مما قد يعترض طريق الوسيط العقاري بشكل مباشر في عملية تثمين العقار فهناك في كل صفقه طرفان بائع ومشترى ومؤجر ومستأجر، يريد البائع أن يبيع بأعلى ألاثمان وعلى النقيض من المشترى الذي يرى انه مغالى في الثمن ، حيث أن السعر قد يكون حافزا قويا للشراء أو البيع.
ملحوظة :
قد يكون للتقييم غرض غير البيع والشراء ولكن نتكلم عنه في أضيق الحدود وبأبسط الأدوات للوسيط لإنجاز صفقه فقد يكون التقييم لـــ ...
- تحديد السعر الذي يطلبه البائع .
- مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء .
تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركه .
- تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
تحديد أملاك يتم تبادلها عند اندماج أو تصفية أو إفلاس شركات .
تحديد قيمة تمويل قرض عقاري و التي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
- تحديد إيجار للأملاك كنسبة من قيمتها .
- تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك .
- تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضى .
- تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل .... الخ .
- تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب.
- تحديد الضرائب على هدايا الأملاك .
- تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
- تقييم الأملاك عند حالات الطلاق و قسمة الأملاك بين الزوجين .
- تحديد قيمة أعمال توسعات مستقبلية .
- تحديد أنسب قيمة لاستخدام أملاك خالية .
- تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .... الخ .
- تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي لأملاك هو أفضل استخدام لها أم لا . (أ.هـ)
فتصبح عملية تقريب وجهات النظر بين الطرفين في منتهى الصعوبة الأمر الذي يضع الوسيط وسط أجواء خيبة الأمل في إتمام الصفقة. فإذا كان من الصعب على الوسيط العقاري الإلمام بكافة قواعد التثمين العقاري الذي يعد جانبا مستقلا في عالم العقار تحكمة القواعد والأصول والذي يعرف في الغالب بأنه القيمة التقديرية للعقار أو الوقوف على الجانب القيمى للعقار، مما يستلزم بحثا في ذات العقار وأركانه .
ولكن هناك من ابسط القواعد التي يجب على المسوق الإلمام بها وكذلك الوسيط دراسة الجوانب العامة للعقار من حيث الموقع الجغرافي والأساس الانشائى والدور المستقبلي للعقار وقيمة المنفعة التي تعود على كلا الطرفين سواء البائع أو المشترى فعند القيام بتلك المهمة فان التثمين ينقسم قسمين بحسب المحل إلى عقار وارض ولكل منهما قواعده التي تحكمة .
ملحوظة : الحديث عن ابسط القواعد في عملية التثمين. أما عن العقار فينبغي النظر إليه قيمه يعود منها النفع ومن ثم تقدير تلك القيمة بحسب ما هي عليه وما ستصير إليه من استغلال العقار للاستثمار أو السكن، ثم النظر إلى الموقع العام للعقار وما حوله من خدمات، الأساس الانشائى للعقار ،التصميم ، الواجهات سلامة العقار من العيوب ،المخالفات على العقار، شبكة الصرف في العقار وهى التي تسبب في الغالب بحدوث انهيارات للعقار فلابد من التأكد من سلامتها، التشطيب الداخلي والخارجي، الوضع القانوني للعقار، خلو العقار من الأحكام القضائية والديون ،عقد الملكية للعقار مسجل أم لا، كل تلك العوامل تدخل في التقدير .
ويوجد بعض الطرق التي يعتمدها الوسيط العقاري في بعض الأحيان، مثل معرفة نصيب العقار من الأرض المبنى عليها إذا كانت شقه مثلا ثم إضافة تكلفة بناء الشقة مضروبة في 1.25وأيضا طريقة أخرى وهي معرفة أسعار آخر ثلا ث بيعات في المنطقة أو المكان، تلك بعض الطرق لأنه لا يوجد معادله ثابتة لحساب قيمة العقار .
أما عن الاراضي فيتوقف فيها السعر والتقييم على ما يلي :
الموقع: ويتم الحكم على الموقع من حيث استراتيجيته بوصفه الخارجي من سهولة الوصول إليه . الطريق الممهد: البعد عن الطريق الرئيسي للمدينة ، المرافق: التي تشمل العنصر المهم ( الكهرباء) ثم بعد ذلك نوع التربة: الذي يتبعه نسبة الملوحة في المياه حيث يتوقف عليها نوع الزراعة إذا كانت الأرض معده للزراعة، ونوع التربة الذي قد يكون في الغالب من النوع الرملي أو الصخري أو الطيني أو الجيري أو الزلطى، ثم الموقع الامنى: للأرض ودرجة الأمان وما تقع الأرض في وسطة من الجيران أو ما حولها، وأخيرا، الوضع القانوني: للأرض سواء كان عقد مسجل أم عقد ابتدائي أم ارض مخصصه من الوزارة، أو مملكة ومتبقي عليها أقساط أو مقننه .
لكل من تلك الأوضاع القانونية حساب وقيمه في السعر حيث تكون الأرض المسجلة الأعلى سعرا وبعد ها الأرض المملوكة بعقد ابتدائي، وأخرها المخصصة والمقننة حيث أن النوعين الأخيرين يلزم لها معرفة التقدير ويتم بيع الأرض على أنها وضع يد امن ولا تنطبق عليه اى شروط للتمليك .
الخلاصة أن الأرض بأربعة : طرقها ، مائها ، مرفقها ، عقدها .
تلك أدوات بسيطة تستخدم كحل لتقريب وجهات النظر بين الأطراف المعنية بالصفقة دون الاحتياج إلى مثمن قد يكون عبئا على كاهل احد الأطراف.
THANKS