دخلت أسعار الأراضي والوحدات السكنية موجة ارتفاع مطردة غير مسبوقة منذ مطلع 2019، ولا تزال مستمرة حتى تاريخه، ولا يظهر في الأفق القريب ما يشير إلى توقف صعودها أو حتى هدوء وتيرتها، وسبق التطرق إلى أهم وأبرز العوامل التي أسهمت في حدوث هذه الموجة الصاعدة للأسعار في أكثر من مقال وتقرير، تلخصت في استجابة الأسعار المباشرة والسريعة لتزايد وتيرة ضخ القروض العقارية الممنوحة للأفراد طوال تلك الفترة، التي وصل حجمها منذ كانون الثاني (يناير) 2019 حتى نهاية أيلول (سبتمبر) 2021، إلى نحو 334 مليار ريال، أي: بما تجاوزت نسبته 97.9 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني (341.3 مليار ريال) خلال الفترة نفسه، وأسهمت بدورها تلك القروض العقارية في الدفع بقوى الطلب على الأراضي والوحدات السكنية نحو تنفيذ نحو 697.5 ألف عقد تمويل عقاري، كانت كفيلة بتحفيز جانب العرض على زيادة الأسعار السوقية، والاستفادة القصوى من الإقبال المجتمعي على تملك الوحدات السكنية المدعوم بتيسير الحصول على التمويل اللازم، والمدعوم أيضا على مستوى تحمل أجزاء كبيرة من الفوائد البنكية المحتسبة على تلك القروض العقارية.
مقابل جميع ما تقدم ذكره أعلاه، وبالتزامن مع الفترة نفسها، لم تشهد السوق العقارية المحلية تحركا مماثلا من حيث السرعة والزخم، أي: عمليات تنفيذ على أرض الواقع للمراحل التنفيذية لنظام الرسوم على الأراضي البيضاء في المدن والمحافظات، حيث تم الاكتفاء بتطبيق المرحلة الأولى من النظام في أربع مدن فقط (الرياض، جدة، الدمام، مكة المكرمة) طوال الأعوام الماضية، ولا تزال أوضاع التنفيذ حتى تاريخه عند نقطة ما تم إعلانه قبل أكثر من عام من تاريخه فيما يتعلق ببقية المراحل التنفيذية التالية، الذي تضمن إعلان البدء بتنفيذ المرحلة الثانية من النظام في كل من الرياض وجدة والدمام قبل نهاية العام الجاري، ولم يصدر حتى تاريخه أي إعلان إلحاقي عما تم في هذا الشأن من تطورات أو إجراءات، كما تضمن الإعلان السابق خلال العام الماضي بدء تنفيذ المرحلة الأولى من نظام الرسوم على الأراضي البيضاء في 17 مدينة إضافية أخرى، وصدر في خصوصه عديد من الإعلانات المتتالية عن الإجراءات التي تمت، وأن إجراءات استكمال التنفيذ تسير وفق مراحلها الزمنية المعتادة، وهذا بالتأكيد يعد أمرا إيجابيا بالنسبة للمدن التي تم إعلان بدء التطبيق فيها، ويؤمل أن تسهم تلك الإجراءات في كبح الارتفاعات المطردة في أسعار الأراضي والعقارات الموجودة في تلك المدن والمحافظات.
تبلورت التطورات الأخيرة للسوق العقارية خلال 2019 - 2021، باختصار شديد جدا، في تحريك واسع وقوي جدا لقوى تحفيز الطلب، والاعتماد بدرجة كبيرة على ضخ أكبر قدر ممكن من الائتمان العقاري وصل إجماله إلى 334 مليار ريال، أي: بمتوسط شهري يبلغ 10.4 مليار ريال، ويتجاوز نموه القياسي بنسبة 455.6 في المائة، مقارنة بالمتوسط الشهري لإجمالي القروض العقارية خلال الفترة 2016 - 2018 الذي لم يتجاوز 1.9 مليار ريال شهريا (بلغ لإجمالي الفترة 2016 - 2018 نحو 67.6 مليار ريال). في المقابل على جانب العرض، لم يحدث كثير من التطورات على طريق تحرير وتطوير مزيد من الأراضي السكنية المشمولة بنظام الرسوم عليها، ولهذا لم تحدث التأثير المأمول منها طوال تلك الفترة، وظلت تكلفة تحمل تلك الرسوم المحدودة أدنى بكثير من المكاسب القياسية الممكن تحقيقها نتيجة الارتفاعات المتتالية للأسعار.
أمام التفاوت الكبير بين جانبي العرض والطلب وفقا لما تقدم، فيمكن حينئذ فهم أكبر قدر ممكن من الأسباب التي أدت إلى موجة الارتفاعات القياسية التي طرأت على أسعار الأراضي والوحدات السكنية باختلاف أنواعها ومواقعها، ويمكن أيضا التعرف على أول سبل العمل على كبح جموح تلك الارتفاعات القياسية التي تعد غير مبررة على الإطلاق في ظل التوجهات الراهنة للدولة - أيدها الله - عبر كثير من البرامج التنموية الهادفة إلى تسهيل تمكين المواطنين من تملك مساكنهم بأقل تكلفة ممكنة، ودون الاضطرار إلى تحملهم مزيدا من الأعباء المالية المكلفة للوصول إلى هذه المستهدفات المهمة جدا.
يأتي في مقدمة أدوات المعالجة، أن يتم البدء بتنفيذ بقية المراحل التنفيذية التالية من نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، ويتم البدء من تاريخه بتطبيق المرحلتين الثانية والثالثة في المدن الرئيسة، التي تركزت فيها الارتفاعات السعرية بصورة فاقت بقية المدن والمحافظات، وهي الأدوات المتاحة والمتوافرة لدى الأجهزة المعنية خلال الفترة الراهنة، ولا تتطلب جهودا أكبر من مجرد تطبيقها على أرض الواقع، والعمل المتكامل على مواجهة هذه الموجات التضخمية غير المبررة للأسعار.
ختاما، يشكل الوصول بمستويات الأسعار إلى المستوى الأعلى فعالية وكفاءة اللازم لكبح التضخم الراهن في الأسعار، والعمل في الأجلين المتوسط والطويل على إعادتها إلى مستوياتها العادلة سعريا، وبما يتلاءم مع قدرة الأفراد والأسر من حيث الدخل، وهو الهدف المرحلي الذي واجب تحققه ضمن برنامج التحول الوطني 2020، ممثلا في خفض مكرر متوسط سعر الوحدة السكنية إلى إجمالي دخل الفرد السنوي من عشر مرات إلى خمس مرات، وكما هو قائم الآن بموجب المؤشرات العقارية المنشورة عبر موقع وزارة العدل بصورة منتظمة، فإن متوسط الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية يفوق تلك المستهدفات؛ ما يؤكد الأهمية القصوى لاستكمال تنفيذ جميع الأدوات الكفيلة بتحقيق العدالة السعرية للأصول العقارية السكنية، خصوصا التي يأتي في مقدمتها استكمال جميع المراحل التنفيذية لنظام الرسوم على الأراضي البيضاء، وتمكين النظام حال تنفيذه بصورة كاملة من تحقيق أهدافه الثلاثة الرئيسة، المتمثلة في: (1) زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب. (2) توفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة. (3) حماية المنافسة العادلة ومكافحة الممارسات الاحتكارية.
الله يصلحك ويهديك نحن متواجدون في السعودية وأنت تحليلاتك عن دولة أخرى .. خمس سنوات وإنت تقول أصبروا الأسعار بتنزل ولا شفنا شي والإرتفاعات كل مالها بتزيد تصدق هونداي إلنترا 2019 سعرها في الثمانينات وإنت تقول بتنزل الأسعار والآن سعرها 113 ألف . تقول العقار بينزل ويمكن نزل لكن على أرض الواقع رح تبي تستأجر شقة نظيفة في جدة شف كم سعرها .
اشغلت الناس بمقالاتك الفاشلة وللاسف انك تحمل الدكتوراه في الاقتصاد ولا تفقه ان الاقتصاد علم اجتماع من الصعب توقع المستقبل، العقار فوق والناس تشتري وانت باقي على موجتك
الحمد لله أني وجدت من رد عليك بما يثلج الصدر , يكفي ايهام الناس بأشياء لن تحدث , التضخم مستمر ومن يملك الآن فليشتري وخاصة من هو مستأجر فالسنوات تمر والأسعار بشكل عام لن تتوقف وإن حدث تباطؤ من وقت لآخر , وأما أنت فلتراجع نفسك , ونعوذ بالله من شرور أنفسنا .
وش هالتعليقات الهجومية على الرجال وكأنه هو السبب في ارتفاع اسعار العقار هو ما قال العقار بينزل او بيطلع الا بناء على معطيات وضروف معينة كل ما في الامر ان يفترض واقع مثالي لتطبيق الانظمة العقارية التي تم اقرارها مؤخرا كرسوم الاراضي والتشريعات المنظمة لعمليات الرهن العقاري وغيرها وبناء عليها يضع تحليله بطريق علمية اما اذا ما صابت معاه التحليلات فالسبب يعود لخلل في تطبيق في نظام رسوم الاراضي وفي نظام الرهن العقاري وليس في تحليل الاخ عبدالحميد
أخي أبوفهد 2020، شكرا جزيلا لتعليقك الكريم، والتأكيد على الخلل الكبير بتعطيل أجزاء كبيرة جدا من نظام الرسوم على الأراضي والدور الكبير الذي لعبته القروض العقارية في رفع الأسعار أمام جمود العرض، والنتيجة الطبيعية لهذا بالتأكيد هو الارتفاع بالأسعار، والتي ستستمر بالارتفاع في ظل هذه الأوضاع والخلل الواضح.. ودمت في خير
لا تنسى الايقاف الحاصل لاراضي شمال الرياض زاد من الطين بلة
نعم أخي الموقر، زاد النار اشتعال!!
الحل التوسع الراسي خصوصا ان خطوط الميترو راح تكون غير مفيدة لجزء كبير من السكان مع التوسع الافقي الحالي .. بناء ابراج وتوفير شقق باسعار مناسبة
وهذا أمر أصبح ممكن الآن بعد اكتمال جزء كبير من البنية التحتية في الرياض تحديداً، أضف إليها الأحياء وسط الرياض يمكن احيائها وإعادة استثمارها والتشييد عليها
مادام يهمك الرسوم وضرورة الإسراع فى تطبيقها وجبايتها ليتك تفرد لنا مقالا تتناول فيه رسوم الأراضى البيضاء كم تم جمعه منها وكيف أنفقت !
حسب آخر بيانات الإسكان وصل مجموع ما تم صرفه منها 1.8 مليار ريال فقط منذ أول تحصيل لها حتى تاريخه!! ولا يوجد أي رقم رسمي عن مجموع متحصلاتها، وحسب تصريحات الوزارة أن أغلب ما تم تحصيله منها تم صرفه، عدا ما تم إعادته لبعض ملاك الأراضي.. وطبعا هذا رقم لا يكاد يُذكر بالمقارنة مع القروض العقارية للأفراد التي ضُخت في السوق خلال يناير 2018- سبتمبر2021 (363.5 مليار ريال).. أي بما لا تتجاوز نسبته 0.5% من حجم القروض!!
شكرا لك. وللتوضيح فالقروض العقارية للأفراد زادت بهذه النسبة الهائلة بعد أن ضمنت الحكومة للبنوك إسترداد قروضها.
اخي الاستاذ عبدالحميد بارك الله فيك وفي مقالتك النيرة والمعلومات الاحصائية التي تسوقها فيها ....لكن يجب علينا النظر الشامل للصورة الكلية للاقتصاد ...وفهم التوجهات فهما صحيحا فيبدو ان لدينا عجز مستديم في ميزان المدفوعات قاد إلى نشوء مديونية بالعملات الاجنبية تتجاوز 700 مليار ريال ( 400 منها مديونية على المالية العامة مباشرة على شكل صكوك وسندات ) ، ومن الطبيعي ان نظرة مستقبلية للوضع تشي بان عجز ميزان المدفوعات ربما يتزايد في الفترة بين 2021-2050 بسبب انخفاض الطلب على النفط وبالتالي انخفاض اسعاره التصديرية جراء الحرب عليه نتيجة ماتسميه القوى المهيمنة على العالم بـالحاجة لخفض ابنعاثات الكربون " ازمة المناخ " ...والتي قدرت وكالة الطاقة الدولية ان الطلب على النفط سينخفض من مية مليون برميل إلى اقل من 25 مليون برميل في فترة الدراسة 2020-2050 وحيث ان الدولة لا تريد باي حال من الاحوال خفض سعر تعادل الريال مع الدولار فالحل هو خفض الطلب على الدولار عبر خفض الاستهلاك ...وطبعا بدء نموذج للقروض العقارية موسع وشامل سوف يحقق هذا المستهدف وايضا سوف يحقق نمو في الاقتصاد يقود لرفع مستويات التوظيف ايضا ...لذلك لا اعتقد ان خفض اسعار الاراضي اصلا مستهدف اصلا لان المطوب بيع المنتح النهائي المطور من المطور العقاري الذي بالامكان التحكم في مدخلات انتاجه وجعلها من المنتجات الوطنية عبر نظام استرجاع الضريبة وايضا رفع مستويات التوظيف في قطاع الانشاءات عبر صناعة المباني وتركيبها بايدي سعودية وبالتالي اصلاح ميزان المدفوعات ورفع مستويات التوظيف من العمالة المواطنية وايضا رفع مستويات الادخار والاستثمار ........هذه هي التوجهات ان كانت قرأتي صحيحة . عموما اشكرك استاذ عبدالحميد على مقالاتك المتميزة والتي تسوق في مقدماتها احصائيات مفيدة تثري معلومات المتلقي . تحياتي العطرة لكم
حياك الله وأبقاك أخي الموقر شاري راسي، يمكن الوصول إلى تلك المستهدفات عبر طرق أخرى أكثر أماناً وسلامة للاقتصاد؛ وبعيدا عن ارتفاع المديونيات على كل من (الحكومة، القطاع الخاص، المجتمع)، بالتركيز على تسهيل بيئة الأعمال المحلية، وتشجيع تدفق الثروات محليا وخارجيا نحو استغلال أكبر قدر ممكن من الفرص الاستثمارية محلياً، وبدورها ترتفع مساهمة القطاع الخاص في الاقتصاد، ويتعزز تنوع قاعدة الإنتاج المحلية، وإحلال متدرج للواردات، وزيادة فرص العمل أمام الموارد الوطنية، وخفض البطالة، وتحسين مستويات المعيشة والدخل، التي بتحسنها يزداد الطلب على المنتجات والخدمات المحلية، في الوقت ذاته تحد من تدفق الثروات على المضاربات والاكتناز في الأراضي، وتحد بدوره من تضخمها غير المبرر الذي من أخطر نتائجه ارتفاع تكلفة الإنتاج والاستثمار على القطاع المنتج من الاقتصاد، وارتفاع آخر في تكاليف المعيشة، والاضطرار إلى زيادة الاقتراض السكني، وزيادة استقطاعه من الدخل الشهري، سيقابله انكماش في الإنفاق الاستهلاكي محليا، وتنتقل آثاره العكسية إلى الاقتصاد والقطاع الخاص تحديدا، ما سيترتب عليه انكماش في تدفقاته، وتضعف بذلك قدرته على التوسع والتوظيف والمنافسة، والدخول من ثم في نفق من التباطؤ الاقتصادي وارتفاع الديون ونقص الوظائف وارتفاع البطالة والتضخم معا، وهذا لا يخدم أبدا أي اقتصاد عوضا عن اقتصادنا الوطني الذي يستهدف الاستقلال أكثر عن تقلبات النفط.. وهذا ما سبق الحديث عنه مطولا.. وتفضل بقبول وافر تحياتي أخي الوافي دائماً
تبقى الحقيقة المرة ليس لدينا عمالة سعودية مهنية وحرفية سعودية. شبابنا فيهم شوفة نفس !
الرياض ستكون مدينة عالمية في ٢٠٣٠ وهذا ما صرح به سمو سيدي ولي العهد الله يحفظه، ومتوقع ان ترتفع الاسعار بكثير من الاسعار الحالية، ومن عنده القدرة يشتري ولا يتردد (شقة، دور، ارض، فلة)، واغلب الصفقات العقارية في العالم عن طريق القروض العقارية واغلب دول العالم واجهة ارتفاع في اسعار العقار حتى في امريكا، لذلك مقالاتك للأسف لا يوجد بها اي مهارات وتحليل اقتصادي والشريطية اللي في السوق اشطر منك في فهم السوق والدليل في عام ٢٠١٧ كنت تصرح ان العقار سينهار واغفلت في ذاك الوقت ان اسعار مواد البناء كانت في مستويات نازلة بالإضافة الى تكلفت العامل، اما الان اسعار الاراضي دبل بالإضافة الى مواد البناء، واتمنى انك ما تقول ان سبب ارتفاع اسعار البناء عدم تطبيق رسوم الاراضي. مقالاتك تذكرني بقصص جحاء
كل ماكتبه الاستاذ عبدالحميد وفقه الله عن موضوع ارتفاع أسعار الاراضي السكنيه كان هدفه وقف نزبف جيوب المواطنين لسداد اقساط القروض وحمايتهم من تحمل اقيام باهضه لمجرد حاجتهم للسكن تمثل هذه الاقيام جهدهم طوال حياتهم وتمتد ديونها الى اولادهم وربما أحفادهم هذا الجهد الجبارهو دفاع عن حق المواطن في أن تعمل كل الانظمه المتاحه لاخضاع أسعار العقار لتكون منطقيه مقارنة بإمكانات الجزء الاكبر من المجتمع وهم الاقل دخلا . كتاباته تعد وثائق جيده لاستخدامها لوضع خطط تنظم تلك الحاله السيئه التي يعيشها قطاع السكن ,
حياك الله وأبقاك أخي حسانكوم3 ، هذا أمر يتفق عليه بحمد الله غالبية المخلصين، وأن يتم معالجة هذه الأزمة التنموية بأقل التكاليف على كاهل الجميع (حكومة، قطاع خاص، مجتمع) ودون التورّط في مخاطر مرتفعة من ديون عقارية هائلة على كاهل المواطنين والمواطنات وأسرهم، الذي للأسف الشديد أصبح جزء منه كبير الحجم ماثلاً الآن كتحدٍ جديد يعيق النمو الاقتصادي ونمو الوظائف وتحسن الدخل إلخ من الآثار العكسية تنمويا واقتصاديا واجتماعيا، والتي سيأتي لحظة نبحث عن حلول مكلفة لأجلها في الوقت الذي لم تكن موجودة أصلاً.. وهذا حديث طويل له شجونه وتفاصيله.. شكرا جزيلاً أخي الموقر لتفضلك بالمشاركة والإضافة ذات الهدف والمضمون المفيد..