تحدثت في مقال سابق عن الطرق المحاسبية في معالجة " العقارات الاستثمارية " لدى الشركات خصوصا الشركات العقارية منها، ومدى تأثير تلك الطرق على نتائج الشركات، و هنا في هذا المقال نعرض تحليل لشركة " الدار العقارية " و التي حققت أرباح عالية من إعادة التقييم للعقارات الاستثمارية شكلت حوالي 99 % من أرباحها المجمعة منذ تأسيسها!!
بلغت الأرباح المتراكمة لشركة الدار العقارية منذ أن تأسست في العام 2004، حوالي 6.8 مليار درهم شكلت الأرباح الدفترية منها آو الغير محققة و الناتجة عن إعادة تقييم العقارات الاستثمارية ما يقارب 6.7 مليار درهم، هذه الأرباح الكبيرة زادت من حقوق المساهمين أو القيمة الدفترية للشركة ولكن بدون أن يتولد عنها تدفقات نقدية.
و عند العودة للتطور التاريخي لمكونات المحفظة العقارية لشركة الدار العقارية، فقد تولدت الأرباح من ثلاث عناصر تكون المحفظة وهي كالتالي:
1- بدأت المحفظة العقارية للشركة بامتلاك سوق مركزي بمدينة العين " الجيمي مول " بموجب عقد إيجار طويل الأجل في العام 2005، بلغت الأرباح الغير محققة " الدفترية " التي سجلتها الشركة من إعادة تقييم المركز حوالي 190 مليون درهم، نتيجة لارتفاع قيمة السوق المركزي في قوائم " الدار العقارية " إلى ما يقارب 312 مليون درهم بنهاية سبتمبر الماضي.
2- في العام 2006 أدرجت الشركة ضمن محفظتها الاستثمارية أراضي امتلكتها من الدولة و تم تقييمها في ذلك الحين بـ 1.4 مليار درهم، ارتفعت قيمة هذه الأراضي لتصل إلى 5.5 مليار درهم بنهاية العام 2009، جميع هذه القيم تم الاعتراف بها كأرباح غير محققة في قائمة الدخل خلال السنوات الخمس الماضية.
3- أدرجت مباني و أبراج بعد اكتمال تشييدها ضمن مكونات المحفظة الاستثمارية في العامين 2008 و 2009، و بلغت الأرباح المعترف بها من إعادة التقييم لهذه المباني ما يقارب 1.1 مليار درهم خلال الفترة الماضية.
مجمل أرباح إعادة التقييم سجلت خلال فترة الطفرة العقارية التي عاشتها دولة الإمارات خلال السنوات الماضية، وفي بداية العام 2010 بدأت هذه الأرباح بالتلاشي حتى اعترفت الشركة بأول خسائر لها من إعادة تقييم الأراضي السابقة الذكر خلال الربع الثالث من هذا العام بقيمة بلغت 45 مليون درهم، و السؤال المناسب هنا ماذا لو باعت الشركة احد عقاراتها الاستثمارية؟
عادة لا تحقق الشركات التي تعترف بالأرباح من إعادة تقييم عقاراتها الاستثمارية أرباح جوهرية أو مؤثرة عن استبعاد هذه الأصول، و ذلك لأنه من المفترض أن أسعار العقار تعكس قيمتها في السوق " إذا كان التقييم على أسس سليمة " و الفروق بين التكاليف و القيمة السوقية لهذه الأصول قد تم الاعتراف بها كأرباح مسبقا، هذا ما لم تحقق هذه الشركات خسائر من البيع في دورات الركود إذا ما اضطرت الشركة للاستغناء عن الأصل بأقل من قيمته العادلة من وجه نظرها للحصول على السيولة في وقت أسرع كما حدث مع شركة " الاتحاد العقارية " في دبي.
و يوضح الجدول رقم ( 1 ) حجم الأرباح من إعادة التقييم المسجلة خلال الخمس سنوات الماضية و بداية تأثرها خلال العام 2010، و مقارنتها بإجمالي الدخل المتولد بشكل رئيسي من بيع قطع الأراضي و الوحدات السكنية في المشاريع التي تطورها الشركة و الذي شهد أعلى مستوى له في العام 2008، قبل أن تعود للانخفاض بشكل كبير في عامي 2009 و 2010 مع تأثر السوق العقاري بالركود الناتج عن الأزمة المالية.
تبدو الصورة أكثر وضوحا عند الاطلاع على التدفقات النقدية المتولدة خلال الأعوام الماضية من عناصر قائمة الدخل و التي كانت سالبة في معظم السنوات على الرغم من ارتفاع صافي الأرباح للشركة خلال تلك الفترات، فيما كانت معظم التدفقات النقدية من الأنشطة التشغيلية تأتي من التغيرات في رأس المال العامل و المتمثلة في تسديدات العملاء المدينين و الدفعات المقدمة منهم، و يمكن ملاحظة حجم الانخفاض الكبير في الإنفاق على المشاريع خلال هذا العام نتيجة لنقص السيولة المتوفرة لدى الشركة من الجدول رقم ( 2 ).
يا مال العافية قبل شهرين اعلنت الشركة انها باعت اصول و ممتلكات لحكومة ابو ظبي باكثر من 9 مليار درهم بالقيمة الدفترية و لم تحقق منها اي ارباح طبعاً سعر الشركة الان في حدود نصف قيمتها الدفترية و هذا يعكس تفهم المستثمرين لوضع الشركة و طريقة حساب الارباح لكن هذا لا يمنع من الاستثمار في الشركة و يكفيها انجاز انها شركة بدات براسمال مليار ونصف في 2004 و الان انظر الى اصولها