كيف ينهار العقار في السعودية ؟!!

موسى الموسى "صقر أبوخالد"

8

( الهجرة العكسية لتركيبة سكان السعودية )

لحل مشكلة ما يجب التعرف عليها من نشأة جذورها الأولى والأسباب التي أدت لتطورها ، أن ارتفاع أسعار العقار ليست وليدّة السنوات القريبة الماضية فهي ناتج هجرة عكسية (سلبية) متراكمة في تركيبة السكان لأكثر من (35) سنة ماضية حيث إنتقل السكان خلال تلك الفترة من الهجّر والقرى والمدن الصغيرة بمختلف مناطق المملكة إلى المدن الكبيرة وبالأخص عدد محدود منها كالرياض وجدة والدمام؛ حدث هذا الأمر قسرياً بدون توجيه بحكم أقامة الدولة أعزّها الله الجامعات الكبرى والمستشفيات المتخصصة والخدمات والمرافق العامة وبالتالي تبعها التجار بإقامة المشاريع التجارية التي تجذب وتوفر للناس أمورهم وحاجاتهم الحياتية، مع مرور السنوات تكدّس الناس في عدد محدود جداً من المدن؛ أضافة لذلك الزيادة المهولة لأعداد الأجانب بشكل لافت مما جعل الطلب على العقار أكبر من العرض  بتلك المدن نتج عنه ارتفاع لأسعار العقار والغذاء والسلع الأخرى الاساسية والثانوية والتكميلية بسبب النمو السكاني الهائل خلال فترة زمنية قصيرة  يقاس بها عمر الدول !!.

ما يهمنا هنا العقار .. المدن المهاجر إليها أصبحت تتوسّع وتتمدد أفقياً بشكل واضح ولهذا ارتفعت الإيجارات وبالتالي ارتفع عائد الدخل على العقار ليرتفع بذلك سعر متر الأرضي الخام والمطور لتحصل فجوة فارق سعري كبير بين أسعار تلك المدن الكبيرة مقابل أسعار القرى والمدن الصغيرة.

( أمور حدثت  بغرض العلاج لكنها ساهمت في نفخ العقار )

1-قبل (15) سنة تقريباً صدر قرار بتطوير الأراضي قبل بيعها ؛ القرار جيد لكنه لم ينفذ بالشكل الصحيح حيث يفترض التطوير يكون شاملاً ليحتوي جميع الخدمات في خندق واحد ، مع الآسف إسُتغل كتكلفة إضافية على قيمة سعر الأرض نتج عنه أن تحملها المشتري زي براد أبو 4 !!

2-دُعم الصندوق العقاري لأكثر مرة لتسّريع إستلام القروض لأكبر عدد من المستفيدين ؛ نتج عنه زيادة الطلب وبشكل خاص على الفلل الجاهزة لأن الدعم كان بوقت الأزمة !!

3-تأخير فسّوحات المخططات بالروتين المعقد ؛ نتج عنه تقليص المعروض !!

4-التأخر بتنظيم و سنّ أنظمة المساهمات العقارية لتزداد الخلافات والمشاكل القضائية التي أفرزت تأخير وإيقاف بعض المساهمات وبالتالي تعطلت الأموال العاملة بمجال العقار ؛ نتج عنه محاصرة الأراضي الخام لأطراف المدن.

5-رفع قيمة القرض العقاري من (300) ألف ريال إلى (500) ألف ريال كذلك فتح المجال للبنوك بالقروض الإضافية والتضامنية والتسهيلات في حين كانت الأسعار مرتفعة حيث يعتبر العقار مطلباً للجميع والمفترض ان لا يقـر ذلك بوجود أزمة عقارية ؛ نتج عنه ارتفاع الطلب وتماسك أسعار العقار!!

6-لم يكن توقيت السماح للأجانب بالتملك في الوقت المناسب!!

7-لاجئين أزمة دول الربيع العربي سوف يكون له أثره السلبي أذا أستمر الوضع كما هو .

8-شراء أراضي بسعر السوق في مدن كبيرة متكدّسه بالسكان بغرض توزيعها على المواطنيين ؛ نتج عنه ثبات أو ارتفاع أسعار الأراضي المجاورة رغم انها بأطراف المدن ويفترض أن يكون توجّه التوزيع أولاً  نحو القرى والمدن الصغيرة.

9-في العشر سنوات الماضية ساعد إنهيار سوق الأسهم بشكل قوي وتوجهت أغلب السيولة النقدية نحو السوق العقاري لعدم وجود أوعيّة إقتصادية متعددة تحتويها .

10-فرض رسوم الزكاة أخشى أن تكون (بنج) مؤقت فأن لم يُحسن صياغتها وتنفيذها سوف يلتهمها المواطن بكل أريحيه كما ألتهم فرض التطوير قبل البيع !!

( الحل لمعالجة أسعار العقار حل لمشاكل أخرى )

في دول الشرق والغرب خاصة المتقدمة منها يستقيل رئيس الدولة ويعود لمسقط رأسه و مزرعته؛ أقاموا جامعات في مناطق نائية تطورت على أثرها وتحولت لمناطق حيوية كبرى؛ القرى والهجّر لديهم تنمو بالجامعات والمرافق المجاورة  سواء كانت حكومية أو خاصة، أذاً الحل أعادة التركيبة السكانية لمكانها الطبيعي و نعمل كما عملوا بما يتوافق مع أحتياجاتنا :

1-إنشاء جامعات مصغرة في القرى والهجّر أو المدن الصغيرة ذات المواقع الإستراتيجية على مساحات جيدة وان تكون هذه الجامعات قابلة للتطور والتوسّع مستقبلاً مضافاً إليها الخدمات الأخرى كالمستشفيات ومراكز الشرط والبريد والمحاكم والموانئ الجافة.

2-تستعد البلديات مسبقاً بتخطيط المناطق من الناحية السكنية والتجارية للأحياء المجاورة للجامعات قبل الشروع في الإنشاء حتى تكون جاهزة للبناء والتمدد الغير عشوائي.

3- أعطاء تلك المناطق الأولوية والنسبة الكبرى من الصندوق العقاري مع أفضلية توزيع الاسكان بدلاً من القروض بمعنى ( قيام الدولة ببناء المساكن مقابل القروض العقارية ).

4-ترسّية عقود بناء الوحدات السكنية للشركات المتخصصة على شكل أحياء متكاملة كما عملت الهيئة الملكية بالجبيل وينبع أو اسكان وزارة الخارجية بالرياض حي المحمدية.

5-الأسعار في تلك المناطق تساعد على خفض تكلفة الوحدة السكنية حيث يتراوح سعر متر الأرض ما بين (50) ريال إلى (150) ريال؛ كما إن تنفيذ بناء حي كامل بواسطة شركات متخصصة أقل من البناء الفردي، حينها تصبح التكلفة الإجمالية للوحدة الواحدة لا تصل لقيمة القرض العقاري (500) ألف ريال.

6-تشجيع موظفي الدولة بالإنتقال لتلك المناطق على الوظائف الحكومية الشاغرة هناك.

7-تشجيع القطاع الخاص بمنحهم مواقع بأسعار مناسبة للإستثمار.

8-تخصيص وتوجيه الإستثمار في تلك المناطق بحسب تميّز كل منطقة في إنتاجيتها والعوامل المتوفرة التي تساعد على نجاح و تطور المنطقة.

9-تجنب إنشاء تلك الجامعات و مخططات الأحياء السكنية المجاورة على أراضي مملوكة للمواطنيين والأفضل أن تكون على الأراضي المملوكة للدولة.

( أخيراً الفوائد من  تلك الحلول )

1-توفير عدد كبير من الوحدات السكنية للمواطنيين بأسعار مناسبة بل منخفضة جداً عما هو مرصود له في المدن الكبيرة التي تعاني بالأصل من الغلاء الفاحش.

2-إعادة التوازن بانتشار السكان المحليين بالشكل الصحيح في مختلف مناطق المملكة ذات المساحة الشاسعة.

3-نشر وتوفير التعليم العالي على نطاق واسع لمناطق مختلفة  حيث رغبة الجميع الدولة و المواطنيين .

4-خلق فرص وظيفية جديدة من خلال الجامعات والمرافق وعدم حصرها كما في السابق بالمدن الكبيرة فقط .

5-توفر العلاج بشكل أوسع و أشمل في جميع مناطق المملكة العربية السعودية . 

6-تخفيف الضغط على المدن الكبيرة المكتّظة بالسكان و إيقاف  الهجرة السلبية لها .

7-تكوين مدن ومناطق حدودية إستراتيجية للمستقبل يستفاد منها أمنياً و إقتصادياً .

8- إنخفاض الطلب على العقار المحصور أساساً في المدن الكبيرة وبالتالي يزداد العرض و تنخفض الأسعار . 

9-إيضاً سوف ينخفض الطلب على السلع الأخرى في المدن الكبيرة ذات الكثافة السكانية كالغذاء والعلاج والمقاولات ومواد البناء وغيرها .. مما يضطر التجار لخفض أسعارهم أو أن تبّور سلعهم ! 

ما طرح اجتهاد شخصي من العبد الفقير لله وهو قابل للخطأ أكثر منه للصواب ، أعز الله ديننا وحكامنا ووطننا  لما فيه خير للإسلام والمسلمين ..