يعتبر موضوع الإسكان في المملكة من المواضيع الشائكة والساخنة على الساحة في الوقت الحالي. فمن الواضح أن سوق العقار يعاني من إختلال ناتج عن زيادة كبيرة في حجم الطلب على الإسكان، وهذا الطلب يقترن فقط بالرغبة في إمتلاك أرض او عقار ولكن يفتقد الى القدرة على شراء تلك الأرض او ذلك العقار. ومن هنا نستطيع أن نقول أن المشكلة الأساسية في الإسكان لا تكمن في نقص المعروض من الأراضي ولكن في ضعف القدرة الشرائية من جانب الطلب.
فما هو الحل الذي سوف يعيد سوق العقار إلى وضعة التوازني؟
هذا السؤال يتكرر في المجتمع السعودي بشكل شبه يومي، فمشكلة الإسكان أصبحت تهم معظم شرائح المجتمع. كثير من الآراء تذهب الى ان الدولة ساهمت بشكل كبير في خلق تلك المشكلة عن طريق إعطاء منح بشكل غير مخطط لها، وبدون أخذ بعين الاعتبار التغيرات الديموغرافية التي خلقت بدورها ضغط كبير على جانب الطلب بالارتفاع.
كل ذلك اثر على تركيبة سوق العقار فأصبح من الصعب وصفة بسوق منافسة إحتكارية. الحل من وجهة نظر تلك الآراء هو تحمل الدولة كامل التكلفة بشراء معظم أراضي المنح. ولكن ذلك سوف يكلف المواطن الشيئ الكثير لان الدولة سوف تضطر لدفع مبالغ كبيره جداُ لا تعكس القيمة الحقيقية لتلك الأراضي باعتبار ان سعرها يندرج تحت مصطلح التضخم الجامح المختلق. فالمبالغ التي سوف تنفقها الدولة و التي تمثل المال العام، من المفترض ان تصرف لتسريع عجلة التنمية والتي بدورها تصب في تحقيق رفاهية المواطن.
أراء اخرى تذهب الى ان الدولة تسببت في هذه المشكلة عن طريق الإسهام في زيادة الطلب على الإسكان الناتج عن زيادة الانفاق الحكومي على مشاريع تنموية كالمستشفيات والجامعات ومرافق حكومية اخرى. وبالتالي يرون انه على الدولة تخفيض الانفاق الحكومي على هذه المشاريع لتحجيم جانب الطلب على الإسكان. إن تقليص الانفاق الحكومي سوف يؤدي الى تباطئ عجلة التنمية وهذا بالطبع ليس في مصلحة المواطن، وبالتالي اصبح ذلك لا يعد حلاً من وجهة نظري على الاقل.
فمما سبق نرى ان معظم الآراء تذهب الى وجوب تدخل الدولة والمساهمة في حل مشكلة سوق العقار. وهنا يجب طرح الاسئلة التالية:
هل تدخل الدولة يعتبر ضرورة ملحة لحل مشكلة الإسكان؟ وكيف يمكن ان تساهم الدولة في حل هذه المشكلة؟
للإجابة على هذه الاسئلة يجب معرفة مرونة الطلب السعرية على الإسكان. إن معرفة مرونة الطلب السعرية تساعد بشكل كبير في فهم سياسات تسعير الإسكان وفهم نوعية السلعة من ناحية أهميتها للمشترين. فمرونة الطلب على الإسكان منخفضة وذلك يعني أن التغير في سعر الأراضي بوحدة واحدة، سوف يؤدي إلى التغير في حجم الطلب على الأراضي بشكل أقل من التغير في سعرها.
فمن هنا نستطيع أن نصنف الإسكان تحت السلع الضرورية للمشترين. فبالتالي تدخل الدولة يعد ضرورة ملحة للمساهمة في حل المشكلة. فدور المشترين الذين يمثلون الطلب على الإسكان ضعيف في الإسهام في حل المشكله. إن عمل المشترين جنباُ الى جنب مع الدولة سوف يساهم بشكل كبير في خلق ضغوط على جانب العرض وبالتالي على الاسعار بالانخفاض.
الدولة اتبعت مزيج من الاستراتيجيتين، توفير وحدات سكنية (استراتيجية التوفير) وتشريع القوانين لتنظيم سوق العقار (استراتيجية الدعم). وانا هنا بصدد التطرق إلى احد المقترحات التي اثارت جدلاً واسعاُ وهو فرض رسوم على الأراضي البيضاء واثر ذلك على سوق العقار. الكثير من الآراء توقعت ان فرض رسوم على الأراضي البيضاء سوف تؤدي الى تحميلها الى المشترين عن طريق رفع اسعارها.
سأكون مؤيدا لهذا الرأي اذا كان الطلب على الإسكان عديم المرونه بمعنى ان التغير في السعر بوحدة واحدة لن يؤثر على حجم الطلب على الإسكان. كذلك في حالة ثبات الرسوم على الأراضي البيضاء وعدم إصدار تشريعات تنظم سوق العقار ستؤدي جميعها الى تحميل الرسوم على سعرها. ولكن اذا تحولت هذه الرسوم الى ضريبة نسبية تصاعدية على الأراضي البيضاء وعمل تشريعات تنظم سوق العقار وخصوصا المضاربه في الاراضي والإيجارات فسيؤدي ذلك في النهاية الى توازن سوق العقار في الأجل المتوسط.
فقبل تطبيق اي برنامج لحل مشكلة الإسكان يجب ان يكون هناك عدالة كاملة في تطبيقه. ففي حالة فرض ضريبة نسبية تصاعدية على الجميع بدون استثناءات ،سوف يؤدي الى زيادة تكلفة الاحتفاض بالارض مع مرور الوقت (زيادة تكلفة الفرصة البديلة) وبالتالي تخفيض الهامش الربحي. فأثرها في الأجل القصير سوف يكون سلبي على المشترين نتيجة ترحيل جزء كبير من تكلفة الضربية النسبية التصاعدية على المشترين.
ولكن على المدى المتوسط وليس الطويل، أثر هذه الضريبة سوف يكون إيجابي عليهم، نتيجة تقليص الهامش الربحي عند الاستمرار في الاحتفاض بالأرض. كذلك زيادة السعرالناتج عن فرض الضريبة سيقلل من الطلب على الأراضي ولو بشكل بسيط على إفتراض ان الطلب قليل المرونة ولا يرتقي الى المستوى الذي يكون عنده عديم المرونه كما ذكرت سابقاُ. وبالتالي سيكون هناك ضغوظ كبيرة على جانب العرض، تؤدي الى خلق ضغوط كبيرة على الاسعار بالانخفاض حيث سيفضل مالك الأرض التخلص منها لتفادي تقلص الهامش الربحي.
الدولة من زماااااااااااااااااااااان مدخلة !!!! المنح من 30 سنة !! مهيب توها بتتدخل اليوم !! الدولة هي التي خلقت المشكلة تمنح البراري وماحول المدن حتى خنقت فلم تجد ارضا حتى لمشاريعيها !! لازم الدولة تفرض ضريبة هدفها جعل الأراضي السكنية جمرة لمن يريد ان يحتفظ !! اما يبني او يبيع
نعم وبلاشك ... ولايقول غير ذلك الا المحتكرين فقط ... التجربة سبقتنا فيها دول من عشرات السنين واثبتت فاعليتها ... لايوجد لدينا نقص في الاراضي بل يوجد لدينا محتكرين وحرامية جشعين .