شهد القطاع العقاري بجميع انواعه السكني والتجاري داخل العمران وخارجه طفرة وارتفاع كبير بعد انهيار سوق الأسهم السعودية في فبراير 2006م وزاد هذا الإرتفاع مع انهيار الأسواق العالمية 2008م -2009م مع ازمة الرهون العقارية في امريكا وايضا قيام البنوك المركزية بتخفيض الفائدة العامة وعلى رأسها الفدرالي الأمريكي حتى اصبحت الفائدة قريبة من الصفر واستمر ارتفاع العقار في السعودية الى نهاية النصف الأول من هذا العام 2014م.
مرفق جدول المؤشر العقاري السنوي بالسنة الهجرية خلال 1432هـ الى 1435هـ الى 27-12-1435هـ المعادلة مجموع قيمة الصفقات / مجموع المساحة متر مربع= متوسط السعر بالمتر المربع بتصرف كبير لقلة المصادر.
بالنظر الى تطور اسعار العقار وبالسؤال اتضح ان القطاع العقاري قبل انهيار سوق الأسهم السعودية فبراير 2006م ولمدة اكثر من عشر سنوات سابقة كان يرتفع بمعدل 3-5 % بالمتوسط ولكن بعد انهيار فبراير 2006م وحتى اليوم ارتفعت الأسعار بشكل عمودي حتى تضاعفت 3 مرات مما ادى الى غلاء المسكن وحصول مشاكل اجتماعية من هذه الجهة.
الخبراء يرون ان هذه الإرتفاعات غير مبررة لوجود احتكار في العقار مع توافر المساحات الكبيرة الا لأن السوق العقاري يعتبر غير منظم من ناحية التسعير ويفقد الشفافية والرقابة استطاعت مجموعة ممن ينتسبون الى القطاع التحكم باسعار العقار خاصة السكنية بالمخططات عن طريق المزادات للبلوكات التي لا يستطيع الفرد الدخول فيها بسبب حجمها وتختص للتجار الكبار الذي يزيد في الإحتكار ثم تنتهي تلك المزادات باسعار مبالغ فيها وبعيدة عن التكلفة الحقيقية بصفقات وهمية تصب بصالح اصحاب المخططات وبأعلانات من الصحف تصبغ صفة الشرعية لتلك الأسعار , ثم بعد ذلك يتم بيعها على المستهلك النهائي ولمن يبحث عن منزل ايضا بمبالغ تفوق المبالغ التي روج انها تمت بالمزاد فخلق كل هذا عبء كبير وتضخم ضحيته المستهلك الفرد طالب السكن.
لتفاقم مشكلة السكن قامت الحكومة السعودية بمحاولة علاج هذه المشكلة بطريق مباشر وغير مباشر من ذلك تأسيس وزارة مستقلة تعني بالإسكان بأمر ملكي عام 1432هـ الموافق 2011م ولبناء نصف مليون وحدة سكنية رصد لها 250 مليار ريال, كما اقر نظام الرهن العقاري في عام 2012م لتحفيز تملك المسكن.
ولذلك من وجهة نظري اعتقد ان اسعار العقار في المملكة العربية السعودية قد تشهد موجة تصحيحية تختلف باختلاف نوع العقار سكني, تجاري , داخل العمران او خارجة لعدة اسباب وهي كالتالي:
اولا: ارتفاع العقار في الأساس كان لأسباب احتكار وتلاعب في الأسعار لعدم وجود منظم اساسي للتداول فيسهل على اللاعبين الأساسين التأثير المباشر على الأسعا واقناع الجمهور بتلك الأسعار المبالغ فيها فحصلت فجوة كبيرة كانت ضحيتها طالب السكن الذي يضطر دائما للقبول بالأسعار لتوفير المسكن .
ثانيا: قرب بدء نظام الرهن العقاري بصيغته الجديدة في 16/1/1436 هـ الموافق 9 نوفمبر 2014م والتي تنص أن يكون الحد الأعلى لمبلغ التمويل العقاري للمسكن 70% من قيمته محل عقد التمويل العقاري ومعنى ذلك انه يجب على مقدم الطلب ان يوفر 30% من قيمة المسكن او العقار بعد ما كان فقط مطلوب توفير 10% من قيمة القرض, تغيير النظام بهذه الصيغة الجديدة سيصعب على الأفراد المقترضين طالبي السكن توفير المبلغ خاصة اذا علمنا وبحسب اخر احصائية ان متوسط اسعار الفلل السكنية الرياض مساحة 250-350م2 بين 800 الف الى 1.9 مليون ريال بمتوسط 1.4 مليون ريال اي يجب على الفرد توفير مبلغ 420 الف ريال وهذا سيصعب على معظم طالبي السكن وبالتالي سيضعف الطلب على القروض وستكون النتيجة الطبيعية ضعف الطلب على العقار مما سيسهم بانخفاض الأسعار .
ثالثا: مصادرة الدولة لملايين الأمتار من عقارات كانت محتكرة بطرق غير نظامية واعادتها لوزارة الأسكان وقد بدأت الوزارة بالترتيب لإقامة المشاريع السكنية عليها وبحسب اخر الأخبار بالصحف المحلية تمت مصادرة اكثر من 200 مليون متر مربع عن قيمة تتجاوز 170 مليار ريال بالأونة الأخيرة وحسب الأخبار المتناقلة فإن الحكومة فور سحب تلك الأراضي غير النظامية تضمها الى وزارة الإسكان هذا سبب كفيل بزيادة الضغط على اسعار العقار وخفضها.
رابعا: بعد رفع موضوع رسوم الأراضي من قبل هيئة كبار العلماء للمجلس الاقتصادي الأعلى يظهر ان الدولة تمشي بخطوات سريعة لمحاولة حل هذا الموضوع الشائك الذي يقتضي قرار للتسريع من تخفيض اسعار العقارات واعتقد وبحسب استطلاع لأراء عديدة ان الحل الأمثل هو فرض الزكاة الشرعية على الأراضي الكبيرة لأنها مسلما معدة للتجارة ووضع نظام يكفل بالحد من التلاعب او المماطلة اما بالدفع السنوي او الدفع التراكمي عند البيع لكل السنوات الماضية بعد فرض النظام, او احد الحلول الإقتطاع من تلك الأراضي ذات المساحات الكبيرة ما يساوي الزكاة سنويا لمن لا يطور.
فرض هذا النظام كفيل بالضغط على اسعار العقار وتجد انه بسبب هذه الخطوات انخفضت احجام التداول في العقار بشكل كبير بالأونة الأخيرة قد احدث عند تجار العقار نوع من التردد وتوقف للتداول في العقارات الكبيرة تحسبا لأي نظام قد يخرج من مجلس افقتصاد الأعلى يخص زكاة الأراضي او الرسوم.
خامسا: يؤكد التباطؤ الإنخفاض في معدل التداول في القطاع العقاري في هذه السنة 1435هـ خاصة في الأشهر الأخيرة الى وجود حالة تردد وتوقف من المتداولين فبحسب احصائية وزارة العدل فقد هبطت قيمة الصفقات الشهرية هذه السنة السكني من 24مليار ريال الربع الأول 1435هـ منطقة الرياض الى 12مليار ريال للربع الرابع 1435هـ بنهاية اليوم 27 ذوالحجة اي بانخفاض 50% للسكني, كما انخفضت تداولات الربع الأول 1435هـ بحسب وزارة العدل للقطاع لعقاري التجاري لمنطقة الرياض من 21.5 مليار ريال الى 10.2 مليار للربع الرابع 1435هـ 27 ذو الحجة بانخفاض اكثر من 50%.
هذه اسباب مجملة اتوقع سبب لهبوط اسعار العقار التي يتوقع ان يتفاوت الهبوط حسب المواقع والخدمات قد تكون محدودة داخل المدن وقد تكون كبيرة خارج المدن وخاصة في المواقع التي لا تتوفر فيها الخدمات وكانت معدة للمضاربة في العقار والله اعلم واحكم.
بقي نقطة مهمة وهي توجه الفدرالي الامريكي خلال الشهور القادمة لرفع سعر الفائدة . مما يرفع تكلفة الاقراض .
للتصحيح اعتذر لكم رفع هيئة كبار العلماء موضوع رسوم الأراضي للمجلس الإقتصادي الأعلى وليس القضائي .
من سنوات كثيرة نسمع انخفاض اسعار العقار وانخفاض الايجارات ولكن ليس هنالك اية امور حقيقية خاصة العقار السكني داخل المدنم
كلامك صحيح خاصة داخل المدن لن يكون هناك تصحيح كبير اذا حصل اعتقد 10 الى 15% داخل المدن والقطاع العقاري تصحيحة عادة يكون بطيء جدا ليس كتصحيح الأسهم كما حصل الأسبوع الماضي .
ارتفاع في اسعار الاراضي لاعلاق. له بقانون العرض والطلب بل ((( الاحتكار ))). ولذلك فنزول العقار حتمي عندما ينظم السوق وعند اول إشارة حقيقية للنزول سيكون هناك انهيار كارثي وهو امر طبيعي للارتفاعات المهوله وغير المبررة خلال السنوات الخمس الماضية
للتوضيح فقط : تباطؤ التداول في القطاع العقاري هو نتيجة توجس و إرتقاب وهي ذات أثر لحظي ووقتي ينتهي بإنتهاء سبب التوجس ( مثل قرارات الإسكان التي لم تقدم حل ملموس ). أما تطبيق الدفعة الأولى 30% الإلزامية فإنه حين يتم تطبيق هذا القرار فإنه من المتوقع أن يقل الطلب على الوحدات السكنية كما ذكرت لكن في المقابل سترتفع اسعار الإيجارات بحكم أنه لم يتبقى للراغب في السكن وسيلة ممكنة للتملك. المقال أعلاه ليس مقنعاً حيث أنه لا يتعدى مرحلة السرد لأحداث يعلمها معظم المهتمين في السوق العقارية وأغلبهم الذين لا يملكون مسكناً ووضع التفسيرات العاطفية لها . أرجو أن تتطرق للمشكلة الأساسية بشكل علمي. خذ بعين الأعتبار عدد الوحدا ت السكنية المعروضة ( قليل جداً ) + عدد طلبات تملك الوحدات السكنية ( كثير جداً ) + عدد الطلبات المتزايد ( بمرور السنوات ) + مدة سنوات التنفيذ لضخ وحدات سكنية للسوق العقاري.
توضيح وتعليق مميز اشكرك على الملاحظة القيمة وسو ف اخذ هذه التوجيهات القيمة بعين الإعتبار بالتقارير القادمة حفظك الله ورعاك شكرا على تعليقك ومرورك يالغالي ودمت بود.
أتفق معك في ان نظام التمويل العقاري سيخفض الطلب على العقارات السكنية الجاهزة خلال الفترة القادمة ولكن اختلف معك في دور وزارة الاسكان والذي اتضح انه سلبي في الفترة الماضيه على الرغم من امتلاكهم كافة الادوات التي تساعد على تهدئة الاسعار مثل سن تشريعات جديدة بالسماح ببناء ثلاثة ادوار للسكني وخمسة وستة ادوار للتجاري.
اقتراح جميل واتفق معك تماما انه لابد سن تشريعات من وزارة الأسكان اكثر واسرع وما المانع من رفع الأدوار كما ذكرت شكرا على تعليقك واقتراحك ومرورك حفظك الله ورعاك .
خلك في مكان هذا المستثمر في الاراضي حوتاً او هاموراً او سرديناً فرضت رسوم او نزل العقار فلن يبيع لانه ببساطة لا توجد قنوات استثمارية كافية فالاحتفاظ بالنقد (بشكل عام) يعني تناقص في الثروة والعقار مسار صاعد على المدى الطويل مهما مر من انتكاسات وهذا في كل بلاد العالم. مصر مساحتها مليون كم مربع واسعار الاراضي فيها اغلى من السعودية حتى في المدن الريفية. من هنا اتت مقولة العقار يمرض ولا يموت.
والله يا أخ محمد لم تنزل أسعار العقار لحد هذه اللحظة بل العكس في ارتفاع ولكن بالحقيقة أن هناك ركود فقط فلا صاحب العقار يبيع ولا الشاري يشتري والخوف ما بعد الركود قد يخالف ويواصل الصعود لأن العقار مخاطرة أقل بكثير من الأسهم التي أصبحت تنهار بين فترة وأخرى . بصراحة أستاذ محمد أشاهد العقار أجدى من الأسهم
شكرا عىلى المقال استاذنا الكريم ماذا عن جهة العرض ام ان الجميع اصبح مغرما بجهة الطلب على طريقة كنز ماهي ردة فعل قوى العرض على المدى الطويل ام مره اخرى على المدى الطويل سيكون الجميع ميتا على الطريقة الكنزيه , لكثير من شركات التطوير ضاعت في ضبابية السوق وان كان هناك تصحيح وهو مانتمناه ليستريح الجميع وكانت تفضلت فالاصول الحقيقه كالعقار تاخذ وقنا لتقوم بتلك العملية والوصول الى نقطة توازن جديده ولاادري هل سترغب الشركات وحتى الافراد بالشراء في سوق تهبط في الاسعار اعتقد ان الأهم في ذلك كلة هو التوازن مره اخرى ووقوف موجة التصحيح حتى يصبح للاستثمار جدوى مره اخرى وبدون تحقق ذلك واستمرارا النزول لمدة طويله فالكثير سيعزفون عن الشراء سواء افراد او شركات اما عن سعر الفائده كما تحدث الاخ فالا اعتقد ان الفدرالي سيرفع سعر الفائده قريبا وحتى ان ارتفع فان الوقت طويل حتى تصبح تكلفة الفرصة البديله عالية مقارنة بعائد العقار اليوم -لاننسى ان اسعار الفائده حاليا قريبه من الصفر. شكرا للمقال استاذنا الكريم مرة اخرى فاستخدامك لكلمة تصحيح وتمنيك للتصحيح لا لهبوط درامي او انفجار يدل على فهمك الاقتصادي وتاثيرالأنهياارت على اي اقتصاد بارك الله فيك .
اشكرك يالغالي على مرورك وتعليقك تشرفني اضافتك القيمة واهتمامك حفظك الله ورعاك.