خلال الفترة الراهنة التي تشهد السوق المحلية ركودا هو الأول لها منذ 2017 - 2018، وهي تلك الفترة التي شهدت انخفاضا في مبيعات القطاع السكني بنسبة تجاوزت 14.2 في المائة، مقارنة بالفترة نفسها التي سبقتها، يتعمق الركود هذه المرة بنسبة أكبر تجاوزت 21.3 في المائة حتى أحدث بيانات أظهرتها وزارة العدل أخيرا، وكما هو معلوم فقد تخلل تلك الفترتين صعود قياسي لمبيعات القطاع السكني وصلت نسبته إلى أعلى من 41.0 في المائة، مدفوعة بتسهيلات الإقراض العقاري والدعم الحكومي السخي للأفراد، وزاد من زخمه اقترانه بتدني معدلات الفائدة البنكية، انعكست تلك المتغيرات في مجملها على أسعار الأراضي والعقارات عموما بارتفاعات قياسية وغير مسبوقة خلال أربعة عقود زمنية سبقتها، وصلت مع منتصف العام الجاري عند أعلى مستوياتها التاريخية، لتصطدم مع تقلص القدرة الشرائية للأفراد مقارنة بتلك المستويات السعرية المرتفعة جدا، ومع الارتفاع المطرد لمعدل الفائدة البنكية، إلى أن وصلت إلى المرحلة الراهنة المائلة كثيرا إلى ركود النشاط، وترقب ما ستسفر عنه المرحلة المقبلة في حال استمر الركود العقاري في ظل المتغيرات الراهنة، إضافة إلى ما سيستجد من متغيرات مرتبطة بتوسيع نطاق تنفيذ نظام رسوم الأراضي البيضاء في أغلب المدن، واستكمال تنفيذ المرحلة الثانية من النظام "تشمل الأراضي المطورة" في المدن الرئيسة "الرياض، جدة، مكة المكرمة، الدمام".
تتمثل الضغوط الراهنة والمحتملة مستقبلا على نشاط السوق في كل من، (1) استمرار الارتفاع الراهن في معدلات فائدة الإقراض البنكي، الذي تأتي أهميته وقوة تأثيره من الارتفاع الكبير لاعتماد أغلبية المستهلكين على التمويل العقاري لأجل شراء المساكن، وأن كل ارتفاع في تكلفة الاقتراض من شأنه بالتأكيد أن يقلص من حجم السيولة التي سيحصل عليها المشتري أثناء تنفيذ عملية الشراء، التي ستؤثر بدورها في سعر المسكن المحدد من قبل البائع. ولا يقف تأثيرها عند المستهلك، بل يمتد أيضا إلى المطورين العقاريين، الذين يشكلون الحلقة الأهم في النشاط العقاري، ولدورهم في تحويل الأراضي إلى منتجات عقارية متنوعة، وزيادة اعتمادهم على التسهيلات البنكية سواء لأجل شراء الأراضي، أو لأجل تطوير وإنشاء الوحدات السكنية، حيث سجل النمو في حجم اقتراضهم العقاري لأجل تلك المستهدفات منذ مطلع 2019 حتى نهاية الربع الثالث من العام الجاري نحو 43.3 في المائة "143.3 مليار ريال"، ومؤدى كل تلك المتغيرات أن التغيرات في معدل الفائدة صعودا أو هبوطا، أصبحت تحتل موقعا أكثر تأثيرا مما سبق خلال العقود الزمنية الماضية، وتلعب دورا مؤثرا في تحديد حجم تدفقات السيولة الداخلة على السوق العقارية، ومن ثم التأثير في مستويات الأسعار السوقية للأراضي والمنتجات العقارية المختلفة، سواء على مستوى المطورين العقاريين أو على مستوى المستهلكين، وهو بالتأكيد ما يختلف تماما بالمشهد العقاري المحلي عما كان عليه الحال طوال عقود زمنية مضت، قبل أن يتغلغل التمويل البنكي في النشاط العقاري كما وصل إليه خلال الفترة الراهنة، والمتوقع أيضا أن يستمر تغلغله بنسب أكبر مستقبلا، كجزء من تطور السوق العقارية المحلية، شأنه في ذلك شأن عموم الأسواق العقارية عالميا الأكثر تطورا، بزيادة اعتمادها على التمويل البنكي لأجل زيادة التطوير والإنشاء والانتفاع.
(2) زيادة ضخ المنتجات العقارية متنوعة الأغراض، وفي القطاع السكني خصوصا، فوفقا لمعدلات النمو السنوية لضخ المساكن الجديدة قبل 2020، يقدر أن يصل عدد الوحدات السكنية الجديدة على أقل تقدير حتى نهاية 2025 إلى أعلى من 2.1 مليون وحدة سكنية جديدة، وقد تتجاوز أعدادها تلك التقديرات قياسا على الآثار المحتملة لتوسع تنفيذ نظام الرسوم على الأراضي البيضاء في أغلب مدن المملكة، وتحفيز ملاك تلك الأراضي نحو تطويرها أو الدخول في شراكات مع المطورين العقاريين "محليين، خارجيين"، أو حتى التخارج من ملكيتها مقابل ارتفاع تكلفة تملكها، ومقابل تضاؤل فرص نمو أسعارها مقارنة بما كانت عليه الأوضاع الاقتصادية والعقارية سابقا خلال العقود الماضية، وهو ما عملت الإصلاحات الهيكلية ولا تزال تعمل على الحد من أشكاله كجزء من التشوهات الاقتصادية "اكتناز الأراضي دون تطوير أو استخدام".
ستحمل زيادة نشاطات التطوير العقاري خلال الفترة 2023 - 2025 على رفع المعدلات الشهرية لضخ المنتجات السكنية من متوسط 30.0 ألف وحدة سكنية شهريا "2021"، إلى أن تصل بها على أقل تقدير إلى 47.6 ألف وحدة سكنية شهريا "2025"، لمواجهة النمو السكاني والطلب المتنامي على الإسكان، وهذا مما سيدفع - بمشيئة الله تعالى - إلى تحقق مزيد من الاستقرار في الأسعار، ووصولها إلى مستويات تمكن المستهلك من تملك مسكنه الأول دون أعباء إضافية أو فوق قدرته من حيث الدخل والائتمان العقاري، وفي الوقت ذاته سيسهم في زيادة النشاط الاقتصادي بصورة عامة، ويسهم أيضا في ارتفاع معدلات النمو الاقتصادي عموما، وفي ارتفاع حجم الوظائف في سوق العمل، وفي زيادة تنوع قاعدة الإنتاج المحلية، وهي الاعتبارات أو المكاسب التي لم يكن في الحسبان تحقيقها في ظل استمرار أشكال اكتناز أو احتكار الأراضي، خاصة داخل المدن والمحافظات الرئيسة، الذي كان من آثاره السلبية ارتفاع الأسعار دون وجود مبررات مقبولة، وفي زيادة تعقيد مشكلة تملك المساكن بالنسبة إلى الأفراد، عدا ما شكله ذلك من زيادة في التحديات والتكاليف والمخاطر على كاهل نشاط التطوير العقاري محليا.
إنها النتائج المأمول لمسها على أرض الواقع - بمشيئة الله تعالى - خلال الأعوام القليلة المقبلة، التي ستصب إيجابيا على الاقتصاد الوطني والمجتمع على حد سواء، وسيسهم تحققها في اكتساب مزيد من النمو الاقتصادي المستدام وتقليص درجات المخاطرة والتكاليف.
نقلا عن الاقتصادية
بحكم متابعتي لطرحك فيما يخص العقار، من حدود ١٥ سنه، وصلت إلى قناعة تامة بأنني توهقت، وارتكبت غلطة العمر، بتصديق مثل هذا الطرح. بل اقتنعت ان مايحدث هو عكس ما يطرح، وان انهيار أو انخفاض اسعار العقار او لبن العصفور الذي نمنى به طوال هذه السنين ماهو الا خطأ من قبل من يطرحه، ان كان عن جهل فتلك مصيبة، وان كان عن غيره فالمصيبة أعظم. فمن يعرف أرقام النمو السكاني والفئات العمرية فيه، وقوي العرض والطلب في سوق العقار ستكون الصورة الحقيقية واضحة امامة وضوح الفرق بين الهلال ومنافسيه.
من أول ما كتبت 15 عام،، واختتمت بالهلال ومنافسيه هههههههه.. أنا فهمت مشكلتك!!
ماهو منطق إرتفاع الإيجارات من وجهة نظرك ,, لأني أشوفها شي مضحك جدا وقصص مضحكة أسمعها من أصحاب العقار لرفع الإيجار .. - واحد يقول خسرت في الأسهم و رفع الإيجار. - واحد يصلح شوي في العمارة ويرفع الإيجار. - واحد يقول لك في كل مكان رفعوا الإيجارات. - واحد ما يلتزم بالعقد ويزود في الفواتير ويقول لك تبغى ولا إطلع.
للأسف لا يوجد له أي منطق ولا مبرر، سعر الريال الحقيقي ارتفع والتضخم متدني جدا مقارنة ببقية دول العالم، وأسعار الأراضي والعقارات إما تتراجع أو مستقرة هذه الفترة منذ يوليو الماضي.. السوق يتطلب تدخل الأجهزة الرسمية لوضع ضوابط للإيجارات، قد يكون مفهوما رفع الإيجارات لإضافات تمت على العقار المؤجر، وبنسب معقولة.. ما يحدث الآن برفعه بنسب 30%-60% تشعر وراءه "توصيات" فيما بين العقاريين والسماسرة للضغط على المتسأجرين ودفعهم للشراء، كما أخبرني مباشرة عدد من العقاريين والسماسرة
أشكرك أخ عبدالحميد على الرد الواقعي .. الواقع المضحك المبكي. والآن توجد موجة جديدة من الإرتفاعات يقول العقاريين سببها نزوح أهل جدة للسكن في الرياض وكثرة الطلب هههههههههه
كلامك إقتصاديا دائماً صحيح لكن التنبؤ بالوقت دائماً صعب والأصعب إقناع الناس اللي ما تعرف اش اللي يصير خلف الكواليس .. وممكن هذا هو السبب اللي جعل ثقة الناس في كلامك تقل ..
السوق العقارية لدينا خاضعة فعلا لعوامل الاقتصاد، ومن ثم يمكن التنبؤ بمستقبلها وتحليله أيضا، وهذا فعليا ما حدث خلال 2017-2018 من هبوط نتيجة نقص السيولة آنذاك وانخفاض الأسعار في تلك الفترة، وكذلك خلال 2019-2022 التي ذكرتُ مع تدشين برنامج الدعم السكني وزيادة ضخ قروض العقار مقابل الضعف الشديد لنظام الرسوم على الأراضي، أن السوق ستزداد تشوهاتها وترتفع وتتضخم أسعارها وتزداد أرصدة الديون على المستهلكين والمجتمع بصورة يجب الحذر الشديد منها، وكل ذلك للأسف قد وقع وتجاوز سقف جميع التحذيرات.. ولهذا قد تكون الآثار خلال 2023-2024 محفوفة بكثير من الآثار العكسية المؤلمة اقتصاديا وماليا واجتماعيا، ولا أقول أكثر (نسأل الله السلامة)، لأن فقاعة الأسعار والقروض تجاوزت كثيرا قدرة السيطرة على آثارها المحتملة.. مع وافر تحياتي
شكراً على التوضيح. تحياتي
العقار يحتاج الى علاج بالصدمه الاراضي الشاسعه اللتي تم استرجاعها من اللصوص بقيت في يد الدوله دون ضخها بالسوق العقاري وزاد ذلك من تعطيش السوق كذلك القروض العشوائيه الهائله وتعقيد المطورين الصغار الذين كلن لهم دور في توازن السوق وتضخيم مشاكل الفيلات اعلاميا ولو قسنا ذلك علي ما حولنا من الخدمات لوجدنا من يطالب بالغاء السيارات لكثرة الحوادث والوفيات والغاء الكهرباء للتلوث والانترنت ووووو
بالإضافة على ما تفضلت به، أن يتم: (1) تطوير ضوابط الاقراض العقاري بالا يتجاوز 33% من صافي الدخل الشهري للمشتري، وإيقاف الآلية الراهنة بالغة الخطورة التي تسمح باستقطاع 65% من الدخل، وأحيانا قد تتجاوز حتى هذه النسبة المرتفعة جدا جدا. (2) استبعاد احتساب البنوك للدعم الحكومي الممنوح للمواطن من وعاء الدخل (للأسف الآن يُضاف إلى دخل المقترض ومن ثم يتم احتساب القرض، وهذا فيه مخالفة للهدف التنموي الذي لأجله تم اقرار الدعم). (3) تطوير آلية احتساب الرسوم على الأراضي لتكون بأسعار السوق الراهنة، واستبعاد الآلية الراهنة التي تُضعف تأثير النظام إلى الحد الممكن القول معه أنها تقريبا شلّت 99% من قوته وتأثيره، حيث تحتسب سعر منخفض جدا جدا عن سعر السوق، ومع الارتفاع المطرد للأسعار؛ يصبح مالك الأرض رابح بنسبة قياسية مقابل رسوم لا تكاد تُذكر، ومن ثم يفضّل أن يحتفظ بالأرض فترة أطول وبيعها بسعر أعلى بكثير مما كانت عليه، ومما تفترضه الآلية الراهنة لنظام الرسوم!! وكأنك يبو زيد ما غزيت!!