التقييم يعد من اهم الاجزاء المفقودة في القطاع العقاري او في القطاعات الأخرى (كالقطاع الصناعي) و حتى وقت قريب لم يكن للمقيمين هيئة او مرجع ولم يكن لهم اي اختبارات حقيقيه وتأهيل رغم ما يمثله هذا القطاع من حجم يقدر ببلايين الريالات وتأثيره في الاقتصاد السعودي.
تقييم هو اسم الهيئة المختصة بالتقييم والتي انشأت لتنظيم سوق كبيره كسوق التقييم في المملكة وقد قامت تلك الهيئة بوضع معايير واسس للحصول على رخصة التثمين مماثله لتلك المعايير المعتمدة في كثير من دول العالم.
دور هيئة التقييم سوف يكون اكبر بكثير من اصدار الرخص للمقيمين المعتمدين فقط فأعضاء تلك الهيئة وهم المقيمين المعتمدين سوف يكون لهم تأثير كبير في سوق كبير ليس السوق العقاري فقط وانما في سوق الاوراق المالية المدعومة بالرهون او الاصول, وما هيئة المقيمين المعتمدين الا احد اركان تلك السوق المفترض ان تكون موجودة لتسهيل عملية تملك المنازل للمواطنين من خلال منظومة الرهن العقاري.
دور المقيمين سوف يكون ذو اهمية كبرى فيما يتعلق بتقييم اصول تبنى عليها الاوراق المالية المدعومة بالاصول وبدون السعر العادل الذي يخدم الجميع سواءً المشتري لتلك الاصول او المستأجر للوحدات العقارية و ايضاً المستثمر في الاوراق المالية فان تلك الاوراق المالية لن تكون ذات جودة وثقه لدى جميع اطراف السوق العقاريه.
ولمعرفة مدى تأثير المقيمين على السوق العقاريه وخاصة الرهن العقاري فيجب ان نعرف ان اعادة بيع الرهون العقارية لإعادة السيولة يعد اهم الاساسيات للاستمرار في عملية الإقراض لأي مؤسسة مالية وذلك لتأمين السيولة ولتخيف المخاطر التي تتحملها تلك المؤسسات في قوائمها المالية عند احتفاظها بتلك الرهون وهنا يبرز دور السوق الثانوية التي تسهل تلك العمليه وتدفع بالسيوله في نظام الاوراق المالية ككل.
الرهن العقاري يعتمد بشكل كبير على مايعرف بالسوق الثانوية والتي تباع فيها الاوراق الماليه بعد اصدارها بين المستثمرين (سواءاً كانت تلك الاوراق مدعومة بالرهون العقاريه اوحتى بأصول اخرى ).
ولتقوم تلك السوق بالعمل على اكمل وجه يجب ان يكون هناك جهة تقوم بضمان تلك الأوراق الماليه وتجميعها ( (Pooling واعادة اصدارها وتلك الجهة والتي سميت بالمنشآت الخاصة في نظام الرهن الصادر من مجلس الوزراء هي من سيقوم بتكوين تلك الأوراق الماليه الناتجة عن تجميع مجموعة من الرهون ومن ثم اعادة بيعها, وتعرف تلك الاوراق المالية عادة بال Pass-through mortgage securities)) لأن تلك المنشآت الخاصة تقوم بتحصيل نسبة من تلك الاوراق المالية ثم تقوم ببيعها مره اخرى للمستثمرين كمثال (فريدي ماك وفاني ماي بالولايات المتحدة).
وقد تقوم المنشئات الخاصة بضمان الدفعات الناتجة من الاصول التي تدعم تلك الأوراق المالية او ما يعرف بال timing) insurance ) وهو ضمان للدفعات في الوقت المحدد وهنا يأتي دور نظام ايجار الذي اطلقته وزارة الاسكان فهذا النظام يمكن ان يعمل كضامن للدفعات وخاصة ان الدفعات المترتبة تخصم شهريا وبطريقة الية من المستأجرين وقد يكون النظام مستقبلا منظما لما يدعى بال (rental-backed securities) وهي اوراق مالية مدعومة بالايجارت المتولدة من تلك الاصول ولا اعلم هل يشمل النظام اي دفعات مترتبة من عمليات التأجير المنتهي بالتمليك المعمول بها حاليا في البنوك السعودية ام لا.
وحتى يكتمل النظام بشكل كامل ويحقق نجاحا فلابد ان يكون التقييم الذي تقوم علية عوائد تلك الأصول يعكس قيمتها الحقيقة والعادلة بما يحقق الثقه للمستثمرين في جودة عوائدهم ويفتح بذلك النظام باباً للكثير من الراغبين في الاستثمار العقاري وغير القادرين على التكاليف الكبيره لانشاء تلك الوحدات العقاريه فبإمكانهم شراء تلك الاوراق المالية المدعومة بالرهون والاستفادة من عائداتها وايضا من مستوى السيولة الأعلى الذي تتميز به تلك الاوراق عن الاصول الحقيقية كالعقار, ومن جهة اخرى يضمن عدالة الايجار للمستأجر وان الايجار الذي يدفعه هو الايجار السائد في السوق العقارية لوحدات مماثلة ويمنح المستأجر الخيارللتسوق بين الوحدات العقارية في منطقه معينة بكل شفافيه.
جل ما نتمناه ان تقوم هيئة المقيمين المعتمدين (تقييم) بدورها المأمول في القطاع العقاري او القطاعات الاخرى بأكمل وجه لتكتمل المنظومة المطلوبة لتحفيز الرهن وبالأخص الرهن العقاري وضبط الاسعار والوصل الى انتعاش اقتصادي بعيدا عن فقاعات الاصول والمبالغة في الاسعار في جميع القطاعات العقارية او غيرها من القطاعات.
