أزاح قرار مجلس الوزراء برئاسة خادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبدالعزيز هذا الأسبوع بفرض رسوم الأراضي البيضاء هماً ثقيلاً عن كاهل المواطن السعودي، وأفرح الكثير من المواطنين ممن حرمهم الاحتكار والجشع العقاري من تملك بيوت تحمي عائلاتهم وأطفالهم جور الزمان وتقلباته.
ولعل أميز ما في القرار أنه جاء في التوقيت المحدد بعد نهايته في وقت محدد من مجلس الشورى، وحددت كتابة ونشر لوائحه بتوقيت محدد، وأُعلن البدء بتطبيقه في وقت محدد أيضاً.
وهو ما ينفي عن تطبيقه، أو عن نية تطبيقه على الأصح، كل التكهنات وأحاديث المجالس وجدل وسائل التواصل الاجتماعي، وهذا أهم ما في القرار - من وجهة نظري-؛ لأنه وضع تحت الأضواء الكاشفة، وحدد كل إجراء فيه بوقت معلن؛ ليقرأه ويفهمه ويتصرف بناءً عليه كل أصحاب المصالح من بائعين ومشترين وعارضين ومطورين.
القرار نص أيضاً على عدالة التطبيق، وهو ما يعني ضمناً منع الاستثناء لأي أرض أو شخص طبيعي أو اعتباري يخضع ما يملكه للرسم أو الضريبة.
كما نص على أن تمنع اللائحة المنتظرة أية ثغرات تسمح بالتهرب من دفع الضريبة، وحدد قيمة الرسم أو الضريبة بـ2.5 في المئة من قيمة الأرض.
لعل الأسئلة المهمة بعد معرفة أبرز تفاصيل القرار هي: ماذا بعد؟ أي كيف سيؤثر القرار في أسعار الأراضي؟ وهل صحيح ما يقال إن نسبة الضريبة صغيرة مما يجعل البائع ينقلها للأمام ليتحملها المشتري؟ وهل يستطيع المحتكر تجنب الضريبة عن طريق تسوير الأرض أو قسمتها أو بناء جزء منها؟
وهذه بالتأكيد أسئلة مهمة، نبدأ بأولها، فتأثير القرار في الأسعار سيبدأ حتى قبل دخول القرار حيز التنفيذ، والمتوقع هو أن تنخفض أسعار الأراضي بنسبة تتراوح بين 30 و 40 في المئة في السنة الأولى التي تسبق تطبيق القرار (ستة أشهر لتعلن اللائحة وستة أشهر لبدء التطبيق).
فالقرار ليس وحيداً، بل تدعمه أمور عدة، منها: ضعف الإنفاق الحكومي خلال الفترة المقبلة، سحب السيولة من خلال طرح السندات سواءً من الحكومة أم القطاع الخاص، رفع سعر الفائدة (المتوقع بعد خطوة الفيديرالي الأميركي) في كانون الأول (ديسمبر) المقبل، بما يجعل كلفة الاقتراض أعلى.
وهذه العوامل مجتمعة -إضافة إلى إعلان عجز في الموازنة لن يقل عن 400 بليون ريال- تعني دخول الاقتصاد دورة هابطة وانخفاض كثير من الأسعار، وأولها الأراضي. ومن يتابع سوق العقار يجد أن السوق فعلياً بلغت قمتها في أواخر العام الماضي، وانخفضت قليلاً عنها مع مرور أشهر هذا العام، ودخول السوق هذه الموجه الهابطة سيتسارع مع كل يوم يمر ويقترب تطبيق الضريبة أكثر مبتدئاً من 10 في المئة خلال الأيام القليلة المقبلة حتى 40 في المئة، وربما أكثر قبل بدء التطبيق فعليا بأيام قليلة.
السؤال الثاني المتعلق بصغر حجم الضريبة أو الرسم ومن ثم إمكان نقله وتحميله للمشتري، فهو أمر لا يصح أيضاً؛ لأن المشتري ببساطة غير قادر على الشراء بأسعار اليوم، وهو ما جعل السوق في حال ركود تقترب من الكساد، ومن ثم فلو حملت الضريبة على الأسعار لكان الكساد أكبر، وهو ما يدفع الكثير من المحتكرين للهروب أسرع من السوق؛ كي لا تتزايد الضريبة في السنة الثانية والثالثة وهكذا.
وإذا ما أخذنا أيضاً أثر الزكاة وقدره 2.5 في المئة مع أثر الضريبة لوصلنا إلى 5 في المئة تؤخذ سنوياً من قيمة الأرض، وما مجموعه 10 في المئة خلال سنتين و15 في المئة في ثلاث... وهلم جرى. وهذا السيناريو يجعل كل احتفاظ بالأرض لفترة أطول يعني خسارة أكبر، وهو ما يصفه العامة بـ«القبض على الجمرة»، فمهما كانت قدرتك على التحمل إلا النتيجة النهائية أنها ستحرق يدك ولن تستطيع المقاومة أكثر.
وسيناريو نقل العبء الضريبي إلى الأمام (على المستهلك) مقبول لو كانت الأسعار في متناول الناس واستطاعتهم، ولكن لأن أسعار الأراضي خارج المقدرة الشرائية لغالبية المواطنين فلا يمكن قبول حدوث هذا السيناريو؛ لأنه يعني امتناعاً من المشتري أو جانب الطلب وكلفة متزايدة على البائع الذي يمثل جانب العرض.
السؤال الثالث الأخير هو: ما مقدرة المحتكر على التهرب من الضريبة من خلال تقسيم الأرض الكبيرة إلى مجموعة أصغر من الأراضي، وهذه سهلة للمنع، فالضريبة يجب أن تكون على إجمالي ما يملكه الشخص الواحد من أمتار ومن ثم لا يستفيد من تقسيم الأرض الكبيرة إلى أراضٍ أصغر.
أما في حال قسمتها وتسجيل كل أرض باسم شخص مختلف من عائلته، فيمكن معالجة هذا الهروب بفرض ضريبة على ما زاد عن الأرض الواحدة للشخص الواحد، وهذا ما يجب أن تتنبه له اللائحة المنتظرة، فالضريبة يجب أن تفرض على ما زاد عن الأرض الواحدة في حال استثناء الأراضي الصغيرة (مثل ما قل عن 1000 متر مربع)، وهو استثناء مقبول ومساحة مقبولة للاستثناء بشرط ألا يزيد الاستثناء عن أرض واحدة للشخص الواحد.
أما بناء ما نسبته 30 أو 40 في المئة (بحسب ما ستنص عليه اللائحة) لتكون الأرض غير خاضعة للضريبة فهو لا يعني إلا زيادة الكلفة الضائعة Sunk cost، فبناء نسبة 30 أو 40 في المئة من الأرض لتجنب الضريبة ستكون تكاليفها مرتفعة، ولن تعود له فيما حالة عرضها للبيع في السوق، ولذا تسمى «الكلفة الضائعة» بلا مقابل فعلي في العائد، وهو سلوك مستبعد لا يتخذه الشخص الاقتصادي الرشيد الذي يحسب الكلفة في مقابل العوائد.
والخلاصة، أن الضريبة أو رسوم الأراضي البيضاء جاء بعد دراسة وتأنٍّ، وأقر في مجلس شؤون الاقتصاد والتنمية، ومن بعده في «الشورى»، وصدر رسمياً من مجلس الوزراء، وليس مجدياً الجدل حول تأثيره اقتصادياً، فالنظام هو أنجح الحلول؛ لتمكين المواطن من تملك سكنه الخاص، وإخراج الأرض من كونها وسيلة اكتناز إلى أن تكون عنصر إنتاج مهم، يدعم التنمية ويسهم في تراكم التكوين الرأسمالي في البلد.
فشكراً لمن اقترح الرسوم، وشكراً لمن سعى إلى تطبيقها، وشكرا لمن أقرها، ومبروك للمواطن السعودي.
نقلا عن الحياة
أتمنى أن يرجع أحد في المستقبل بعد 3 أو 5 سنوات ويقرأ هذه المقالات المضحكة، للأخ عبدالله وغيره، لأن الواقع سيخالف كل هذه الأماني والأحلام الغير مبنية على علم ومعرفة.
يا شعب00كل هذا كلام فاضي00الم تتعلموا من الدروس السابقه طنطنوا للاجنبي وما خلوا قناه ولا وسيلة اعلاميه الا وطبلوا فيها 000واخرتها خسائر للناس60% من راس مالهم( راجع الاسعار وقت التطبيل والان كم) بالنسبة لأصحاب الاراضي والعقار00بعد مصيبة انهيار فبراير هرب من هرب وخسر من خسر00اصحاب الاراضي عاشوا في العقار والفساد اكثر من فساد الاسهم لذلك يعلمون ان الاسهم مضيعة وقت ودمار لأموالهم فلن يضخوا هلله واحده وفوق هذا كله( شركات خاسرة وسرقات وفساد لايوجد باي سوق فالعالم الا هنا) فلن يأتي لو يطبلون ليل نهار0000افيقوا من الاحلام والاماني
انشهد ان هذا المحلل يغرد خارج السرب ...ياطيب هل المطورين يدفعون عرق جبينهم ثم من خدمات واتعاب اما يعطونك ارضية بنفس السعر...الدولةلاترضي بأقصاء المطورين مهما كان ولكن تريد المواطن يحصل على سكن ...