كما أشرنا سابقاً في التقارير الربعية عن قطاع التطوير العقاري فهو من القطاعات ذات التوازن والثبات النسبي في الأداء كما أنه يتمتع بهوامش إجمالي دخل عالية نسبياً لكن جرت العادة أن لا يكن هناك أي نتائج غير عادية في أداء أياً من شركاته ما لم يكن قد سبقها بوقت طويل إعلانات عن استثمارات رأس مالية كبيرة في تطوير وحدات ومنشات عقارية أو ارتفاع في أسعار البيع أو التأجير والتي تنعكس على ارتفاع الإيرادات ومن ثم تؤدي إلى توقع نمو في ربحية أي شركة داخل هذا القطاع وفق ما أعلن من استثمارات رأس مالية أو ملاحظة ارتفاع في الأسعار إضافة إلى وجود ظروف موسمية لبعض شركات هذا القطاع.
وبعد هذه المقدمة البسيطة دعونا نستعرض أهم ملامح قائمة الدخل للشركات المدرجة بقطاع التطوير العقاري بالسوق المالية السعودية خلال الربع الثالث من عام 2011م والتي يوضحها الجدول التالي رقم ( 1 ):
ونلاحظ من الجدول السابق أن شركات قطاع التطوير العقاري المدرجة بالسوق المالية السعودية قد حققت مبيعات تبلغ حوالي 1,224 مليون ريال خلال الربع الثالث من عام 2011م وقد بلغت تكلفة هذه المبيعات حوالي 507 مليون ريال مما يعني أن هامش الدخل المحقق يبلغ حوالي 717 مليون ريال أي ما يعادل 58% من حجم مبيعاتها. كما أنها حققت أرباح تشغيلية تبلغ حوالي 584 مليون ريال وهو ما يعادل 48% من حجم مبيعاتها. وبعد أن نأخذ المصاريف والإيرادات الغير تشغيلية ومخصص الزكاة المحمل على الربع نجد أنها استطاعت تحقيق صافي ربح يبلغ حوالي 499 مليون ريال وهو ما يعادل 40% من حجم المبيعات.
وحتى نحقق الاستفادة القصوى من المعلومات المدرجة بالجدول السابق رقم ( 1 ) دعونا نستعرضه بطريقة أخرى حتى نستطيع معرفة أداء كل شركة من شركات القطاع بعمق أكبر بع أن استبعدنا الشركات التي لم تحقق مبيعات خلال هذا الربع كما هو موضح بالجدول التالي رقم ( 2 ).
والآن يمكن استخلاص النتائج التالية من الجدول رقم ( 2 ) :
- أن تكلفة المبيعات تعادل 41% من حجم مبيعات شركات قطاع التطوير العقاري المدرجة وأن شركة إعمار قد حققت أدنى معدل تكلفة لمبيعاتها عند 6 % من حجم المبيعات بينما نجد أن شركة دار الأركان قد حققت أعلى معدل تكلفة لمبيعاتها عند 58% من حجم المبيعات ولهذا انعكاس مباشرة على هامش الدخل حيث حققت الشركات هامش دخل يبلغ 59% من حجم المبيعات وقد احتلت شركة إعمار أعلى معدل هامش دخل عند 94% من حجم مبيعاتها في حين أن شركة دار الأركان حققت أدنى هامش دخل عند 42% من حجم مبيعاتها وفي المجمل فأن شركات القطاع يتضح فيها الثبات النسبي في تكلفة المبيعات وهامش الدخل المرتفع ويعتبر ارتفاع أسعار التأجير أو بيع الوحدات العقارية هو المحرك الرئيس لنمو الإيرادات والتي تنعكس على هوامش الدخل.
- أن الدخل التشغيلي يعادل 48% من حجم مبيعات شركات قطاع التطوير العقاري المدرجة وأن شركة مكة قد حققت أعلى معدل دخل تشغيلي عند 89% من حجم المبيعات بينما نجد أن إعمار حققت أدنى معدل دخل تشغيلي عند 36% من حجم مبيعاتها .
- أن صافي الدخل يعادل 41% من حجم مبيعات قطاع التطوير العقاري المدرجة وأن شركة مكة قد حققت أعلى معدل صافي دخل عند 88% من حجم مبيعاتها بينما نجد أن إعمار حققت أدنى معدل صافي دخل عند 8% من حجم مبيعاتها.
- أن متوسط ربح السهم الصافي يبلغ 0,27 ريال بشركات قطاع التطوير العقاري المدرجة وأن شركة مكة قد حققت أعلى ربح للسهم الواحد عند 0,78 ريال لكل سهم من أسهمها بينما نجد أن إعمار حققت أدنى ربح للسهم الواحد عند 0,01 ريال للسهم وأن الشركات المستبعدة من التحليل وهما جبل عمر ومدينة المعرفة لعدم وجود إيرادات تشغيلية لهما خلال الربع قد حققتا صافي خسارة للسهم الواحد عند 0,01 ريال و 0.03 ريال للسهم على التوالي .
- أن متوسط الربح المتراكم للسهم يبلغ 0,58 ريال بشركات قطاع التطوير العقاري المدرجة وأن شركة طيبة قد حققت أعلى ربح متراكم للسهم عند 1,08 ريال لكل سهم من أسهمها بينما نجد أن مدينة المعرفة حققت أدنى ربح متراكم للسهم عند 0.003 ريال وأن جبل عمر ومدينة قد حققت صافي خسارة متراكمة للسهم عند 0.03 ريال للسهم.
- أن متوسط القيمة الدفترية للسهم الواحد تبلغ 15,35 ريال بشركات قطاع التطوير العقاري المدرجة وأن السهم الواحد لشركة العقارية الأعلى في شركات القطاع من حيث القيمة الدفترية عند 26,16 ريال بينما تبلغ القيمة الدفترية لسهم إعمار 8,68 ريال كأقل شركة من شركات القطاع.
وخلاصة القول … يعتبر قطاع التطوير العقاري من القطاعات المتوازنة بالربحية وذات الثبت النسبي المقبول في التوزيعات النقدية وقد تحقق نمو إيجابي في نتائجها المالية نتيجة عدة عوامل من أبرزها ارتفاع إيرادات التشغيل نتيجة أما رفع أسعار التأجير أو بيع الوحدات العقارية أو دخول ممتلكات استثمارية عقارية جديدة للتشغيل ….. ولذلك علينا كصغار مستثمرين النظر إليها بإنتقائية أكثر والبحث عن شركات القطاع التي من المتوقع أن يتحقق نمو إيجابي في إيراداتها التشغيلية خلال الفترة القادمة أو تلك التي ترتفع أسعار تأجير أو بيع وحداتها العقارية مع ثبات نسبي في مصاريفها التشغيلية و تلك الشركات التي ستُدخل وحدات عقارية استثمارية جديدة للتشغيل كما يجب بحث التأثيرات المتوقعة لدخول منافسين جدد لسوق تأجير المكاتب خاصة في مدينة الرياض فالسنوات القليلة المقبلة سيدخل في المنافسة مشاريع عقارية كبرى في سوق تأجير المكاتب كمشاريع مركز الملك عبدالله المالي وأبراج المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية في غرناطة لذلك علينا كصغار متعاملين مراعاة ما سبق حتى نحقق أهدافنا الاستثمارية في تنمية مدخاراتنا المتواضعة ونحد من تعرضنا لمخاطر تقلبات السوق.
شكرا يا سلمان. عمل قمة في الروعة. أحب أن أبدي ملاحظة: شركات قطاع التطوير العقاري مرتبطة بالمركز المالي أكثر من تأثرها بالدخل. فنجد أن مداخيل أغلب شركات القطاع صغيرة جدا مقارنة بقيمتها السوقية. لذلك عند المفاضلة بين الشركات يحسن النظر إلى المركز المالي قبل الدخل. إعمار، خفضت المصاريف ومع ذلك ما زالت عالية جداً لدرجة أنها تقضي على الأرباح نهائياً.
شكرا للأخ سلمان على المقالات الرائعة وعندي سؤال يتعلق بدخول ايرادات جديدة للتأجير في مشروع القصر لدار الأركان حيث دخل ١١ مليون ريال في هذا الربع فهل تتوقع أن يصل الدخل لرقم يثارب ٣٠٠ مليون ريال سنويا كما توقعت الإدارة ؟
تقرير ممتاز. يجب الانتباه أن طريقة حساب تكلفة المبيعات تختلف من شركة لأخرى حيث بعضها يحسب الاستهلاك من ضمن تكلفة المبيعات وبعضها لا يحسب (أنظر إعمار)...كذلك بعض الشركات لديها أصول قديمة مسجلة بقيمة دفترية قديمة استهلاكها قليل جداً مما يرفع من معدل الربحية بشكل غير سليم عند المقارنة مع الآخرين..وفيه عدد من الملاحظات من هذا النوع، فيجب عدم أخذ الأرقام دون الغوص قليلاً في التفاصيل، مع الشكر لجهود الأخ سلمان.
صحيح انها شركات عقاري ,لكنها مختلفه من ناحية مصدر الدخل, بعضها تويريه, مثل اعمار ودار الاركان, والبعض الآخر دخلها من ريع العقار, مثل مكه,طيبه,تعمير,العقاريه
جهد رائع تشكر عليه اخي سلمان , وبصفتك ضليع في المعايير المحاسبة السعودية هل يمكن تعديل المعيار المحاسبي الخاص بالتكلفة التاريخية للاراضي و احتسابها بسعر السوق و خاصة ان اسعار العقار وخاصة لطيبة ومكة والمعرفة تضاعفت خلال العشر السنوات السابقة
يعطيك العافية أخوي سلمان .... لاحظ أن دار الأركان هي الأقل من ناحية الهامش وذلك بسبب أنها تقوم ببيع منتجاتها المطورة (أراضي + عقار) ،،،، في المقابل مكه وطيبة لا توجد لديهم أي تكاليف سوى قيمة الاستهلاك للمبنى (اعتقد 2.5 % سنويا) ومصاريف الصيانة ولذلك تجد أن هوامشهم مرتفعه جدا من جانب أخر نجد أن دار الأركان تستحوذ على 62 % من إيرادات القطاع و45 % من الدخل الإجمالي و51 % من الدخل التشغيلي و 45 % من صافي الربح للقطاع بالرغم من أنها الأقل من حيث الهوامش ..... أعتقد أن الاعتماد على طريقة واحده خطأ من قبل إدارات الشركات وكان الأفضل أن يتم التنويع والموازنة بين مجال التطوير والتأجير.
أخي عبد الرحمن الأحمري: الإجابة المحاسبية يجيبك عليها الاستاذ سلمان الهواوي. اسمح لي أقول وجهة نظري كمستثمر: أنظر للقيمة السوقية للأراضي. مثلا: جبل عمر قيمة الارض الدفترية 4.7 مليار وقيمتها السوقية 14.6 مليار. طبعاً العرف المحاسبي يقول الأرض تحسب بقيمتها التاريخية. وأعتبر هذا منطقي. أعطيك مثال: شركة رأس الخيمة في سوق أبو ظبي: أخذت أراضي من الحكومة بسعر معين. وبعد فترة أعادوا تقييم الأراضي بأعلى من قيمتها الأولى وحسبوا فرق السعر على أنه أرباح. المحاسب يعتبر هذه الأرباح وهمية، لكن المستثمر لابد أن يعرف المصدر الحقيقي للارباح.
هل استفادت شركات القطاع من الطفرة الحالية في قطاع العقار؟ و ماهي توقعات الاداء للمستقبل القريب؟ هل القيم الدفترية الحالية تعكس حال دفاتر وقيم الشركات الحقيقية؟ اثر الرهن العقاري على القطاع عامة؟ اثر الاستثمارات المنافسة على مستقبل القطاع؟ هل الاداء الفردي الاستثماري في العقار مباشرة اكثر جدوى واقل هدر,وان كان فلماذا؟ مانصيب هذه الشركات من خطط الاسكان المرسومة من الدولة؟
أخي الكريم المعتصم بالله شكراً على مرورك الكريم والإضافة القييّمة وأسف عن تأخر التعليق والرد .... في الحقيقة نعم اتفق معك جزئياً فيما تفضلت به لكن يجب أن يكن الوزن النسبي أعلى لقائمة الدخل لأنها هي المدر للعوائد للشركة ( عوائد الأصول الموجودة في قائمة المركز المالي ) بحيث يجب الحكم على جودة هذه العوائد أولاً ومن ثم مقارنتها بحجم الأصول التي حققة هذه العوائم .... وللمعلومية هناك ما يعرف بـ ( الاحتياطيات السرية ) غالباً ما يكن موجود في شركات العقارية لأنها تمتلك أصول تكون قيمتها السوقي أعلى من قيمتها الدفترية المتناقصة سنويا .... أما فيما يخص أعمار أتفق معك لكن هو مقبول في هذه المرحلة لأن الإيرادات التشغيلية مازالت لم تتحق بوتيرة منتظمة لكن هذا لا يبرر هذا الارتفاع بل يجب أن تسأل الشركة عن ذلم ويجب تحجيم ارتفاع المصاريف بضغط من المساهمين .... ومرة أخرى شكراً على الإضافة وإثراء الموضوع
شكراً على مرورك الكريم والإضافة القييّمة وأسف عن تأخر التعليق والرد .... في الحقيقة لا استطيع الحكم على ذلك فهناك ضبابية كبيرة في الشركة فـ 300 مليون ريال هل هي إيرادات أم دخل فإذا كانت إيرادات فكم سيكون صافي الدخل الناتج منها فهناك مصاريف تشغيل يجب أن تقابل بها هذه الإيرادات .... لكن في المجمل إن محاولة الإدارة على تنويع إيرادات التشغيل شيء جيد ولعل الشركة تفصل في المستقبل عن إيرادات التأجير كما تفعل الأن .... ومرة أخرى شكراً على الإضافة وإثراء الموضوع
أخي الكريم Sharpshooter شكراً على مرورك الكريم والإضافة القييّمة وأسف عن تأخر التعليق والرد .... صحيح اتفق معك .... انه يجب أن لا نأخذ الأرقام على عواهنها كقيم مطلقة بال يجب تحليلها ودراستها في تمعن أكبر ولعل التحويل لنسب يعطي رؤية بعمق ووضح أكبر هذا من ناحية .... أما من الناحية الأخرى صحيح فبعض الشركات تختلف معالجة الاستهلاك لديها وقد جرت العادة أن يكن الاستهلاك المحمل على تكلفة المبيعات هو للأصول المولدة للإيرادات أما الاستهلاكات فهي للأصول التشغيلية الغير موزعة أو الغير مدرة للإيرادات وهذا ما يبرز أهمية معرفة حجم ونسبة الدخل التشغيلي .... اما بالنسبة للأصول النتخفضة التكلفة جراء التقادم في الاستهلاك نعم هذا يرفع الربحية والتي بدورها ترفع صافي الربح وهذا يحتم على المستثمرين مراقبة المصاريف التشغيلية الأخرى والضغط على الإدارة حتى لا ترتفع فمن الرائع أن يكن لديك استثمار في شركة اصولها مستهلكة دفترياً ومازالت عاملة ( مدرة للإيرادات ) فهذا يعني أن استثمارك مجدي وأكثر آمان .... ومرة أخرى شكراً على الإضافة وإثراء الموضوع
أخي الكريم عبدالرحمن الاحمري شكراً على مرورك الكريم والإضافة القييّمة وأسف عن تأخر التعليق والرد .... في الحقيقة أن مجرد محاسب بسيط .... وشخصياً أنا ضد فكرة القيمة العادلة للأصول العقارية لأن في ذلك تذبذب كبير وتقلب في النتائج المالية في كل فترة وهذا يجعل الشركة تربح مئات الملايين في فترة وتخسر مئات الملايين في فترة أخر ... هذا من ناحية أما من الناحية الأخرى أن عدم تحقيق تدفقات نقدية حقيقية يجعل مثل هذه الأرباح وهمية كما أن عدم توفر الإحترافية والعدالة والموضوعية في المختصين المرخصين في التقييم العقاري يجعل هذا الموضوع مجال للتلاعب والتظليل في القوائم المالية وهذا يفقد القوائم المالية مصداقيتها .... كما أن المستثمر الحصيف عليه الإنتباه لهذا الأمر وهذا ما أشرت إليه في تعليقي على الأخ المعتصم وأشرت إليه بما يسمى بـ ( الاحتياطيات السرية ).... ومرة أخرى شكراً على الإضافة وإثراء الموضوع
أخي الكريم افلاطون الأسهم شكراً على مرورك الكريم والإضافة القييّمة وأسف عن تأخر التعليق والرد .... في الحقيقة نعم اتفق معك بقوة بأنه يجب على إدارة الشركات دراسة مخاطر التشغيل وإيجاد الإليات المناسبة التي تستطيع من خلالها تنويع الإيرادات التشغيلية تجنباً لمخاطر التذبذب في الأرباح الناتج عن تدني إيرادات أي قطاع تشغيلي وهذا بدورة يؤدي إلى المحافظة على مستوى الربحية العام وتخفيف درجة حساسيتة لتذبذ انخفاض الإيرادات.... ومرة أخرى شكراً على الإضافة وإثراء الموضوع
أخي الكريم المعتصم بالله شكراً على مرورك الكريم والإضافة القييّمة وأسف عن تأخر التعليق والرد .... وشكراً على هذا المثال الرائع .... ومرة أخرى شكراً على الإضافة وإثراء الموضوع
أخي الكريم GENE شكراً على مرورك الكريم والإضافة القييّمة وأسف عن تأخر التعليق والرد .... في الحقيقة من الصعوبة بمكان الإجابة على هذه التساؤلات المنطقية .... لكن .... استفادة شركات القطاع من الطفرة العقارية محدودة وذلك لعدم توافقها مع متطلبات السوق الفعليه فجميعها نشاها تأجيري ما عدا دار الأركان التي هي الوحيدة التي استفادة من تطور القطاع فقد نمت من رأس مال لا يتعدى ملايين إلا أكثر من عشرة مليار ريال خلال سنوات قصيرة جدا ... !!!! .... أما بالنسبة لمستقبل القطاع فهو واعد لكن الشركات المساهمة المدرجة ستكون محدودة الاستفادة من النمو المستقبلي الماوقع ماعدا شركة أو اثنتين هما أعمار ومدينة المعرفة مالم تغير الشركات الأخرى سياساتها الاستثمارية تجاه تنويع مصادر دخلها ولعل العقارية تدخل ضمن الشركات التي يتوقع نجاحها بالمستقبل شريطة أن يتغير الفكر الإداري بالشركة ..... أما بالنسبة للقيم الدفترية .... في الحقيقة محاسبياً نعم لكن سوقياً لا ولذلك يجب ان لا يغفل المستثمر هذه النقطة تحديداً ..... وبالنسبة لأثر الرهن العقاري محدود على شركات القطاع المدرجة لأنه يختص بشركات التمويل العقاري وليس التطوير العقاري .... أما بالنسبة لأثر الاستثمارات المنافسة على مستقبل القطاع فأنا لم افهم ماذا تعني في الاستثمارات المنافسة هل هي استثمارات امام حملة الاسهم فهل يستثمر الشخص في القطاع العقاري أو قطاع البتروكيماويات مثلاً ... ام هل هناك منافساة في قطاع العقار والتطوير العقاري تؤثر على مستقبل الشركات المساهمة المدرجة فإذا كان هذا هو المقصود نعم هناك مخاطر مستقبلية مالم يتم البدئ والتخطيط من الأن على دخول السوق وفق احتياجات المستهلكين الحقيقية خاصة أن نسبة من لا يملكون المساكن من المواطنين عالية نسبياً .... اما بالنسبة للإداء الفردي نعم هو استثمار جدي وأقل هدراً لأن الفرد يتعامل مع احتياجات المستهلكين بشكل مباشر لكن يعتبر ذو مخاطر عالية على مستولا الفرد وذلك لعدم توفر الحجم في صفقات شراء الموالد الخام فعلى سبيل المثال الشركة تستطيع شراء ألف كن حديد وتستخدمة كمخزون وتستفيد من انخفاض تكاليف الإنشاء عند ارتفاع أسعار الحديد لكن الفرد لا يستطيع ذلك وفي المجمل النشاط الفردي أكثر ربحية متى ما توفرة مصادر التمويل والمعرفة التامة باحتياجات السوق.... اما بالنسبة لنصيب هذه الشركات من خطط الدولة المرسومة لمشاريع الأسكان اعتقد حتى هذه اللحظة سيكون نصيبها صفر ... !!! مالم يتم تغير استراتيجية هذه الشركات والنزول المباشر للسوق وعدم البقاء في إبراج عاجية عفى عنها الزمن ... !!! .... ومرة أخرى شكراً على الإضافة وإثراء الموضوع