حلول مناسبة ( إنهاء قضية أملاك وتمويل وإعادتهما للتداول ودعمهما للعمل في تمويل العقارات ما زال حلا منتظر من آلاف المساهمين في الشركتين) كالضغط على البنوك لمنعها من تسييل ما لديها من أسهم مرهونة ، وتخفيف ضغطها على ملاك العقارات المثقلة بالإلتزامات إذا كانت هذه العقارات مؤجرة مع ضرورة ابتكار برامج إعادة جدولة مناسبة للديون بالتزامن مع قيام السلطات النقدية بتوفير برامج عملية توفر للبنوك التمويلات الضرورية بفوائد متدنية كي تساعدها على سداد التزاماتها الائتمانية .
