صدرت أنظمة الرهن العقاري الخمسة في 27/8/2012، وبعد ستة أشهر صدرت اللوائح التنفيذية في 24/2/2013 بتأخر ثلاثة أشهر عن المدة التي حددها القرارالوزاري.
ومن قراءة في اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري التي شملت 32 مادة، كانت 11 مادة منها متعلقة بإنشاء شركة إعادة التمويل، كما أن إنشاء شركة لتسجيل العقود حظي بعشرين مادة من مواد اللائحة التنفيذية لنظام الايجار التمويلي.
مما يؤكد أهمية إنشاء هاتين الشركتين حتى تعمل أنظمة الرهن العقاري بكفاءة عالية.
ولا يبدو في الافق أن هاتين الشركتين ستنشآن قريباً عطفاً على المتطلبات الصارمة لانشائهما مما يعني أنها قد لاترى النور قريبا وأن عملها بكفاءة قد يستغرق أكثر من 3 سنوات.
ولم تبدأ شركات التمويل العقاري في اجراء التصنيف الائتماني المطلوب حتى يمكنها اصدار اوراق مالية وصكوك يمكن طرحها في السوق الثانوية ببيعها على شركة اعادة التمويل.
ناهيك عن أننا لم نسمع عن أي من البنوك أنه بصدد انشاء شركة تمويل عقاري حتى الآن، أو اخضاع محفظة الاقراض العقاري لديه لتقييم ائتماني مستقل.
كل هذه المتطلبات تعتبر جوهرية لفاعلية وكفاءة سوق الرهن العقاري، حيث إن ذلك سيمكنها من تقديم تمويلات ضخمة حسب متطلبات السوق.
إذ إن رؤوس أموال الشركات التمويلية التي أنشئت حتى الآن تبدو ضئيلة عطفا على حجم سوق التمويل العقاري.
كما أن لائحة مراقبة شركات التمويل العقاري تحدد 200 مليون ريال كرأسمال مسموح به لإنشاء شركة تمويل عقارية.
ورغم صغر حجم رأس المال المطلوب، لم يصدرترخيص لشركات جديدة في التمويل العقاري حتى الآن.
كل هذه العوامل تشير الى أن سوق الرهن العقاري وتطبيق انظمته ولوائحة قد يأخذ وقتا اطول مما نتوقع.
وهناك ملاحظات أخرى على لوائح شركات اعادة التمويل وسجل العقود تكمن في نوعية المؤسسين الذين سيكون فقط من الممولين/ المؤجرين وليس من مستثمرين أو خليطاً من الإثنين معا تجنبا لتعارض المصالح وخلق التوازن والاستقلالية المطلوبة التي يجب أن تلعبها تلك الشركات في سوق التمويل العقارية.
إن السوق العقارية لن تنضج الا بوجود تلك الشركات التي لم تؤسس حتى الآن.
كما أن عدد شركات التمويل العقاري الموجودة الآن ومعها البنوك المحلية بمحافظها الاقراضية لا تكفي لتغطية متطلبات السوق العقارية الضخمة.
مما يتطلب حث البنوك على انشاء شركات تمويل عقارية ضخمة ومستقلة مع مستثمرين محليين وأجانب وطرحها للعموم.
خصوصا وأن متطلبات رأس مال التأسيس صغيرة نسبيا في حدود 200 مليون ريال، مما يتوجب اعادة النظر فيها أو تنشيط وتفعيل السوق الثانوية حتى يمكن تدوير أموال الرهن العقاري من خلالها، والا سيصبح ذلك عائقا أمام القدرة التمويلية لتلك الشركات وكذلك تثبيط لها في تحقيق أرباح مجزية خصوصا وأن الوعاء الزكوي سيقتطع الكثير من الذمم المدينة في حال عدم التخلص منه في الوقت الملائم.
ونرى أن تترك للمؤجر/ الممول تقييم كفاءة العميل المالية وقيمة العين الأصل في تحديد نسبة الاقراض التي أرى أنها يجب تتجاوز ال 70% التي نصت عليها اللوائح.
كما أن من المهم التركيز على الافصاح في العقود بين المؤجر والمستأجر وتفصيل التكاليف بصورة لا تقبل الضبابية على أن تكون العقود باللغة العربية السهلة القابلة للفهم، ناهيك عن أن تكون طريقة الاحتساب واضحة باللغة العربية، وأن تضاف الى اللوائح التنفيذية لنظام التمويل العقاري واللوائح التنفيذية لنظام الايجار التمويلي،ولايكتفى بعرضها فقط في لوائح مراقبة شركات التمويل.
نقلا عن جريدة الرياض
تطبيق أنظمة التمويل والرهن العقاري في ظل الارتفاع الفلكي لأسعار الاراضي بسبب الاحتكار المحرم شرعاً جريمة ترتكبها الحكومة سيذهب ضحيتها الشعب المغلوب على امره ... يجب الاعلان فوراً عن وقف تطبيق هذه الانظمة لأجل غير مسمى ... مشكلة العقار هي الاحتكار من قبل حرامية كبار سرقوا مليارات الأمتار في غفلة من الزمان ... البلد لايوجد فيها ازمة في قل الاراضي ابداً فالأراضي البيضاء في النطاقات العمرانية تتجاوز ٧٥ ٪ من المجموع الكلي للأراضي داخل النطاق العمراني ... اذاً حل المشكلة لايكون بسكب المزيد من الاسباب التي تزيدها تعقيداً ولاتخدم الا فئة قليلة من المنتفعين مثل اطلاق أنظمة التمويل والرهن التي ستخلق فقاعة ضخمة سينكوي بها المواطن البسيط المغلوب على امره بينما ستخدم الحرامي بالتصريف باسعار غير منطقية وفلكية وغير مقبولة في اكبر سرقة سيشهد التاريخ .
اتمنى الا يحدث لنا ما حدث لفريدي ماي وشركه الرهن الامريكيه والتى افلست بسبب الازمه الماليه