الملاحق العلوية للقطاع العقاري

د. قصي الخنيزي

26

أصدر الأمير الدكتور منصور بن متعب بن عبد العزيز وزير الشؤون البلدية والقروية الأسبوع الماضي تعميماً لجميع الأمانات والبلديات يقضي بالسماح ببناء الملاحق العلوية على العمائر بمختلف استخداماتها ''سكنية وتجارية وإدارية'' بنسبة لا تزيد على 50 في المائة من مساحة الدور الأخير شاملاً جميع الخدمات مثل بيت الدرج والمصعد وخلافه، على أن ترخص كوحدات مستقلة، بناء على شروط تشمل وجود شهادة تحمل البناء والمواقف. هذا القرار يهدف بشكل أساسي إلى زيادة العرض من الوحدات السكنية ووحدات الدعم والتخزين للمباني الإدارية والتجارية، حيث إن السماح برفع النسبة الممكن استغلالها لبناء الملاحق العلوية إلى 50 في المائة للمباني السكنية يشير إلى الرغبة في رفع المعروض لمقابلة الطلب المرتفع على الوحدات السكنية، الذي أدى إلى ارتفاع الأسعار. فارتفاع أسعار الوحدات السكنية قد يقاس بعدة مؤشرات وقد يكون من أوضحها مكون الترميم والإيجار والوقود والمياه الذي يدخل في حساب الرقم القياسي لتكلفة المعيشة أو مقياس التضخم. وقد استمرت مجموعة الإيجار الفرعية في الارتفاع خلال الأعوام القليلة الماضية نظراً لاختلال التوازن بين العرض والطلب، ما أدى إلى ارتفاع أسعار الإيجارات والعقارات عموماً بشكل متواصل. هذا الارتفاع في الأسعار تبعاً لقواعد قوى السوق سيؤدي إلى دخول مزيد من اللاعبين في جانب العرض كالمطورين العقاريين والمقاولين والمستثمرين والممولين، نظراً لارتفاع هامش الربح نسبيا وارتفاع العائد من الاستثمار الذي يعود في الدرجة الأولى إلى ارتفاع حجم الطلب النهائي على الوحدات العقارية.

وقد أسهمت عدة عوامل في نشوء اختلالات العرض والطلب منها البطء الزمني لتجاوب قوى العرض مع ارتفاع الطلب، أي أن قوى العرض أخذت وقتاً طويلاً لتستجيب إلى الفرص المتاحة مقارنة بسرعة ارتفاع الطلب على الوحدات العقارية السكنية، انخفاض عوائد التطوير والاستثمار العقاري في سنوات الطفرة الأخيرة مقارنةً بسوق الأسهم التي كانت تمر بفقاعة حتى شباط (فبراير) 2006 ما أدى إلى توجه السيولة الاستثمارية إلى سوق الأسهم، ارتفاع مخاطر قطاع التطوير العقاري نسبياً إثر تقلب أسعار وتكلفة مدخلات الإنتاج كمواد البناء والارتفاعات الكبيرة في أسعار الحديد والأسمنت في الأعوام 2005-2007، ضعف التمويل الموجه إلى قطاع التجزئة العقاري لغياب بعض التشريعات والتنظيمات كنظام الرهن العقاري، ومحدودية قدرة صندوق التنمية العقارية السعودي على توفير القروض، إلا أن الخطط الجديدة التي تم الإعلان عنها أخيرا للصندوق كالتعامل مع البنوك لتوفير السيولة، بينما يقوم الصندوق بدور الضامن قد تؤدي إلى حلحلة جزئية لمشاكل الإقراض التي كان يواجهها.

وبتناول عوامل اختلالات قوى العرض والطلب في القطاع العقاري، فإن الطلب الكبير خلال السنوات القليلة الماضية لا يعود إلى النمو السكاني فقط، ولكن بدرجة كبيرة إلى الهيكل الديموغرافي للسكان، حيث إن الطفرة في معدلات الإنجاب نتيجة الطفرة الاقتصادية في السبعينيات وتحسن مستوى الخدمات الصحية بجانب ارتفاع معدلات وفود العمالة الأجنبية إلى المملكة أدى إلى ارتفاع عدد السكان في تلك السنوات بشكل كبير من نحو سبعة ملايين نسمة عام 1974 إلى نحو 12.5 مليون نسمة عام 1986. هذا الارتفاع السريع والكبير أدى إلى هيمنة شريحة الشباب على الهيكل الديموغرافي، وبافتراض قيام الشاب بطلب وحدة سكنية في عمر 24 عاماً مثلاً، فإن هذا الشاب يكون من مواليد 1986 أو أقل، أي أنه ينتمي إلى فترة الطفرة السكانية، السبعينيات وحتى منتصف الثمانينيات.

أما العامل الثاني لتراجع عمليات التطوير العقاري في فترة طفرة سوق الأسهم الأخيرة 2003 ـ 2006 فيعود إلى نسبية الخيارات الاستثمارية، حيث إن ارتفاع عوائد قطاع معين أو أداة استثمارية معينة قد يؤدي إلى ارتفاع الطلب عليها على حساب الخيارات الأخرى. وكذلك الحال في مخاطر أسعار مدخلات الإنتاج التي أثرت في القطاع العقاري حين ارتفع سعر الأسمنت والحديد، ما أدى إلى ارتفاع تكلفة إنشاء الوحدات السكنية أمام المستهلك النهائي وإلى تخفيض هامش الربح لشركات الإنشاءات والتطوير العقاري.

ويبقى عامل التمويل العقاري سبباً في تراجع العرض، لأن عمليات التطوير العقاري وخصوصاً للمشاريع الكبيرة هي في حاجة إلى رأسمال كبير وإلى القدرة على إدارة التدفقات النقدية بحرفية، وخصوصاً في حالات تقلب مستويات الطلب من قبل المستهلك النهائي للوحدات السكنية. إلا أن التحركات الرسمية أخيرا وقرب إصدار نظام الرهن العقاري ودخول شركات ومؤسسات تمويل عقاري متخصصة إلى السوق السعودية تدل على أن عائق التمويل قد يتم تجاوزه مستقبلاً.

وختاماً، ليس من المتوقع أن يؤثر قرار السماح ببناء ملاحق علوية على مساحة تصل إلى 50 في المائة على العمائر السكنية والتجارية والإدارية في تخفيض الأسعار لمحدودية الوحدات السكنية التي ستضاف إلى السوق العقارية، إلا أن هذا القرار قد يشير إلى قرارات تنظيمية مستقبلية تتعلق بعدد الطوابق للبيوت والعمائر السكنية، وقرارات تنظيمية أخرى تستهدف رفع العرض لتزيد كميات الوحدات السكنية وتنخفض أسعارها.