لفهم أهمية التفعيل الكامل للحلول اللازمة لمعالجة التضخم في أسعار الأراضي والعقارات خلال الفترة الأخيرة، لا بد من التعرف على أبرز التطورات التي حدثت في السوق العقارية المحلية خلال الفترة 2015 - 2021، وسيفيد كثيرا للتأكد من أهمية تفعيل الحلول المتوزعة على جانبي العرض والطلب، وتتلخص أهم التطورات العقارية المشار إليها هنا فيما سيأتي.
الجانب الأول (الأسعار): مرت بموجتين من التغيرات: الموجة الأولى التي سبقت نهاية 2018 وتخللها عديد من القرارات والإجراءات والتطورات الاقتصادية، كان من أبرزها انخفاض أسعار النفط بأكثر من 60 في المائة منذ منتصف 2014، ثم إقرار أنظمة التمويل من البنك المركزي السعودي مطلع تشرين الثاني (نوفمبر) 2014، ثم صدور توصية مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية بإقرار الرسوم على الأراضي البيضاء في 15 آذار (مارس) 2015، ثم إقرار مجلس الوزراء للنظام برسم سنوي يبلغ 2.5 في المائة من قيمة الأرض في 23 تشرين الثاني (نوفمبر) 2015، ثم أقر المجلس اللائحة التنفيذية للنظام في 14 حزيران (يونيو) 2016 وتوالت بعدها مراحل تنفيذ المرحلة الأولى في كل من الرياض وجدة والدمام ولاحقا في مكة المكرمة، ولا يزال تطبيق النظام قائما عند تلك المرحلة حتى تاريخه، أدت هذه المتغيرات وغيرها من عوامل أخرى رئيسة إلى انخفاض المتوسط العام لأسعار الأراضي السكنية بنسبة 24.1 في المائة، والفلل السكنية بنسبة انخفاض 26.1 في المائة، والشقق السكنية بنسبة انخفاض 18.5 في المائة.
ومع مطلع 2019 بدأت الموجة الثانية من التغيرات السعرية التي قاد زمامها التحفيزي على جانب الطلب تسهيل الحصول على القروض العقارية للأفراد، وصل حجمها حتى نهاية أيلول (سبتمبر) الماضي، إلى نحو 334 مليار ريال (97.9 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني)، وتحت التضاؤل المتدرج لتأثير المرحلة الأولى من نظام الرسوم على الأراضي في أربع مدن فقط، دخلت الأسعار موجة صاعدة غير مسبوقة، أظهر مسارها الصاعد حتى نهاية الأسبوع الماضي، تسجيل المتوسط العام لأسعار الأراضي السكنية ارتفاعا بلغت نسبته أعلى من 61.4 في المائة، وللفل السكنية ارتفاعا بنسبة 24.2 في المائة، وللشقق السكنية ارتفاعا بنسبة 36.6 في المائة، ولا تزال وتيرة الارتفاع في الأسعار هي السمة الغالبة على السوق العقارية حتى تاريخه.
الجانب الثاني: المتعلق بالمحركات الرئيسة للسوق من أنظمة وإجراءات وعوامل، على جانب الطلب: الذي كان من أهم المؤثرات فيه إقرار نظام الرسوم على الأراضي البيضاء بهدف: (1) زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب. (2) توفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة. (3) حماية المنافسة العادلة ومكافحة الممارسات الاحتكارية. إلا منهجية تنفيذه ظلت عند أول خطوة لها منذ نحو ستة أعوام، ولم تواكب في سرعتها سرعة التغيرات التي حدثت في جانب الطلب بزيادة قدرتها الكبيرة بالاعتماد على القروض العقارية (334 مليار ريال)، ولهذا جاءت حصيلتها أقل بكثير مما كان مخططا له بموجب الأهداف الثلاثة الرئيسة من النظام، حيث وصل الإنفاق من متحصلات الرسوم طوال الأعوام الماضية حتى 21 تشرين الأول (أكتوبر) الماضي، إلى نحو 1.97 مليار ريال (نحو 0.5 في المائة من إجمالي القروض العقارية الممولة لجانب الطلب)، تم صرفها على البنى التحتية لـ 22 مشروعا للإسكان في مختلف المناطق، فيما وصل إجمالي مساحة ما تم تطويره من الأراضي المشمولة بالنظام إلى نحو 16 مليون متر مربع (أي: بما لا تتجاوز نسبته 3.6 في المائة من إجمالي مساحة الأراضي المشمولة بالنظام (438.2 مليون متر مربع).
تظهر المقارنة هنا بين الجانبين الرئيسين أعلاه، كثيرا من تفسير تطورات السوق العقارية المحلية طوال الأعوام الماضية، مع التأكيد على أهمية عديد من العوامل الأخرى التي لم يتسع المجال هنا لذكرها، إلا أنها تظل أدنى بكثير من تأثير ما تقدم استعراضه بصورة مختصرة جدا أعلاه. إنما يأتي التأكيد هنا على هذين الجانبين للوصول عن بينة من الأمر، وللوصول إلى رؤية أكثر شمولية إلى أهم الحلول اللازم توافرها خلال الفترة الراهنة، لمعالجة أسباب التضخم الراهن في الأسعار من جانب، ومن جانب آخر أكثر أهمية العمل بكفاءة أكبر على تسريع تحقق مستهدفات البرنامج السكني لرفع معدلات التملك لدى المواطنين، وتسهيل تحقق ذلك وفق أسعار أكثر عدالة وأقل تكلفة عليهم، ودون الحاجة إلى ارتفاع حجم المديونيات البنكية على كاهلهم، ولخفض حجم الدعم الحكومي اللازم لذلك إلى أدنى مستوى ممكن، وهي المستهدفات التي لا بد من تحققها وتسخير الموارد والجهود كافة لأجلها، لهذا سيكون من أهم وأبرز الحلول الواجب العمل على تنفيذها خلال الفترة الراهنة ما سيأتي ذكره تاليا.
أولا: الإسراع باستكمال بقية المراحل التنفيذية (الثانية والثالثة) في المدن الرئيسة بما لا يتجاوز العامين المقبلين، وتكرار المنهجية نفسها بالنسبة لبقية المدن الأخرى التي سيبدأ تنفيذ المرحلة الأولى فيها خلال الفترة الراهنة، حيث لا يتجاوز عمر تنفيذ المرحلة الواحدة سقف عامين، وذلك استهدافا لرفع كفاءة النظام، وزيادة نتائجه الإيجابية بتحرير أكبر مساحة ممكنة من الأراضي السكنية، التي تلبي الاحتياجات التنموية عاما بعد عام، وبما يجعلها مواكبة لسرعة البرامج التنموية العملاقة الجاري العمل عليها حتى نهاية 2030.
ثانيا: التركيز بدرجة أكبر على منهجية التمويل العقاري الراهنة، وضرورة العمل من قبل البنك المركزي السعودي على رفع مستويات حماية المستفيدين من التمويل من أي مخاطر مالية ومعيشية قد يواجهها أي مستفيد، بدءا من إحكام الضوابط المتعلقة بالأقساط مستحقة السداد شهريا، وألا تتجاوز في أقصى حدودها نسبة الـ 30 في المائة من صافي الأجر الشهري الذي يتسلمه المستفيد، وبما يسمح للمستفيد المقترض الاستفادة من الـ 70 في المائة من صافي دخله للادخار منه والإنفاق على توفير متطلباته المعيشية، وهو الأمر الذي سيخدم بدوره في دائرة أوسع نطاقا الاقتصاد الوطني عموما، والقطاع الخاص خصوصا، كونه القطاع المستهدف برفع مساهمته في الاقتصاد الوطني، وأن يكون صاحب النسبة الأعلى من حيث المساهمة في تلبية احتياجات الاقتصاد والمجتمع من السلع والمنتجات والخدمات.
نقلا عن الاقتصادية
ما شاء عليك أخي عبدالحميد .. مقال منطقي مدعوم بالارقام والاحصاءات والتسلسل المقنع جدا . باعتقادي أن أي مقال مقالاتك في هذا الموضوع يعتبرتقرير كافي ووافي وورقة عمل تصلح أن تبنى عليها قرارات تتبنى نفس التوصيات والحلول المقنعه التي توردها دوما في ثنايا هذه المقالات التقارير . جهد جبار و نادر يستحق الاطراء .. والشكر أيضا .
على رأسي تعليقك الكريم أخي حسانكوم3، التصدّي لأي قضية تنموية يستحق من صاحبه أن يقدّم أكبر قدر من المعلومات والتطورات ذات العلاقة، وبشكل دقيق جداً، وفي قضية كقضية سوق العقار والإسكان وأمام ما تشكّل عنها من تحديات تنموية جسيمة ومعقدة، يكون الأمر أكثر تحدياً لمن يتناوله بالتحليل والحديث، وأعتقد أن بعض الكتاب سامحهم الله يخطئون جدا بتطرقهم لمثل هذا الموضوع وغيره من المواضيع الاقتصادية/الاجتماعية بأسلوب مقال أو تقرير يحمل (تصورات) أو (استنتاجات) شخصية أو غير مستندة إلى تحليل عميق لتفاصيل الموضوع، ويخطئون أكثر إذا اعتبروه مجرد كلمات في مقال يتم التطرق إليه من باب كتابة مقال والسلام!! سيتم متابعة الحديث مستقبلاً عن تفاصيل الحلول أعلاه (الرسوم وآثارها ولماذا لم تترجم آثارها على السوق وفقا لما تم منها حتى تاريخه، وكيف أنها تكاد تكون قريبة لعدم التطبيق)، ثم الحديث عن (منهجية ضخ القروض العقارية والآثار الاقتصادية والاجتماعية تحديداً، في الوقت الذي أصبح معلوماً تأثيرها على السوق العقارية والأسعار التي تصاعدت كثيرا كنتيجةٍ مباشرة لها).. تفضل أخي الموقر والأخوة والأخوات القراء معنا هنا بقبول وافر التحية والتقدير
من يصدق ان المتر السكني وصل 5000 ريال في شمال الرياض تضخم عجيب !
ومن يصدق أيضاً أخي الموقر صقر السوق السعودي، أن حتى هذا السعر أصبح مطلوباً من العديد من ذوي العلاقة بالسوق العقارية مستوى يجب تجاوزه إلى ما هو أعلى منه!! والبعض يروّج ويبشر (وعيداً) أننا في منظور السنوات القليلة القادمة يجب أن نعتاد على مشاهدة أسعار تناهز أعلى من 15 ألف ريال إلى 25 ألف ريال للمتر السكني!! وقس على ذلك الكثير مما يتطلّب بصورة لا تقبل التأجيل العمل المتكامل والفاعل بأن يتم تشغيل جميع الإجراءات والتدابير اللازمة لإصلاح تشوهات السوق العقارية بأسرع ما يمكن، وأن أهمية تلك المتطلبات تتجاوز مجرد سوق العقار إلى أبعد من ذلك؛ ممثلاً في توفير أكبر قدر ممكن من حماية مقدرات وفرص الاقتصاد الوطني عموما والقطاع الخاص والمجتمع تحديداً من مخاطر تضخم الأسعار الراهن والتضخم القادم المحتمل في ظل الأوضاع الراهنة، وهي مخاطر تتضمن دائرتها الواسعة (ارتفاع المديونيات على الأطراف كافة، تآكل القيمة الحقيقية للعملة، انكماش القطاع المنتج من الاقتصاد مقابل تضخم غير المنتج (متاجرة الأراضي)، التأثير السلبي على زيادة التوظيف، وارتفاع معدل البطالة إلخ)، وتفضل بقبول وافر التحية والتقدير
البورصة العقارية بمشيئة الله ستقضي على السوم الوهمي ( النجش ) وعلى التراجع عند البيع وستعزز الشفافية، وهذا مهم جداً لتصحيح جزء من الخلل والفوضى والارتباك الحاصل في السوق، بقي الموضوع الأهم وهو ( رسوم الأراضي البيضاء بجميع بجميع بجميع بجميع مراحلها ) وأن تطبق كما نص عليها الأمر الملكي الكريم بأن يكون الرسم 2.5% من قيمة الأرض السوقية، أدوات اصلاح السوق العقاري موجودة وممتازة جداً لكن التطبيق للأسف بطيء جداً جداً جداً والمسؤول عن الرسوم للأسف كل فترة يطلع ويحاول يتهرب من الاجابة المباشرة عن الرسوم ويوحي برغبته في الغاءها، أقترح أن ينقل برنامج رسوم الأراضي الى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك لأنهم متخصصين بشكل أكبر ولديهم الامكانات اللازمة لادارة وتنفيذ البرنامج بشكل أسرع من الحاصل الآن.
نقطة أخرى مهمة جداً: هناك العديد من الأسماء العقارية كل كم يوم يوجه بشراء الأراضي واكتنازها ويضع ملصق طيارة في تغريداته مما يوحي بارتفاع أسعارها !! هذا يسبب ارتباك في السوق، لماذا لا يتم محاسبة هؤلاء ؟
حياك الله أخي مستثمر حتى 2030 شكرا جزيلا لك، فقد وضعت قلمك على أهم مفاصل اختلالات السوق الآن، وبإذن الله تعالى تتحقق الاصلاحات اللازمة، وتُترجم التطبيقات لها كما يجب لتأخذ دورها وتأثيرها كما يجب.. وتفضل بقبول وافر التحية والشكر والتقدير
حول مجتمعنا .. عندما يرغب مواطن في شراء بيت العمر فإنه لا يفكر إلا من زاوية رصيده في البنك ودخله الشهري وقدرته القصوى على الاستمرار في سداد الاقساط . المنازل في العالم كله لها قيمه لا ترتبط بغير تكلفتها ولكنها عندنا ترتفع مع سقف تسهيلات البنوك وترتبط بما تضخه الدوله مع كل مشروع جديد لدعم السكن . لدرجة أن المشروع السكني إذا أغلق تماما في وجه المشترين فإن قيمته تتضاعف فور اعلان الدوله عن فكره جديده ودعم إضافي لأهداف نسبة تملك المواطنين . السيء جدا أن ورم العقار الخبيث يتنفس برئة الدوله ويتضخم بسخاء الدوله ولا تحكمه معطيات التكلفه .
يعطيك العافية استاذ عبدالحميد ...وفيت وكفيت ....الاتعتقد انه من الاسباب في ارتفاع اسعار الاراضي بالاضافة إلى ما اسلفت هو استخدامها كوسيلة لغسيل الاموال عبر نظام التريد ...وهو شراء اراضي بالاجل وعبر دفعات عادة تكون نقدية . اعتقد ان من اكبر الدوافع لانشاء البورصة العقارية هو محاصرة عمليات غسل الاموال التي تتم في الاراضي ...والله اعلم .
حياك الله أخي Derayah 10224137 نتذكر قبل عدة سنوات صدر من وزير العدل السابق تصريح حول اكتشافهم لمثل هذه الممارسات المجرّمة وأنه تم التعامل معها وفق الأنظمة في وقتها، ولا أعلم هل هذا موجود إلى الان أو لا.. ولكن كما تفضلت إن وجدت هي أو غيرها من الممارسات المخالفة من أي نوع!! فبالتأكيد أن اتساع وشمول البورصة العقارية وهي النظام المحوكم 100% سيقضي على هذه الجريمة وغيرها من الجرائم والممارسات.. والأهم طبعا أن شفافية معلومات السوق سترتفع كثيرا ونرى جميعا جميع معاملات السوق وعروض البيع وطلبات الشراء، وهي من أهم المعلومات التي كانت غائبة طوال عقود ماضية.. ولك وافر الشكر والتقدير
صباح الخير .. ملاحظه .. بعض المستثمرين في تطوير العقار السكني يشيرون الى أنهم قلصو من اعمالهم في المخططات الباهضه بسبب أن تقييم تكلفة بناء المترفي أفضل الوحدات السكنيه قد توقف عند حدود معقوله ممكن تبريرها ولكن تقييم الارض لا يزال يرتفع . المطورلا يستفيد من استمرار رتفاع قيمة الاراضي فلايمكنه بناء فلل تقليديه بمواصفات متوسطه على ارض يصل فيها متر الارض الى مافوق 3000 ريال فتصبح تكلفة الارض أكبر من ضعف تكلفة بناء المنزل .