يلعب النصابون دورا كبيرا فى دغدغة احلام البسطاء واثارة عقولهم و احلامهم بامتلاك منزل او تحقيق ثروة هائلة .. وقد رأيت اعلانا يقول(فرصة للاستثمار) بارباح تصل الى 25% سنويا مضمونة ولمزيدمن التفاصيل لمن لديه الرغبة الاتصال بخبير الاستثمار العالمى والمستشار الدولى ولنفرض اسمه ( ابو المعارف ) وذكر انه لديه الدراسات المعتمدة والارباح المضمونة وعندما استفسرت منه عن هذه الدراسات اعطانى هذه الدراسة...!!!
الكثير منا لا يملكون منزلا حسب الإحصائات الحكوميـة ...!! والكثيــر منا ينتظــر سنوات وسنوات كي يحصل على قرض عقاري ..!! وتضيع الأحلام الكبيرة وسط الإمكانات الصغيرة ..!!
وبالتالى يكون أسير البحـث عـن راحة باله التي يتوقع حدوثها فور شراء المنـزل..!! ويصـبـح عرضة لهـموم الإيجار ومستغلي الفرص من كبار العقاريين الجشعين ..!!
فلا يكون لديه سوى خياران لا ثالث لـهما:
- إما أن يـظل مستأجرا ... ويـدفـع الإيجار سنوات وسنوات ... بلا نهاية..!!
- أو أن يشتري منزلا بالأقساط أو الإيجار المنتهي بالتملك او التـورق (أي مسمى كان ) ..!! ولنعرف ما هو أفضل خيار بين الإثنين ... يجب أن نـدرس كل خيار على حدة ... !!
ونقارن بيـن ميزات وعيوب كل منهما .. على المدييـن الطويل والقصيـر ...
* الـخطة الأولى: أن لا يشتري منزلا ... ويكون فقط مستأجرا :
( الـميـزات ) - أن يكون نقل مكان سكنه سهلا .. فمثلا لو تم نقله من مدينة لأخرى ( وخاصة العسكريين ) فلن تكون لديه مشكلة ..!! - أن يقوم بتغيير السكن كل أربع أو خمس سنوات .. للحصول على سكن أحدث وفي حي أفضل - والدراسات تثبت أت تغيير السكن كل 5 سنوات مهم جدا في الراحة النفسية ..!! - لا توجد هناك صيانة أو ترميم نهائيا على حسابه - لا يوجد بنــد إستهلاك في العقار - لا يوجـد إنخفاض في قيمة العقار - لو تمت مضايقته من قبل جاره أو تم تركيب برج جوال بجانب البيت، أو أي أمر آخر .. يستطيع النقل فورا ..!! - ميزة التجديد وتغيير نمط الحياة السائد كل عدة سنوات .. أي لا يعيش في منزل واحد طوال عمره .. - المرونة في الإنتقال الى اماكن الخدمات المتوفرة والحديثة والمتطورة
( العيوب ) - أن المبلغ الذي يدفعه لا يعود عليه بأي نفع. - إن لم يكن لديه عقد طويل المدة، فسيتفاجأ برفع القيمة الإيجارية في أي وقت..!! - تغيير السكن كل مدة يؤثّـر في الأثاث ... ومكلف ماديا - لا يوجد لديه إستقرار نفسي من ناحية الحصول على سكن - كما يقول آبائنا ( الإيجـار دم فاسد )
* الخطة الثانية: أن يشتري منزلا بالتقسيـط او الإيجار المنتهي بالتملك..
( الميزات ) - أي مبلغ يـدفعه سيكون من ضمن قيمة المنزل الأصلية. - ستنتهي الأقساط بعد فترة (طويلة نسبيا ) وسيخلص من هم الإيجار وسيكون مالكا للمنزل. - أي إضافات يدخلها الى السكن، هي أولا واخيرا لــه .. ولم تضع هباء منثورا. - من الجميل أن يكون لدي الشخص هدفا ويسعى لتحقيقه. - لا يهتم كثيرا بإرتفاع أو إنخفاض العقار .. فهو يعلم ما له وما عليه. - بعض البنوك تضيف ميزة أن تسقط الأقساط المستحقة على البيت فور وفاة صاحب المنزل (ميزة إيجابية جدا ).
( العيوب ) - من المعلوم أن أسعار المنازل تتناقص سنة بعد سنة .. عكس الأراضي التي تزداد قيمتها.. - التكلفة العالية جدا للفوائد 5 % سنويا!!! - إنخفاض قيمة المنزل بشكل رهيب بعد نهاية الأقساط.!! - جميع أعمال الصيانة والترميمات هـو ملـزم بها.. - في حالة عجزه عن السداد في أي وقت.. تتم مصادرة المنزل.. وتحسب المبالغ التي دفعها كقيمة إيجارية. - التوتر النفسي الشديد على مدى سنوات طوال وحتى تنتهي الأقساط (وهي جدا جدا طويلة ). - لو كان بناء المنزل (تجاري ) أي مستخدم فيه أسوأ أنواع المواد ، سيجد نفسه في نفق لا ينتهي من المصاريف ومن المحتمل أن يعيد بناء نصف المنزل مرة أخرى خلال أول 10 سنوات!! - سيتحمل بوائـق جاره ... غصب عن خشمه ولن يستطيع بيعه بسعر مناسب أو إيجاره بقيمة عادلة. - ستواجهه مشكلة حقيقية إذا تم إنتقال عمله الى مدينة أخرى أو في الجهة الأخرى من المدينة.
(فرضية مالية ) هـذه قصـة خيالية عن ثلاثة إخوان .. مستواهم المعيشي والاجتماعي والمالي متقارب..!!
أسمائهم: محمد – عبدالله – خالد * توفي والدهــم وورث كل شخص منهم 200 ألف ريال... *كل واحـد من هـؤلاء الإخــوة فـكّــر كيف يستثمــر الورث الذي حصل عليـه بــأفضل طريقـة
** طريقة محمد ** محمد يسكن في منزل مؤجر جديد مؤلف من دورين.. مساحة الأرض حوالي 300 متر... وفي حي جديد وجميل يدفع محمد سنويا مبلغ 40 ألف ريال قيمة إيجار المنزل راتب محمد حوالي 12 ألف ريال قيمة المنزل في السوق حوالي 800 ألف ريال فكـــر محمد ... بــدلا من ان تضيــع القيمــة الإيجارية كل سنــة... لمــاذا لا يشتري نفس المنزل بالأقساط ..؟ ويــدفــع الــ 200 ألف ريال مقدما ( أي حوالي 25 % ) والباقي أقساط شهرية ...
السؤال: هــل القرار الذي إتــخـــذه محمد صحيحا ؟؟؟؟ وهل هي أفضل وسيلة لإستثمار المبلغ ؟
الجواب: يجب أن نحلل العملية ماليا حتى نخرج بمعادلة تخبرنا إن كان القرار سليما أم لا ... قيمة المنزل السوقية: 800 ألف ريال قيمة الفوائد التي سيأخذها الممول: 5 % سنويا الدفعة الأولى: 200 ألف ريال قيمة الإيجار الحالي: 40 ألف ريال ( أي حوالي 5 % ) سنويا من قيمة المنزل الأساسية عدد سنوات التقسيط: 20 سنة المتبقي من قيمة المنزل: 800 ألف – 200 ألف = 600 ألف ريال الفوائد: 600 ألف * 5 % سنويا = 30 ألف ريال سنويا ... !!! فوائد فقط 30 ألف ريال * 20 سنة = 600 ألف ريال إذن تصبح قيمة المنزل الكاملة مع الفوائد وبعد خصم الدفعة الأولى 1200000 (مليون ومائتي ألف ) ريال إذن القسط السنوي = 60 ألف ريال.... أي = 5000 ريال شهريا .... نرجــع مــرة أخرى .. هل كان القرار سليما ....؟ مــزيــد من العمليــات الماليــة ...
محمد قام بتجميد مبلغ 200 ألف ريال على مدى 20 سنة ... كم من الممكن أن يكون هذا المبلغ في نهاية تلك المدة الطويلة جدا .. إذا فرضنا أن قيمة المنزل الذي يملكه محمد تنخفض بنسبة 2 % سنويا ...
والصيانة تحتاج حوالي 1 % سنويا من قيمة العقار الأصلي وهي النسبة القانونية الدنيا جدا للإستهلاك والصيانة .. أي حوالي 3 % سنويا = 800 ألف * 3 % = 24000 ريال سنويا.
أي أن المنزل إستهلك من قيمته بعد 20 سنة (24000 * 20 سنة = 480 ألف )
أي أصبحت قيمة المنزل الحقيقية 800 ألف – 480 ألف = 320 ألف ريال ...
وإذا قلنا بأن التضخم سيزداد سنويا بمعدل 2 % ... وهذا لا ينطبق على المنازل المبنية ... ولكن من أجل وضع أفضل الحلول
ستصبح القيمة المستهلكة من المنزل 1 % سنويا ( أي 8000 ريال فقط ) * 20 سنة = 160 ألف ريال
ستصبح لدينا فرضية هي الأجمل بأن سعر المنزل سيكون بعد 20 سنة 800 ألف – 160 ألف = 640 ألف ريال فقط إذن محمد قام بتجميد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة ليحصل بعدها على منزل لا تتجاوز قيمته 640 ألف ريال بـأحسن الأحوال ويحتاج فورا الى ترميم بمبلغ 100 ألف ريال ...!!! ليصبح المتبقي حوالي 540 ألف ريال فقط
ولا ننسى زيادة القسط السنوي بمقدار 20 ألف ريال سنويا .. لأن الإيجار كان 40 ألف .. بينما القسط المستحق هو 60 ألف أي أن الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( صفــر ) من المبلغ المستثمر
لأنه جمـّـــد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة .. ودفع أقساط سنوية قدرها 20 ألف ريال فوق الإيجار الحقيقي لمدة 20 سنة ( أي 400 ألف ريال ) ليصبح إجمالي ما دفعه هو 600 ألف ريال كي يملك منزلا لا يستحق هذه القيمة بعد 20 سنة
ولو تــأخر في عدة أقـســاط متتالية .. لـخــســر المنــزل كليــا والمبلــغ المستثمــر أيضــا .. ولأصـبــح في حـيـص بيــص
** طــريــقــــة عبدالله ** * عبدالله يسكن في نفس الحي وبمنزل مشابه لما يملكه محمد وبنفس القيمة الإيجارية.. * عبدالله رفض أن يقوم بشراء المنزل بالأقساط مفضلا أن يدفع الإيجار كل عام ويستثمر المبلغ الموجود لديــه. * قام عبدالله بإستثمار المبلغ في مشروع بسيط وأرباحه لا تزيد عن 10 % سنويا فقط ( أي أقل من 1 % شهريا ) لأنه لا يرغب في إزعاج نفسه او خسران المبلغ ...
لنفرض أي مشروع ... عقاري – صناعي – محلات .. أهم شيء عند عبدالله ( قليل دائم خير من كثير منقطع )
في أول 10 سنوات ... أصبح لدى عبدالله ضعف المبلغ المستثمر أصلا 200 ألف رأس المال + 200 ألف ربح = 400 ألف. ثم خلال السنوات العشر الأخرى تضاعف المبلغ مرة اخرى وبنفس الطريقة 400 ألف رأس مال + 400 ألف ربح = 800 ألف ريال. إذن خلال السنوات العشرين أصبح لدى عبدالله 800 ألف ريال نقدا ... وخبرة في السوق وقاعدة من العملاء. إذن الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( 600 ألف ريال ).
** طــريــقــــة خــالــد ** نفس القصة ونفس المستوى ينطبق على خالد .. ولكنه إستثمر المبلغ في استثمار مدروس ومربح ومضمون عند خبير الاستثمار الدولى ( ابو المعارف )!!
مكسبه السنوي ( 25 % ) وهي النسبة المتعارف عليها قانونيا في مكاتب الدراسات الإستشارية للربحية لدينا. في أول 4 سنوات كان لدى خالد ما يعادل ضعف رأس المال أرباح = 400 ألف ريال. ثم قام باستثمار الأرباح ... وأصبح لديه حصتان .. قيمتهما حوالي 400 ألف ريال
بعد 4 سنوات أخرى ... تضاعف الربح وأصبح 800 ألف ريال ... فقام أيضا بتوسعة نشاطه وإستثمار المبلغ كاملا لدينا .!!
بعد 4 سنوات أخرى .. تضاعف رأس المال والأرباح وأصبحت 1,500,000 ( مليون وخمسمائة ألف ريال )
بعد 4 سنوات أخرى تضاعف رأس المال والأرباح لتصبح 3 ملايين ريال
في آخر 4 سنوات .. أصبح رأس المال الذي يملكه خالد يتجاوز 6 ملايين ريال.. وشهرة وسط المجتمع وخبرة كبيرة بالاستثمار وانواعه.. واستثمار ناجح مضمون..!! إذن صـافي الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( 5,800,000 ) خمسة مليون وثمانمائة ألف ريال
من هــو الــرابــح في النهــايــة ؟ والذي إستفاد كل الفائدة من مبلغ المائتي ألف ريال .... أكـيــد هـو ( خــالــد ) هـــل شـــراء مـنــزل أفـضل مــن إسـتئجاره ؟ جــوابي طـبـعـــا ( لا ) ليس دائما
قاعدة حسابية: لغــة الأرقـــام لا تـكـــذب وهذا هو الدليل وعندك الارباح المحققة لدى خالد .!!
• هــذه الدراسة بنيت على أسـاس مالي و إقتصادي ... وليس عاطفي .. ومعتمدة وموثقة لدى مكاتب عالمية !! انتهت دراسة ابو المعارف خبير الاستثمار العالمى..!! عرفت الان عزيزى القارىء هذه الفرصة الاستثمارية الهائلة ..!! والان ايهما أفضل ... عزيزى القارىء فى كل مكان ؟!!
شراء منزل أم استئجاره ... ام الاستثمار عند ابو المعارف ؟!!
من افضل ما قرأت في التخطيط المالي. المشكلة العظمي ان الجميع يرغب في شراء منزل وهذه ظاهره اجتماعية. ولكن بالأمكان وضع خطة بفرض ان لدي مبلغ مالي بسيط للاستثمار قدرها 200 الف فهي: ان اسكن بالأيجار لمدة 10 سنوات ان استثمر المبلغ لمدة 10 سنوات ستجد انك خلال العشر سنوات قد ربحت وخسرت وكسبت علاقات تجارية ومالية. وبالامكان فرضيا تحقيق احلامك الذهبية. اما لو لم يكن لديك اي مبالغ ولا تستطيع ان تستثمر في تجارة. اذا تملك بالتقسيط فأنت من المغلوب على امرهم.
نعم... هؤلاء النصابون يلعبون بمخيلة من يملك المال، ويرسمون له قصص مبنية على أمثلة في حالات مثالية جدا، بينما الواقع لن يعود بأرباح بهذه النسب. فلماذا يحتاج هؤلاء لمن يستثمر أموالهم عندهم؟ أليس هم(النصابون) أولى بمرابح أموالهم بدلا من جذب أموال اضافية ليست ملكهم؟ من يستطيع ان يعطي نسبة 25% سنويا لن يطلب المال من أجل استثماره لأحد غيره، وسيعمل لحسابه الخاص، وليس لحساب أصحاب المال. طرق نصب ... تعددت الأسباب والموت واحد. تخليص الناس أموالها.
اخوانى الاعزاء بالفعل ان للنصابين طرق مختلفة ومتنوعة للوصول الى اهدافهم بالاضافة الى ان قد يوجد الكثير من المنطق والحق والاسلوب الجذاب فى ثنايا دراستهم وذلك حتى يتسنى لهم السيطرة على عملائهم ... وبالتالى ليس كل الناس يستطيعون اكتشاف الاعيبهم. شكرا للاخوة المعلقين وللجميع تحياتى ... د. جمال شحات
تسلم يا ابو المعارف ههههههههه لا يا دكتور على هذه الامثله الواقعية مع اني اؤيد شراء المنزل حيث ان المقارنة التي ذكرتها تنفع في دول تمتاز بلأجيار المعقول لاكن انظر الى دولة الامارات بلكاد قيمة الايجار ما بين 80 الف الى 120 الف درهم وهناك امور اخرى وهيه صغر حجم الدولة وقوتها الاقتصادية اي نمو واضح وتوسع في المدن اي بعد 20 سنة ترتفع قيمة العقار ولا تهبط ناهيك عن التضخم مثلاص يا دكتور انا قمة بشراء عقار بقيمة 500 الف درهم قبل 4 سنوات وقيمتها الحالية 2 مليون درهم لاكن ليست هنا المشكلة لو لاحظنا مستوى التضخم وفقدان العلملة لقيمتها سوف نحذف من قيمة المليوينين 400 الف في اعقادي ناهيك عن ارتفاع قيمة الحديد ومواد البناء تسلم يا دكتور ولا تحرمنا من هذه المواضيع المميزة
دكتور جمال لدي بعض الملاحظات على الأمثلة 1) عند احتساب قيمة الفوائد قمت بضرب 5% بإجمالي قيمة المبلغ في 20 سنة (5% *600000* 20) و المفترض أن يتم احتساب 5% من مبلغ التمويل المتبقي فقط حيث أن المستثمر يقوم بتسديد جزءمن قيمة القرض سنوياً كما في المثال 2) عند احتساب قيمة قسط الاستهلاك و الصيانة تم احتساب 3% من اجمالي المبلغ 800000 مع العلم أن مبلغ 800000 المفترض أن يكون يشمل قيمة الأرض زائد قيمة المبنى و معلوم أن قسط الاستهلاك و الصيانة يخصم فقط من قيمة المبنى فلو افترضنا أن قيمة الأرض تمثل 50% من قيمة العقار فستكون قيمة قسط الاستهلاك و الصيانة نصف المبلغ الذي احتسبته 3) افتراض أن عقار يتم شراؤه بمبلغ 800000 تكون قيمته المستقبلية بعد 20 سنة 540000 هو افتراض غير واقعي على الأقل في منطقة الخليج حتى لو افترضنا أن قيمة المبنى صفر قيمة الأرض بعد 20 سنة ستكون أضعاف قيمة المبلغ 800000 4) في المثال الأخير افتراض أن مستثمر يربح 25% بشكل سنوي ولمدة 20 سنة هو افتراض غير عملي 5) لم تأخذ عامل المخاطرة في الحسبان بمعنى الشخص الذي سيقو باستثمار أمواله في سوق الأسهم بالتأكيد ستكون المخاطرة في استثماره أكبر من الاستثمار في العقار وشكراً
شكرا لكل الاخوة المعلقين ... بالنسبة للاخ / ابو عبد الله اتفق معك فى معظم ما ذهبت اليه ولقد كان غرضى من ذكر هذا المثال التوضيح للقارىء الكريم الاسلوب الذى يتبعه بعض من يحاولون التحايل على الناس باسلوب ظاهره الرحمة ومن ورائه فيه ضياع حصيلة العمر كما يقولون...!!! شكرا لك وتحياتى للجميع ... د. جمال شحات
اخى الفاضل / ابو عبد الله احب ان اشير الى النقطة الاخيرة من تعليقك واركز على اهميتها الشديدة الا وهى عوامل المخاطرة. ولقد اصبحت ادارة المخاطر امر شديد الاهمية وازدادت اهميته بعد الازمة المالية العالمية... فاكرر شكرى على ذكرك هذه النقطة الهامة ...وهذا الموضوع الحساس . د. جمال شحات