"الدرس لملاك الأراضي في الرياض: الأرض ليست مجرد أصل عقاري جامد، بل منصة لشراكات استراتيجية تحقق قيمة مضاعفة"
المقدمة
مع تطبيق ضريبة الأراضي البيضاء بنسبة تصل إلى 10% سنوياً على قيمة الأراضي غير المطورة في مدينة الرياض، لم يعد السؤال الاستراتيجي لملاك الأراضي: هل أبيع أم أحتفظ؟ بل أصبح: كيف أحوّل أرضي من عبء ضريبي إلى فرصة استثمارية عبر الشراكة والتطوير؟
هذه الضريبة ليست مجرد أداة مالية، بل جزء من حزمة تنظيمية للسوق العقاري تهدف لرفع كفاءة استخدام الأراضي وتعزيز التنمية العمرانية في وقت تبلغ معدلات الاشغال 99% للمباني السكني والتجارية ذات الجودة يتزامن مع وخطط الهيئة الملكية لمدينة الرياض للتحويل مدينة الرياض لتكون مدينة اقليمية تحتضن مشاريع كبرى واحداث وفعاليات عالمية المستوى في السنوات الخمس القادمة وهنا يظهر خيار استراتيجي ثالث لملاك الاراضي الغير مطورة ، يتجاوز البيع أو التطوير الذاتي، وهو: الشراكة عينية مع مطور عقاري متخصص ومدير أصول عبر صندوق تطوير عقاري مرخص من هيئة السوق المالية.
خيارات ملاك الأراضي الغير مطورة اليوم في مدينة الرياض
سيناريو واقعي: أرض على طريق الملك فهد – الرياض
- • المساحة: 25,000 م²
- • القيمة السوقية الحالية: 500 مليون ريال (20,000 ريال/م²)
السيناريو الأول: البيع المباشر نقدأً
- • يحصل المالك على 500 مليون ريال.
- • يتجنب ضريبة 10% (50 مليون ريال سنوياً).
- • يخسر إمكانية تحقيق أي عوائد مستقبلية من التطوير (عائد ايجاري او ربح راسمالي).
- • قد يضطر المالك لاغلاق الصفقة الى تخفيض سعري 10-15% بسبب ضغط الضرائب وكثرة المعروض.
السيناريو الثاني: الشراكة عبر صندوق تطوير عقاري
- • تأسيس صندوق بالشراكة مع مطور عقاري ومدير صندوق مرخص.
- • المالك يساهم بالأرض كحصة عينية، والمطور والمستثمرون يساهمون برأس مال نقدي.
- • مدير الصندوق يوفر التمويل البنكي يغطي 50-60% من تكلفة التطوير.
- • معايير شفاقية وحوكمة عالية المستوى وفق لائحة الصناديق العقارية الخاصة لهيئة السوق المالية.
- • الحصول على اسعار تمويل بنكي طويل الاجل وباسعار تنافسية نسبيا وبدون ضمانات شخصية على الملاك مقارنة بالتطوير الذاتي المباشر.
- • امكانية لمالك الارض شراء وحدات الاستثمارية في الصندوق من بقيمة ملاك الوحدات (المطور و المستثمرين) وفق القيمة العادلة بعد اكتمال التطويروالتأجيروهذا يحقق لمالك الارض تملك مشروع مدر للدخل.
النتيجة المتوقعة:
- • تكلفة التطوير: 1.5 مليار ريال.
- • القيمة النهائية بعد التطوير: 2.5 مليار ريال.
- • صافي الربح: 1 مليار ريال.
- • حصة مالك الأرض: 200–300 مليون ريال قيمة اضافية فوق قيمة الأرض.
- • إعفاء من الضريبة الأراضي البيضاء(10%) و وضريبة التصرفات العقارية(5%).
- • مشاركة مخاطر التطوير والتشغيل مع شركاء متخصصين.
- • تطوير المشروع وفق جدول زمني محدد و حوكمة منضبطة حسب لوائح هيئة السوق المالية للصناديق العقارية.
دروس من العالم: Hudson Yards – نيويورك
مشروع Hudson Yards في مانهاتن يوضح كيف يمكن للشراكات أن تحول الأراضي غير المستغلة إلى وجهات استثمارية عالمية.
- • الأرض كانت مملوكة لجهة عامة (شركة سكك الحديد كمحطة نقل عام للقطارات).
- • تم تطويرها عبر شراكة بين المالك والمطورين والمستثمرين.
- • النتيجة حاليا : أكبر مشروع تطوير عقاري خاص في تاريخ الولايات المتحدة، بقيمة تتجاوز 25 مليار دولار. ويحقق ايجارات سنوية تعتبر من الاعلى عالميا من ناحية الايجار لكل متر مربع.
الخاتمة: مع ضريبة الأراضي البيضاء، يصبح الاحتفاظ بالأرض غير المطورة خياراً مكلفاً، والبيع المباشر خياراً قصير المدى. بينما الشراكة عبر صندوق تطوير عقاري مرخص توفر:
- • تجنب الضريبة الاراضي البيضاء و ضريبة التصرفات العقارية.
- • مضاعفة قيمة الأرض بعد اكتمال اعمال التطوير وتحقيق المشروع عوائد ايجارية سنوية.
- • دخول مجال التطوير والاستثمارالعقاري دون تحمل كامل المخاطر.
القرار الاستراتيجي لملاك الأراضي اليوم هو: كيف أطور بالشراكة وأبني مشروعاً منتجاً، بدلاً من أن أتحمل نزيف الضريبة أو أتنازل عن الأصل بسعر مخفض.
خاص_الفابيتا
خطوة جيد جدا , رغم انها مازالت الاسعار مرتفعة جدا هذا حال الأسعار بالسعودية فهي تصعد لأدنى سبب و لا تهبط و لو زال السبب بل و لو انعكس. الشي يباله استثمار رغم التخوف لكن لا احد يبقى على وضعه! الزبدة يا اهل الخير انا اضعت العمر بالبحث عن الاستثمار الناجح ولم تشأ الاقدار القاه الا متأخرا وانا على مشارف التقاعد وفي هذا الجيل المال عديل الروح وجازفت وبعون الله كانت اعظم مكاسب العمر عندما تعرفت على بنك تجارة كابيتال الاماراتي وهو ندرة فلقيت ضالتي عند هؤلاء الجماعة الكرماء الاصيلين الاوفياء اصحاب الخدمات الاستثمارية السباقة فكأنهم يملكون خزائن السموات والارض بادارتهم الرائعة للمحافظ الاستثمارية فدخلت معهم بتكاليف بسيطة وصنعوا المعجزات والان احصل من خلالهم تدفق شهري سخي جدا جدا جدا قلبت كل احوالي المالية والمعنوية الى الافضل تخيلوا اني جالس بالبيت احصل من خلال اشتراك بسيط معهم مبالغ ما احصلها ولا باي مشروع يكلف الملايين وهذه نعمة من نعم الدنيا لا حرمني الله منهم وفالكم الربح الوفير نسال الله دوام نعمه وفضله واحسانه