تختلف طريقة تقييم الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة (REITS) عن الصناديق العادية، وذلك يعود بشكل رئيسي الى اختلاف المعالجة المحاسبية للاستهلاك.
ان قيمة الأصول العقارية ترتفع قيمتها مع مرور الوقت، وبما ان الاستهلاك مصروف غير نقدي بالتالي يعاد اضافته الى النقد المتولد من الأنشطة التشغيلية ( funds from operations ) والذي يستخدم كمؤشر لقياس اداء الصندوق التشغيلي.
اضافة الى ذلك يعتبر مؤشر النقد المتولد من الأنشطة التشغيلية المعدل (Adjusted Funds from operations) مؤشر اخر يستخدم في قياس اداء الصندوق التشغيلي أيضا، وذلك بعد خصم النفقات الرأسمالية وهو يعتبر معيار لحساب النقد المتاح في الصندوق القابل للتوزيع.
غالبا ماتكون قيمة الاستهلاك كبيرة في الصناديق العقارية المتداولة، ولذلك عدم اضافة الاستهلاك الى النقد المتولد من الأنشطة التشغيلية يعطي صورة غير صحيحة عن النقد القابل للتوزيع في الصندوق. ولذلك استخدام مكررات مثل مكرر الربحية ومكرر القيمة الدفترية لا يعطي نتائج صحيحة لانها تتضمن في حسابها الاستهلاك.
ومن جانب اخر، مؤشرات التقييم مثل الربح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA) والربح قبل الفوائد والضرائب (EBIT) غير مناسبة لقييم صناديق الاستثمار العقارية وذلك بسبب ان مصروف الفوائد هو مصروف نقدي يؤثر على حساب النقد القابل للتوزيع.
مكررات الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة REITs
يستخدم مكرر السعر الى النقد المتولد من الأنشطة التشغيلية Price/FFO والسعر الى النقد المتولد من الأنشطة التشغيلية المعدل Price/AFFO لتقييم الصناديق العقارية المتداولة بدلا من المكررات المعروفة مثل مكرر الربحية ومكرر القيمة الدفترية.
ولحساب النقد المتولد من الأنشطة التشغيلية FFO كالتالي؛
صافي الربح + مصاريف الاستهلاك والإطفاء + مصاريف ضريبة مؤجلة - الأرباح (الخسائر) من بيع العقارات
ولحساب النقد المتولد من الأنشطة التشغيلية المعدل AFFO كالتالي)
النقد المتولد من الأنشطة التشغيلية - النفقات الرأسمالية
خاص_الفابيتا
