استكمالا لمقالنا السابق عن السماح للشركات المدرجة استخدام نموذج القيمة العادلة للعقارات بدلا من نموذج التكلفة وهو القيمة التاريخية لشراء العقار, مع بداية هذا العام 2022م, نستعرض في هذا المقال أهمية هذا القرار على الشركات والسوق السعودي, ثم نلقي نظرة على حقوق الملكية والقيمة الدفترية للشركات التي تنوي استخدام نموذج القيمة العادلة لعقاراتها.
لاشك أن استخدام نموذج القيمة العادلة بدلا من التكلفة التاريخية للعقارات يعد أكثر عدالة وواقعية للشركات وللمستثمرين في السوق حيث يبين هذا النموذج واقع هذا العقار في الظرف الحالي لاسيما أن اسعار العقارات تتغير من عام إلى آخر, وقد تكون الفروقات بين سعر العقار الحالي وتكلفته التاريخية كبيرا ومؤثرا تأثير جوهري في قوائم الشركة.
كما أن استخدام نموذج القيمة العادلة للعقارات هو استكمال لتطبيق معايير المحاسبة الدولية والتي بدأ تطبيقها منذ العام 2017, حيث تم في حينه استمرار الزام الشركات بتطبيق خيار التكلفة لمدة ثلاث سنوات ثم تم تأجيل تطبيق القرار حتى مطلع هذا العام 2022, وهو ايضا يتناغم مع رؤية المملكة الطموحة 2030 والتي تهدف أن يكون السوق السعودي من أكبر الأسواق المالية في العالم , وبالتالي حاجة المستثمرين الى التطبيق الكامل للمعايير الدولية دون استثناء.
وعلى صعيد الشركات وعلى الرغم من أن إعادة التقييم لن ينتج عنه تدفق نقدي للشركة الا أنه سوف يحسن من حقوق المساهمين للشركة في الغالب على افتراض أن التقييم الحالي أعلى من التكلفة التاريخية لشراء العقار, كما أنه سيحسن من وضع الشركة في السوق, وأمام الجهات التمويلية على وجه الخصوص حيث من الممكن أن تحصل الشركة على التمويل من الجهات التمويلية برهن هذه العقارات بعدما تبين لهم القيمة العادلة لهذه العقارات.
كما ذكرنا في المقال السابق أن هناك 4 شركات أعلنت نيتها عن استخدام نموذج القيمة العادلة في تقييم العقارات, وهي شركة ثمار للتنمية, وشركة اميانتيت, وشركة أنعام القابضة , وشركة المراكز العربية , ونتوقع أن تعلن المزيد من الشركات نيتها في استخدام هذا النموذج في الفترات المقبلة , وفيما يلي نعرض التأثير المحتمل على حقوق الملكية (المساهمين) في كلا الشركات الأربع.
1/ ثمار للتنمية القابضة
أعلنت ثمار نهاية عام 2021 عن قرار مجلس ادارتها باستخدام نموذج القيمة العادلة أو إعادة التقييم لقياس العقارات والعقارات الاستثمارية ,مؤكدة أن الأثر المالي المتوقع على صافي الأصول سيتضح من خلال عملية إعادة التقييم، وسوف يكون الأثر المالي المتوقع مضمننا في نتائج الربع الأول 2022, ولم توضح الشركة ما لديها من عقارات, كما لم تعلن عن قيامها بتقييم العقارات من مقيمين معتمدين وبالتالي كم مقدار الزيادة أو النقصان على حقوق المساهمين للشركة, ومن جهة أخرى لم نجد بشكل مفصل في قوائمها السابقة توضيح لهذه العقارات, ولكن من خلال اعلانات سابقة فلدى ثمار أرض في السهباء بالخرج بمساحة حوالي 700 ألف متر مربع لم تعلن عن بيعها حتى الآن, كما كان لها 7 قطع أراضي بجدة تم بيعها عام 2011 بعد أن بلغت خسائرها في ذلك الوقت حوالي 73% وكانت على وشك الايقاف, ولكن بيعها في ذلك الوقت جنب الشركة الايقاف قبل اعتماد نظام الشركات الخاسرة المطبق منذ عام 2017, كما جاء في اعلان للشركة عام 2014 نيتها بيع قطعة ارض على طريق الرياض الخرج بمساحة 58793.85 متر مربع وذلك عن طريق المزاد العلني لكن لم تباع الأرض لعدم الوصول للسعر المناسب.
2/ اميانتيت العربية السعودية
تمتلك شركة اميانتيت مجموعة من العقارات والعقارات الاستثمارية, وبصفتها شركة قديمة تأسست قبل 54 عاما وتحديدا عام 1968م, فلدى الشركة عقارين قديمين اشترتهما عام 1971م, أي قبل حوالي 51 عاما بسعر 1.42 مليون ريال وهو مبلغ زهيد جدا مقارنة بالأسعار الحالية, وتقع هاتين الارضين حاليا في الصناعية الأولى بالدمام, كما يوجد للشركة خمس أراضي اخرى في الرياض وجدة, وقد نتج عن اعادة التقييم كما جاء في إعلان الشركة مبلغ 389.7 مليون ريال بالزيادة في قيمة الأصول, وسوف يبدأ الأثر المالي المتوقع ابتداء من 1/4/2022 أي بدءا من نتائج الربع الثاني لهذا العام.
وبحساب القيمة الدفترية للسهم بعد اضافة هذا المبلغ, وتطبيقه على الربع الأول 2022, نظرا لأن الشركة لم تعلن عن نتائج الربع الثاني حتى كتابة هذا التقرير, تكون حقوق الملكية للشركة:
389.7 مليون ريال – 63.4 مليون ريال = 325.9 مليون ريال وتكون القيمة الدفترية للسهم = 325.9 مليون ريال ÷ 9.9 مليون سهم = 32.9 ريال لكل سهم.
3/ انعام القابضة
أعلنت شركة انعام القابضة قرار مجلس ادارتها استخدام نموذج القيمة العادلة, بتاريخ 31/3/2022 أي قبل 90 يوما من استخدام هذا التقييم, وهذا يعني أن ذلك سوف يتم بدءا من الربع الثالث 2022 , وتوقعت الشركة أن يكون الاثر المالي على صافي الاصول مبلغ 33 مليون ريال بالزيادة.
وتمتلك أنعام حاليا عقار عبارة عن ثلاجة ومستودعات ومكاتب ,, كما تمتلك الشركة عدد (2) قطع أراضي بمنطقة الخمرة بجدة. الأولى بموجب صك رسمي مسجل بإسم الشركة صادر من كتابة العدل والثانية بموجب مستندات تملك باسم الشركة من تاريخ دمج شركة المواشي وشركة المكيرش منذ العام 1995, إضافة إلى أرض فضاء ومستودع بمنطقة الخمرة آلت إلى الشركة نتيجة تسوية لمديونيات قديمة , علما أن الشركة باعت اراضيها للمشروع الزراعي في منطقة الجوف, وأعلنت عن ذلك في 29/9/2021م.
ولحساب صافي الاصول والقيمة الدفترية للشركة بعد اضافة المبلغ وهو 33 مليون ريال بعد اعادة التقييم , تكون حقوق الملكية على نتائج الربع الأول لهذا العام:
98.4 مليون ريال + 33 مليون ريال = 131.4 مليون ريال، وتكون القيمة الدفترية للشركة = 12.5 ريال لكل سهم ( تم حساب القيمة الدفترية على اساس عدد الاسهم 10.5 مليون سهم علما ان الشركة زادت خلال الربع الثاني رأس مالها الى 31.5 مليون سهم).
4/ المراكز العربية
أعلنت شركة المراكز العربية عن نيتها استخدام نموذج القيمة العادلة أو نموذج إعادة التقييم لقياس العقارات والعقارات الاستثمارية بدءا من الربع الثالث للشركة المنتهي في 31 ديسمبر, ومن المتوقع أن تتأثر قيمة صافي أصول الشركة إيجاياً نتيجة استخدام هذا النموذج بالزيادة بمبلغ 10 مليار ريال سعودي تقريباً، وذلك ارتفاعاً من مبلغ 16 مليار ريال تقريباً (كقيمة صافي أصول مسجلة بخيار التكلفة) إلى مبلغ 26 مليار ريال تقريباً (مسجلة بالقيمة السوقية)، حيث سيبدأ الأثر المالي المتوقع نتيجة استخدام هذا النموذج اعتباراً من الربع الثالث من العام المالي 2023م (المنتهي في 31 ديسمبر 2022م ) وقد قررت الشركة المضي قدماً باستخدام هذا النموذج حسب المعيار المحاسبي الدولي IAS 40، بعد سماح هيئة السوق المالية للشركات المدرجة باستخدامه للفترات المالية للسنة المالية التي تبدأ خلال عام 2022م وما بعده، باعتباره الممارسة الأكثر استخداماً من قبل كبرى شركات القطاع العقاري عالمياً.
وبينت الشركة أن تبني هذا المعيار المحاسبي له الكثير من الآثار الإيجابية على الشركة، من ضمنها أن استخدام هذا المعيار سيُظهر القيمة العادلة لعقارات الشركة الاستثمارية ضمن القوائم المالية مما سيعكس القيمة السوقية المتداولة لتلك, وأضافت الشركة أن من أهم الآثار الإيجابية من استخدام هذا المعيار المحاسبي أيضاً، هو تعزيزه للمركز المالي للشركة بشكل كبير، ومن ذلك تحسّن نسب المديونية وارتفاع صافي حقوق المساهمين ورصيد الأرباح المبقاة بمبلغ 10 مليار ريال تقريباً (مما سيزيد من القيمة الدفترية للسهم الواحد من قرابة 12 ريال إلى 34 ريال تقريباً)، ما سيمنح الشركة قدرة إضافية على تعظيم العوائد لمساهمي الشركة ومرونة عالية في مواكبة تطورات القطاع المستقبلية والحد من مخاطره.
خاص_الفابيتا
