العقار بين الركود والهبوط

محمد العنقري

تابعني على تويتر

193

اتجاهات السوق العقاري تشهد حالة من التذبذب بالوقت الحاضر ومن الواضح أن إرهاصات القرارات الحكومية التي بدأت بالعام الماضي أصبحت آثارها ضمن حسابات السوق وتوقعاته وهذا ما أدى بداية إلى حالة من الجمود بالسوق قبل عدة أشهر انخفضت معها حركة النشاط العقاري بشكل عام مع تمسك العارضين بأسعارهم لكن الظروف بالوقت الحالي تبدلت قليلا فالأسعار بدأت بالتراجع وبحسب معلومات من السوق فإن أسعار أراضي الأطراف في المدن الكبيرة كالرياض وهي المصنفة أراضي مضاربة انخفضت بنسب فاقت عشرين بالمائة بينما تزداد عروض التأجير التجاري بشكل ملفت في أغلب أحياء وشوارع الرياض الحيوية فمنظر اللوحات التي تعلق للإعلان عن وجود وحدات للتأجير على المحال والعمائر التجارية بات مشهدا مألوفا وأسعار الإيجار باتجاه منخفض نظرا لتكدس العروض بالوقت الذي ينتظر السوق ملايين الأمتار لمشاريع معدة للإيجار التجاري أبرزها المركز المالي الذي سيضيف لوحده مليون متر مربع خلال العام الحالي والعامين القادمين على أبعد تقدير أما الوحدات السكنية فمن الواضح أن التطوير العشوائي الذي نفذه صغار المطورين ورفع من وتيرة بناء الوحدات أتخم السوق بآلاف الوحدات مما أرغم بعضهم على القيام بقبول خفض بأسعار الوحدات قارب خمسة بالمائة حاليا حسب معلومات من السوق رغم أن البعض تمسك بأسعاره وما زال ظنا منه أن السوق سيستوعبها بناءً على معلومات الطلب النظرية التي توردها العديد من التقارير المتخصصة لكن تأخر صدور أنظمة الرهن والتمويل العقاري قلل من حجم الأموال المقرضة للتمويل العقاري السكني إضافة إلى تحرك الصندوق العقاري الإيجابي بتغيير آلية عمله واتخاذه للعديد من القرارات المهمة كإلغاء المدة المحددة للحصول على القرض وكذلك عمر الوحدة التي يمكن تمويل شراءها ليصبح عشرين عاما والعديد من الإجراءات الأخرى التي يبدو أنها تتيح للصندوق أن يعمل بآليات تجارية من حيث المنهج وليس العائد، ومما يعزز النظرة السلبية للاستثمار بالعقار التجاري تحديدا عزوف البنوك عن تمويل المشاريع التجارية العقارية واشتراط غالبيتها لضمانات إضافية لتقديم التمويل غير الأرض محل المشروع فالممولون يرون أن الأسعار للأراضي مرتفعة ولا تغطي قيمة التمويل لأن المخاطر المستقبلية من وجهة نظر الممول مرتفعة خوفا من انخفاض قيمة الأرض بسبب ارتفاعها، كما يرى المطورون الكبار أن العائد من الاستثمار التجاري منخفض وليتعدى أربعة بالمائة حاليا بأحسن الأحوال إذا ما تم إنشاء أي مشروع على أراضي بأسعار المرحلة الحالية وكذلك تكاليف التمويل والإنشاء أيضا نظرا لمزاحمة المشاريع الحكومية سوق الإنشاءات، العقار يمرض ولا يموت ولكنه يتجه كغيره من الأصول إلى أسعار عادلة تتناسب مع عوامل السوق وظروفه وعندما تبدأ المراحل التنفيذية لمشروع الإسكان الحكومي الكبير الذي تم رصد تمويله البالغ 250 مليار ريال فإن التصحيح السعري للعقار بمختلف أنواعه التأجير والبيع سواء الأراضي أو الوحدات سيدخل مراحله القوية والواضحة التي ستصل بالأسعار لما يتناسب مع القيم المنطقية والمقبولة لكل الأطراف الفاعلة بالسوق.