ينظر الى الاسكان على انه من السلع الضرورية التي تهم جميع اطياف المجتمع. وبإعتبار ان سوق الاسكان ليس في حالة توازن, فكان لزاما على الدولة التدخل لحل تلك المشكلة.
فالدولة استهدفت ببرامجها الاسكانية جانبي العرض والطلب معا بهدف ارجاع السوق الى وضعه التوازني. ولكن تكمن المشكلة في ان معظم تلك البرامج تركز على المدى الطويل.
فلو نظرنا الى اهم تحدي يواجه وزارة الاسكان من جانب العرض لرأينا انه يكمن في مدى المقدرة على توفير الاراضي المناسبة للسكن في وقت مناسب (الامد القصير والمتوسط).
فلو افترضنا ان الحل يكمن في تنمية مناطق خارج النطاق العمراني , هذا قد يكون احد الحلول للمشكلة ولكن في الامد الطويل. فذلك يتطلب بناء بنية تحتية وادخال معظم الخدمات العامة من كهرباء وصرف صحي ومياه....الخ.
في حين ان في الاساس بعض المناطق داخل النطاق العمراني تفتقر الى مثل هذه الخدمات.
من جهة اخرى الدولة استخدمت استراتيجية الدعم من خلال توفير قروض عقارية تساعد في تقليص حجم الطلب غير الفعال (الطلب المقترن فقط بالرغبة دون توفر القدرة على شراء او بناء السكن المناسب) في المجتمع وتنظيم سوق العقار من خلال برامج مثل برنامج ايجار.
والسؤال هنا هل مبلغ القرض يكون مجزي لشراء او بناء السكن في الاجل القصير او المتوسط بدون تحميل الموطن اعباء اضافية؟
هل القرض يقدم في وقت مناسب بحيث يكون الاستفادة منه في الاجل القصيراو المتوسط وليس الطويل؟ فجوهر المشكلة يكون في مدى قدرة تلك البرامج على تحقق اهدافها في الاجل القصير والمتوسط.
فمتى استطاعت برامج الاسكان التأثير على جانب العرض بزيادة الاراضي الصالحة للسكن في الاجل القصيروالمتوسط نستطيع ان نقول ان البرامج المستهدفة لجانب الطلب سوف تحقق اهدافها تباعا.
ولكن اعطاء قروض وتسهيل الرهن العقاري بدون حل مشكلة العرض سوف يفاقم مشكلة الاسكان بإرتفاع اسعارها. فمشكلة الاسكان الجوهرية تكمن في جانب العرض والذي بدورة اوجد سوق من الصعب وصفة بانة سوق منافسة احتكارية.
ففي البداية يجب التركيز على برامج الاسكان التي تؤثر على جانب العرض ومن ثما ياتي التركيز على البرامج التي تؤثر على الطلب.
ولكن في الوقت الحاضر يمكن النظر او تصور سوق العقار على انه وصل الى مرحلة الاستخدام الامثل (Full-employment level).
هل فعلا وصلنا الى الاستخدام الامثل في سوق العقار بحيث تبحث الدولة على تنمية اراضي خارج النطاق العمراني؟ بالطبع لا ولكن فرصة الدولة ضعيفة في التأثير على جانب العرض في الامد القصير او المتوسط نظرا لعدم تملكها اراضي كافيه داخل النطاق العمراني.
ومن هنا ركزت معظم برامج الاسكان على الامد الطويل بعتبار ان زيادة المعروض من الاراضي الصالحة للسكن تتطلب وقت لتنميتها وادخال معظم الخدمات الاساسية لها.
نأتي الى القضية التي نوقشت بشكل كبير في الصحافة وغيرها الا وهي التأثير على جانب العرض في الاجل القصير والمتوسط عن طريق فرض رسوم او ضرائب على الاراضي البيضاء.
ولكن كان التخوف من ان ذلك سوف يجعل التاجر يحمل تلك الرسوم او الضريبة الى المشتري بعتبار ان سلعة العقار تعتبر ضرورية للمواطن كما ذكرت سابقا.
ولكن بما ان المشكلة الاساسية هو كبر حجم الطلب غير الفعال على الاسكان, فإن التخوف من زيادة اسعار العقار نتيجة فرض الرسوم غير مبرر مطلقا.
وانا هنا مع تطبيق الضريبة على الاراضي البيضاء وفق معايير محددة وواضحة.
فقبل الشروع في تطبيق مثل هذه الضرائب يجب معرفة مقدرة تاجر العقار على تحمل مثل تلك الضرائب. فكما هو واضح ان سوق العقار يعتبر سوق احتكاري وبالتالي الهامش الربحي يفترض ان يكون كبيرا.
فاذا فرضت ضرائب او رسوم ثابته بالطبع سوف تقلص الهامش الربحي ولكن مقدرة تاجر العقار على تحمل تلك التكاليف تكون عالية.
فبتالي فرض ضريبة نسبية تصاعدية قد يكون هو الحل لمشكلة الاسكان في الاجل القصير والمتوسط. لانه مع مرور الوقت الهامش الربحي ينخفض بشكل كبير وعندها يرى التاجر انه من الافضل بيع الارض للمحافظة على ماتبقى من هامش ربيحي.
فبعد اقرار الضريبة (الرسوم) على الاراضي البيضاء, تأتي اهم خطوة وهي تحديد الالية التي سوف تعمل وفقها. ويجب دراستها بتأني لعدم الانحراط في الاسلوب القديم (المحاولة والخطأ) والذي تكاد تكون تكلفته كبيره بعض الشىء.
لا يجب ان نغفل عنصري الكفاءة والفعالية عند الحديث عن برامج الاسكان. فمن الممكن لبرامج الاسكان ان تحقق اهدافها في الاجل المتوسط في حال توفر هذان العنصران.
ولكن السؤال الذي يطرح نفسة هل سوف تقترن برامج الاسكان جميعا بالكفاءة والفعالية؟.
نريد الرسوم ابدأ قويه ٥٪ وتتضاعف كل سنة الى ١٠٪. ٢٠٪ واذا لم يسدد خلال سنتين تسحب الأرض وتعرض بالمزاد لازم حزم وحسم