أيهما أكثر تأثيرا .. القيمة «السوقية» أو «التقديرية» للأراضي؟

عبد الحميد العمري

تابعني على تويتر

364

أعلنت وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، نهاية الأسبوع الماضي، تعديل نظام رسوم الأراضي البيضاء ولائحته التنفيذية، وطرحته لأخذ آراء ومقترحات العموم حوله، ويستهدف التعديل تحقيق:

أولا، شمولية مفهوم الاستعمالات السكنية والسكنية التجارية.

ثانيا، فرض الرسم بنسبة أعلى من 2.5 في المائة من قيمة الأرض.

ثالثا، تقليص مدة التسجيل وتوضيح نوع القرار الذي يبلغ لمالك الأرض.

رابعا، منح صلاحية تعديل اللائحة التنفيذية للوزير بناء على اقتراح اللجنة الوزارية المشكلة بناء على المادة الـ14 من النظام.

خامسا، إضافة تعريفات جديدة في المادة الأولى من اللائحة التنفيذية.

سادسا، مرحلة واحدة لفرض الرسم.

ويتوقع أن يثمر ذلك التعديل عن زيادة تأثير وكفاءة الرسوم على الأراضي البيضاء.

وهي الأهداف التي تحظى باتفاق أغلبية الأطراف، وأن يوفر التعديل المقترح كفاءة أعلى للنظام ولائحته التنفيذية، ومن أهمها ما ورد في تعديل المادة الثالثة، التي نص مقترحها على "فرض رسم سنوي على الأراضي البيضاء -غير المملوكة بشكل مباشر للدولة- والعائدة ملكيتها لشخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية أو الصفة الاعتبارية، بحسب المساحة المحددة من الوزير على ألا تقل عن خمسة آلاف متر مربع، وبنسبة لا تقل عن 2.5 في المائة من القيمة التقديرية للأرض، ويمكن للجنة المشكلة بموجب المادة الـ14 من النظام فرضه بنسبة تصل إلى 10.0 في المائة بحد أقصى من القيمة التقديرية للأرض في نطاق محدد وفقا لمعايير تضعها الوزارة، تتضمن موقع الأرض واستخداماتها، ونظام البناء، ومعامل توافر الخدمات فيها، ووصول المرافق إليها، والكثافة السكانية، وحجم العرض والطلب ويراعي فيها الجوانب الاقتصادية والاجتماعية ـ وتعتمد هذه المعايير من اللجنة المشكلة بموجب المادة الـ14 من هذا النظام".

الجانب الأهم، الذي يتجاوز رفع النسبة من 2.5 إلى 10.0 في المائة رغم إيجابياته بكل تأكيد، ما يرتبط بقيمة المتر المربع للأرض التي سيتم احتساب الرسم المقرر "سواء 2.5 أو 10.0 في المائة" بناء عليها، وهو كما نصت عليه المادة أعلاه، أنه سيتم بناء على "القيمة التقديرية للأرض"، وهي القيمة ذاتها التي نصت عليها المادة المعمول بها الآن قبل التعديل، التي تقف على "قيمة تقديرية" وفقا لمعايير تضعها الوزارة، تتضمن موقع الأرض واستخداماتها، ونظام البناء، ومعامل توافر الخدمات فيها، ووصول المرافق إليها، والكثافة السكانية، وحجم العرض والطلب ويراعي فيها الجوانب الاقتصادية والاجتماعية، وهي "القيمة" التي تختلف تماما عن "القيمة السوقية" للأرض، ذلك أنه وفقا لتلك المعايير حال الاعتماد عليها، فإن "القيمة التقديرية" المستنتجة سـتأتي أدنى من "القيمة السوقية"، فعندما لا تتوافر للأرض -حسب موقعها- الخدمات والمرافق والكثافة السكانية، فذلك سيؤدي إلى خفض "القيمة التقديرية"، ومن ثم سيؤدي إلى انخفاض تكلفة الرسم المتحصل عليه من مالك الأرض، سواء كان الرسم 2.5، أو 10.0 في المائة، وهذا من أهم الأسباب التي تضعف الأثر المستهدف من إقرار النظام، الذي طالما تم الحديث عنه سابقا في أكثر من مقام ومقال.

مثال ذلك، أن تدخل أرض مساحتها 20 ألف متر مربع تحت تطبيق النظام، يراوح متوسط أسعارها السوقية وقت فرض الرسوم على مالكها عند 1500 ريال للمتر المربع، لكن قد يؤدي الاعتماد على المعايير المذكورة في المادة الثالثة المشار إليها أعلاه، إلى خفض "قيمتها التقديرية" لعدم توافر الخدمات والمرافق والكثافة السكانية بنسبة كبيرة إلى أدنى من القيمة السوقية، كأن يتم تقدير سعر المتر المربع بنحو 200 ريال للمتر، أي بانخفاض تناهز نسبته 86.7 في المائة. ما يعني أن رسما مقررا بـ2.5 في المائة من القيمة التقديرية ستأتي محصلته 100 ألف ريال، وفي حال قرر الرسم بـ10.0 في المائة من القيمة التقديرية فستأتي محصلته 400 ألف ريال، بينما لو تم الاعتماد في كل ما سبق على "القيمة السوقية" القائمة وقت إقرار الرسم، فستأتي محصلته رسما بـ2.5 في المائة عند 750 ألف ريال، وستأتي محصلته رسما بـ10.0 في المائة عند 3.0 ملايين ريال، وبمقارنة المحصلة بين اعتماد "القيمة التقديرية" أو "القيمة السوقية"، سيتأكد الاختلاف الكبير بينهما، والسبب الرئيس في عدم تأثير النظام، كما هو مستهدف من إقراره، وأن الاعتماد على "القيمة السوقية" التي تعترف بها قوى السوق "العرض، والطلب" أكثر من "القيمة التقديرية"، سيمنح تطبيق نظام الرسوم على الأراضي البيضاء قوة وتأثيرا حقيقيين، وسيؤدي ذلك إلى نتائج إيجابية تحفز بدرجة أكبر ملاك الأراضي على تطويرها أو الدخول في شراكة مع المطورين، أو حتى التخارج منها لمصلحة طرف أو أطراف تمتلك القدرة على تطويرها.

وفقا لتجربة الأعوام الماضية، سجلت الأسعار السوقية للأراضي قفزات سعرية قياسية تجاوزت كلا من النسبتين "2.5 أو 10.0 في المائة"، بمعدلات تجاوزت أضعاف تلك النسب قياسا على القيمة السوقية لا مجرد القيمة التقديرية! الذي وفر لمالك الأرض حافزا أكبر للاحتفاظ بها فترة أطول، وأرباحا قياسية بالقيمة السوقية مكنته بمضاعفات كبيرة جدا، من تغطية التكاليف المحدودة عليه للرسوم المقررة عليه وفقا للقيمة التقديرية للأرض.

في حين لم يكن ليحدث ذلك الأمر، لو تم الاعتماد على القيمة السوقية، تلك القيمة المعترف بها على أرض الواقع من قبل الأطراف كافة في السوق "بائعين، مشترين"، والتأكيد هنا أن المفاوضات بين المشترين والبائعين، لا يدخل فيها أي من تلك المعايير المشار إليها أعلاه، ولو وجد فيها أي فرصة للتأثير في الأسعار، لما تأخر عنها المشترون، ولا وجد البائعون أمامها مفرا!

سيشكل الاعتماد على "القيمة السوقية" عوضا عن "القيمة التقديرية"، إضافة كبيرة جدا إلى تأثير وكفاءة نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، ويكفي التأكيد هنا أن تأثير احتساب رسم على أرض بيضاء بـ2.5 في المائة بناء على قيمتها السوقية، سيفوق بأضعاف كبيرة تأثير 10 في المائة كرسم مقرر من قيمتها التقديرية! وأن الأهم في كل ما تقدم الحديث عنه، يتركز على أي قيمة سيتم الاعتماد عليها بخصوص الأرض المقرر عليها رسوم النظام: هل هي "القيمة السوقية" أو "القيمة التقديرية"؟

نقلا عن الاقتصادية