الرهن العقاري.. إلى أين ؟

حسين ال غزوي

تابعني على تويتر

13

صدر مؤخراً الموافقة على منظومة الرهن العقاري في المملكة العربية السعودية، ولقد كثر الحديث عن مساهمة الرهن العقاري في توفير المساكن وحل مشكلة السكن.

السؤال هو كالتالي : هل حقاً سوف تساهم منظومة الرهن العقاري في توفير السكن لأكبر شريحة ممكنة من المواطنين ؟

الجواب : لا يمكن الجواب على هذا السؤال بدون وجود مجموعة من الاعتبارات الاقتصادية والمالية والتي سوف تتضح في الفترات القادمة.

ومما يؤسف له أنه تم ترويج الأفكار المستوردة من الغرب وخاصة الولايات المتحدة الأمريكية بما يخص تجربتها في الرهن العقاري، تلك التجربة التي أدت إلى حدوث الأزمة المالية العالمية عام 2008م والتي لا تزال تبعاتها حتى هذا الوقت، وحسب علمي لا يوجد حتى الآن تجربة دولية أو خليجية طبقة نظام رهن عقاري ناجحة بكل المقاييس، وتجربة دبي ليست ببعيدة عن الأذهان.

أن هناك شريحة كبيرة من الناس تسأل ما هي الفائدة من نظام الرهن العقاري ؟ وهل يمكن من خلاله توفير السكن وخفض تكلفة الإقراض ؟ والعديد من الأسئلة التي شغلت بال الكثير ممن يحلم بمنزل العمر، أو ما يسمى بمنزل الأحلام!

ما نحب أن نشير إليه أن الهدف الرئيس من منظومة الرهن العقاري هو توفير السيولة من خلال البنوك، بمعنى بسيط بعيداً عن التعقيد، يمكن لأي شخص يملك منزلاً أن يرهن منزله ويحصل على قرض من البنك ثم يقوم بسداد القرض بأقساط ميسرة وبسعر فائدة ثابتة لفترات طويلة أو متوسطة.

أما تفاعل سوف الأسهم السعودي فإن المستفيد الرئيس من هذه المنظومة هي البنوك بالدرجة الأولى، أما شركات التطوير العقاري فلا علاقة مباشرة لها بنظام الرهن العقاري في الوقت الحالي، كما أن الآلية التي سوف توضع خلال 90 يوماً سوف تتعارض مع كثير من السياسات والأنظمة البنكية على ما اعتقد وخاصة إذا ما ربطنا أنظمة البنوك مع المعايير الدولية هذا بالإضافة إلى معايير بازل 3 ، مما قد يؤدي إلى ما يعيق عملية الإقراض بنسب كبيرة جداً تفوق رأس مال البنك، وفي حال حدث ذلك سوف تقوم البنوك بزيادة رؤوس أموالها من خلال أدوات الدين سواءً من خلال طرق التمويل الداخلية أو الخارجية.

خلال هذه المرحلة سوف تضطر البنوك إلى استحداث أدوات مالية أو ما يسمى ( بالهندسة المالية ) وهي عبارة عن أدوات مالية تهدف تلك الأدوات إلى توفير السيولة، وهذه الأداة التي يمكن من خلالها توفير السيولة والإقراض والحماية والتأمين على تلك القروض وهو ما حصل في الولايات المتحدة الأمريكية مما قد سبب الكثير من الأزمات المالية بسبب التشابك المالي بين قطاعات الأعمال المختلفة.

لهذا اعقد أننا في مرحلة مبكرة على الحكم على نجاح منظومة الرهن العقاري وقد يستغرق من الوقت من ثلاث إلى خمس سنوات حتى تتضح الصورة، وهذا بالطبع خاص بالبنوك أي لا اعتقد شخصياً بان البنوك سوف تقوم بعملية الإقراض بدون وضوح الآلية التي سوف ترى النور خلال 90 يوماً، وأن ما حدث في سوق الأسهم السعودية وارتفاع أسهم البنوك ما هو إلا مضاربة فقط لا غير ، حيث يعلم المستثمر الذكي بأن انعكاس الأرباح من تلك المنظومة ليس خلال فترة قصيرة أو خلال عام أو عامين، لهذا يجب الحذر من الانجراف في سيل الإشاعات والأكاذيب التي قد توقعنا في متاهة سوق الأسهم السعودية.