بعد صدور لوائح الرهن العقاري كثرت الأسئلة حول الوقت المناسب لشراء مسكن العمر. ويبدو أن السؤال المبطن هو: هل الأسعار مواتية للشراء في ظل ارتفاعها الحالي؟ وكيف أستفيد من أنظمة الرهن العقاري الحالية؟
ولعلني في هذا لمقال أضع أهم النقاط التي يجب النظر فيها قبل اتخاذ قرار الشراء لكل فرد يرغب في شراء منزل العمر. وأعني بمنزل العمر أنه أول بيت بغرض التملك والسكن وليس لأي شيء آخر.
- سعر المنزل ومدى مناسبته لك وللعائلة للعشرين سنة المقبلة.
- توافر السيولة اللازمة كدفعة مقدمة تصل إلى 30 في المائة من قيمة المنزل، وكذلك سداد بعض الرسوم الإدارية التي لن تتجاوز بأي حال من الأحوال خمسة آلاف ريال.
- قدرتك ومن تعول على استمرار المحافظة على دخل ثابت من وظيفة أو تجارة لمدة تصل إلى أكثر من 20 سنة.
- قدرتك على التخلي عما نسبته 50 في المائة من دخلك الثابت كحد أقصى لفترة القرض.
بعد التأكد من الإجابة عن الأسئلة السابقة، تبدأ بالبحث عن التمويل المناسب بحيث يتضمن التالي:
- مناسبة الأقساط الشهرية ومدة القرض لدخلك الثابت ولإمكاناتك المادية.
- السؤال عن تكلفة الإقراض (سعر المرابحة أو الإيجارة أو العمولة أو الفائدة) وهي أسماء مختلفة لسعر تكلفة القرض. في الوقت الحالي، تعتبر أسعار الفائدة أو المرابحة في أدنى مستوياتها، حيث يصل سعر الإقراض بين البنوك نحو 1 في المائة، وهو السعر الذي يضيف إليه البنك نسبة أخرى تحقق له الربح قد تكون 2 أو 3 في المائة.
فإذا أشار البنك إلى أن نسبة العمولة هي 3 في المائة مثلا فهو يعني 1 في المائة + 2 في المائة = 3 في المائة وهكذا. إن المخاوف من ارتفاع نسبة الإقراض بين البنوك مستقبلا من 1 في المائة إلى أكثر من ذلك، فقد وصلت في سنوات سابقة إلى أكثر من 8 في المائة، ما يتطلب أخذ هذه النسبة في الاعتبار بصورة جدية، لأنها بيت القصيد في رفع تكاليف القرض، وبالتالي تكاليف شراء المنزل.
فقد تطلب بعض البنوك أن تتغير هذه النسبة سنويا أو كل سنتين، ما يرفع التكاليف، وهذا إجراء روتيني يحدث في كل بنوك العالم. الأهم أن يظل القسط ثابتا وواضحا طوال فترة السداد لاستبعاد أي مفاجآت في الاستقطاع من دخلك الثابت.
- بعد فهمك هذه النقطة تنتقل إلى تكلفة تأمين المنزل وطريقة احتسابها، لأنها قد تصل إلى 4 في المائة أو أكثر سنويا، ما تتطلب مناقشة ذلك بصورة واضحة مع البنك، بحيث تنخفض هذه النسبة مع تقادم المنزل، ما يخفض التكاليف أيضا.
- تلي ذلك معرفة أن العمولة تفرض على قيمة القرض بشكل متناقص. فإذا كانت قيمة القسط كل شهر 2000 ريال، فيجب معرفة حصة العمولة من هذا القسط. فقد تصل إلى 1500 ريال، بينما حصة قيمة القرض 500 ريال فقط. في هذه الحالة تنخفض قيمة القرض بمبلغ 500 ريال ثم يعاد احتساب العمولة على رصيد القرض مخصوما منه الـ 500 ريال المسددة، وهو ما يسمى القرض المتناقص.
- بعد فهمك هذه النقاط، تقوم بعض البنوك بإضافة شرط آخر يتمثل في أنه في حالة وفاة المقترض، فإن المنزل يؤول مباشرة إلى ورثته مع التوقف عن السداد تماما. وهذه نقطة مهمة لمصلحة المقترض، إذ إن شركة التأمين ستقوم بسداد كامل القرض نيابة عن المقترض المتوفى.
- تأتي النقطة الأخيرة في السؤال عن الالتزامات المترتبة في حال رغبة المقترض في السداد المبكر. تنص لوائح التمويل الحالية على إمكانية السداد المبكر دون دفع التكاليف إلى نهاية المدة كما هو معمول به في بعض قروض التمويل. فقد يشترط البنك السداد لثلاثة أشهر إضافية لتغطية تكاليف القرض. يمكن للمقترض التأكد من آلية السداد المبكر والالتزامات المترتبة على ذلك حتى لا يحدث لبس مستقبلي حول تفسير هذه الآلية.
يبدو من هذه الأسئلة والإرشادات أنك جاهز لشراء المنزل الذي يجب أن تنظر إليه على أنه أهم استثمار تتخذه أنت وعائلتك. إن التفكير في عملية التعثر أو عدم السداد وإعطاءها حجما أكبر من اللازم بحيث تثنيك عن الشراء أمر غير محمود، فيجب أن يدخل المتعاقدون الاتفاقات بنية الالتزام ببنودها، وهذا هو الأصل.
إن التفكير في تجاوز الأصل والمماطلة فيه وتضخيم سلبيات العقود ستجعلك تبقى دون اتخاذ أي قرارات صائبة. إن القرار الصائب هو الذي يأخذ في الاعتبار القدرة على الالتزام بالمواثيق، وما يحصل مستقبلا من ظروف خارجة عن الإرادة والقدرة ستجد لها مخرجا في حينه ـــ بإذن الله.
السؤال المهم: لم يجبر المواطن على ارتهان دخله وحياته لدفع مبالغ جلها تتعلق بحقه الاصيل في ارض احتكرها اقطاعيون بمساندة قوانين قاصرة لا تضع حداً لاحتكارهم
هذا هو الحاصل بأوروبا وامريكا وأكثر الدول المتقدمة كطريقة للتمويل. انخفاض الريال, وزيادة الطلب, هما العاملان الرئيسيان بارتفاع الاسعار. بعض الناس تفسر الموضوع بانه احتكار الخ لأن فهم الاشياء المؤثرة قد تحتاج متخصص اما فكرة الاحتكار فسهلة لذلك كل مشكلة يفسرونها على انها احتكار, وكأنه صار عندنا احتكار فجأة بعد ان لم يكن! الذي تغير فقط هو انخفاض الريال, وزيادة الطلب.
أخي هل يعقل أن تكون تكلفة الأرض أكبر من قيمة البناء..!! والسؤال لماذا وصل سعر الأرض إلى هذا المستوى من التكلفة؟ أنتظر اجابتك ....!!!!
استاذ عبدالعزيز ما نعرفه عن بنوك المملكة العربية السعودية لا تحبذ الدخول في العمليات المحاسبية ، البنوك لديها معادلة واحدة فقط تقول نسبة المرابحة 3% هذا يعني 3 x عدد سنوات التقسيط تخرج العمولة لكل سنة ، لنفرض شخص سوف يقسط منزل على 15 سنة تكون المعادلة كاتالي 3*15= 45%
صباح الخير .. يمكن لأي شخص أن يقرر شراء منزل أو الإكتفاء بالإيجار واستثمار مبلغ شراء المنزل في فرصة جيده كالأسهم أو الأراضي الرخيصه في امتداد المدينه المستقبلي . المحافظه على التوازن يتطلب خبره في إدارة الدخل حتى ينمو . شراء منزل جديد بأسعار اليوم يعتبر مخاطره حتى لذوي الدخل المتوسط إذا أخذنا بالإعتبار إمكانية تراجع أسعار المنازل خلال السنوات الخمس القادمه مما يجعل تأخير القرار والإكتفاء باستئجار منزل حكمه ورأي موفق . البيت الجديد في مواقع عديده من الرياض وبأسعار الوقت الحالي يتجاوز إمكانيات الأسره ويجتاح مدخراتها لسنوات .
اتفق معك تمام اخي حسامكوم البقاء في الايجار في الوقت الراهن وفي ظل الاسعار الحالية للعقار افضل بكثير والاستثمار بالسيولة الموجودة في اي دخل اخر افضل لللك تحياتي
كلام غير سليم تكافة الايجار تتراوح بين 5 الى 10% من قيمته فاذا بقيت مستأجرا لمدة خمس سنوات فانت تهدر ما بين 25 الى 50% من قيمته من غير احتساب التضخم والسؤال لو انخفضت اسعار المنازل هل تتوقع ان تنخفض اكثر من النسب المذكورة مع انني لا اتوقع على الاطلاق انخفاضاً في ضل ظروف طبيعية و في احسن الاحوال اذا لم ترتفع فستظل تراوح مكانها.
لو افترضنا ان قيمة العقار مليون ريال وهو اقل سعر حاليا ... فقيمة 5% منها تصبح 50 الف ريال سنويا وهي اقل قيمة ذكرتها لن نذكر 10% 50 الف ريال تستطيع ان تساتجر في افضل منطقة تريد في الرياض في الوقت الحالي ... ولكن اخي الغالي الايجارات بدات تنخفض عن القيمة المذكورة لللللك تحياتي
تفكير منطقي لكن يحتاج عاطفة .,. فهذا منزل الأسرة .. المنزل يعني الاستقرار والاطمئنان وهو لايضاهيه أي شي ولا يمكن حسابه بنسبة مئوية .. الآمر الآخر؛ من يضمن أن الأسعار تستقر أو تتراجع؟ لماذا لاتزيد؟ قبل ست سنوات اسعار المنازل هو 600-700 ألف .. ومن اقترض واشترى فالمنزل مع الفائدة لاتتجاوز مليون ومئتين .. بينما نفس المنزل سعره الآن كاش بمليون ونصف!! السؤال المحير هو ماهو السعر المستقبلي للمنزل .. اعتقد أن الأسعار لن تزيد بقوة .. وقد تنخفض
بحسبه بسيطه مليون ريال تستطيع ان تشتري به موبايلي بسعر 78 عدد 12800 سهم يعطيك ريال في كل ربع 12800×4 = 51000 فى السنه هذا فقط عوايد من غير ارتفاع سعر السهم
مقال رائع .... بارك الله فيك
حقيقة اعجبتني الردود ورغبت في ذكر ذلك
الى fahad200s هل تضمن توزيع الارباح كل سنه وهل تضمن زياده سعر موبايلي
أخوي ابو زياد موبايلي سوف تشرع في توزيعات نقدية بنحو 6 ريال للسهم الواحد خلال العام القادم و قيمة السهم في طريقها الى 124 ريال و هذا يعني ان التوزيعات النقدية سوف تنمو بنسبة 50% وكذلك القيمة السوقية للسهم سوف تنمو بنفس النسبة تقريبا ... و المؤشرات الأولية توحي بأن قطاع البيانات المتنقلة سوف ينمو بقوة ويصبح بمثابة البقرة الحلوب التي تدر ذهبا خلال هذا العقد نظرا لبدء تطبيق النسخة المطورة من الجيل الرابع في مجال نقل البيانات ضمن تطبيقات الربط الالي بين الاجهزة والمعدات والتي يطلق عليها اسم machine2machine application
فعلا مناقشات واراء اثرت الموضوع انا ارى ان مسكن العائلة هو ضروره استقرار وامن واطمئنان قبل ان يكون حساب لجدوى مالية لمشروع . فحينما تكون مستاجرا لعقار يعني ذلك انك تعيش موقتا ( كعابر سبيل ) خلالها سيراودك سنويا هم تجديد العقد ليس خشية رفع قيمة الايجار بل بطلب افراغه لاي سبب حينها فكر في تعبات تغيير الحي والجيران والمدارس ووووو . حينها لن تشفع لك كل المبالغ التي وفرتها . ربما وطئ وتاثير الحدث يكون اقوى على افراد الاسرة من وطئه عليك ان كنت لا تبالي كثيرا بالانتقال لمنزل اخر . الخلاصة : منزل العائلة هو الوطن الصغير للاسرة . لا تتنازل عنه باي ثمن وان كان مجرد خيمه
اسجل اعجابي بالمقال و المداخلات من الاخوان
سؤال هناك بعض بنوك او شركات تمويل تعمل بالقرض المتناقص ؟؟؟