أعلنت هيئة السوق المالية السماح للشركات المدرجة باستخدام خيار نموذج القيمة العادلة أو إعادة التقييم لقياس العقارات، والعقارات الاستثمارية ابتداءً من الأول من يناير 2022م واستمرار إلزامها باستخدام خيار نموذج التكلفة لقياس الآلات والمعدات والأصول غير الملموسة حتى مطلع عام 2025.
وفي بيان سابق لهيئة السوق المالية حددت الهيئة عدد من الشروط والقوانين الواجب على الشركات الالتزام بها , ومما جاء في قرار الهيئة ما يلي :
- السماح للشركات المدرجة باستخدام نموذج القيمة العادلة أو إعادة التقييم لقياس العقارات، والعقارات الاستثمارية للفترات المالية للسنة المالية التي تبدأ خلال عام 2022م أو بعده.
- على الشركات المدرجة عند استخدام نموذج القيمة العادلة أو إعادة التقييم لقياس العقارات، والعقارات الاستثمارية الالتزام بما يلي:
1- أن يكون اعتماد سياسة نموذج القيمة العادلة أو إعادة التقييم بقرار من مجلس الإدارة بعد توصية لجنة المراجعة بهذا الشأن.
2- أن يكون تقييم كل عقار أو عقار استثماري معد من مقيّمين اثنين كحد أدنى، مع أخذ التقييم الأقل قيمة، وذلك عند إعداد القوائم المالية السنوية وعند استخدام نموذج القيمة العادلة أو إعادة التقييم لأول مرة.
3- أن يكون تعيين المقيمين بقرار من مجلس الإدارة وبعد توصية لجنة المراجعة، ويشترط أن يكون المقيّمين الذين يتم تعيينهم من الحاصلين على عضوية زميل من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
4-على لجنة المراجعة متابعة عملية التقييم ونتائجها والرفع لمجلس الإدارة عند وجود أي ملاحظات تراها.
5- الإفصاح عن أي مكاسب أو خسائر جوهرية تنشأ عن التغير في القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية ضمن إعلان النتائج المالية الأولية والسنوية، وتحدد الجوهرية بما يتوافق مع الفقرة التاسعة من المادة الثالثة والستين من قواعد طرح الأوراق المالية والالتزامات المستمرة.
6- تضمين القوائم المالية الأولية والسنوية إيضاحاً لتسوية الفروقات بشأن الأصول وصافي الأصول وصافي الدخل والدخل الشامل بين استخدام نموذج القيمة العادلة أو إعادة التقييم ونموذج التكلفة.
وعلى الرغم من حلول عام 2022 إلا انه لم يتم فعليا تطبيقه على قوائم الربع الاول من هذا العام لأي شركة في السوق , ويستلزم ذلك للتطبيق الفعلي أن يعلن مجلس الادارة قراره باستخدام نموذج القيمة العادلة للعقارات والعقارات الاستثمارية قبل 90 يوما من التطبيق الفعلي للقرار , وبالعودة إلى اعلان الشركات حول اعادة تقييم العقارات فهناك عدد محدود حتى الان اعلن عن نيته اعادة تقييم عقاراته بالقيمة العادلة بدل سعر التكلفة التاريخي للعقارات لكن من المتوقع تزايد الشركات التي ستعلن مستقبلا عن نيتها استخدام القيمة العادلة , نظرا للتأثير الايجابي على المركز المالي للشركات التي تملك عقارات قديمة , وتحسين حقوق المساهمين في الشركة.
الشركات التي أعلنت عن نيتها استخدامها نموذج القيمة العادلة هي شركات ثمار واميانتيت وأنعام والمراكز العربية بحسب بحث سريع وقت اعداد هذا المقال , حيث أعلنت ثمار أنها تنوي استخدام نموذج القيمة العادلة حسب المعايير الدولية ابتداء من الربع الاول لعام 2022م , لكنها لم تحدد مقدار التأثير الفعلي بين تقييمها بالقيمة العادلة وبين التكلفة التاريخية , اما اميانتيت فقد أعلن مجلس ادارتها نهاية عام 2021 عن نيته استخدام نموذج القيمة العادلة واعادة تقييم عقاراته وفق القيمة السوقية الحالية , وبناء على التقييم فتتوقع الشركة الزيادة بمقدار 389.7 مليون ريال كفرق عن التقييم وفق التكلفة التاريخية , وتعتزم الشركة استخدام هذا التقييم ابتداء من بداية شهر ابريل 2022 أي في نتائج الربع الثاني لهذا العام , وما بعده.
كما اعلنت شركة انعام نيتها استخدام نموذج القيمة العادلة ابتداء من نتائج الربع الثالث لهذا العام 2022 , وتوقعت زيادة بمقدار 33 مليون ريال على حقوق المساهمين .
ولعل اكبر شركة اعلنت عن نيتها اعادة التقييم هي شركة المراكز العربية والتي توقعت زيادة عن قيمة التكلفة التاريخية بمقدار 10 مليار ريال , ليرتفع تقييم عقارات الشركة من 16 مليار ريال حسب قيمة التكلفة الى 26 مليار ريال بعد استخدام نموذج القيمة العادلة للعقارات.
بالنظر الى تاريخ استخدام معايير المحاسبة الدولية فقد تم اعتماده على الشركات منذ عام 2017 ,ولكن تم تأخير استخدام نموذج القيمة العادلة واعادة تقييم العقارات الى عام 2020 , ثم تم تأخير القرار مرة أخرى الى عام 2022 , ولم تعلن هيئة السوق المالية اسباب هذا التأخير لكن من المرجح أن أهم سبب في ذلك هو حداثة سوق التقييم العقاري في المملكة , وقلة الشركات الحاصلة على الاعتماد من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين , ففضلت الهيئة اتاحة الفرصة لتطور هذا القطاع وزيادة عدد المقيمين العقاريين المعتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين حيث يشترط أن تقوم الشركة بتقييم عقاراتها من قبل اثنين من المقيمين لكل عقار على الاقل بشرط حصولهم على عضوية زميل من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين , مع اعتماد القيمة الاقل في التقييم.
ان استخدام نموذج القيمة العادلة للعقارات هو الاستخدام الأعدل والأمثل لقياس القيمة الحقيقية للعقارات والعقارات الاستثمارية , ويوضح بشكل عادل المركز المالي للشركة لا سيما ان العقارات في المملكة ارتفعت كثيرا مع النهضة الكبيرة التي شهدتها المملكة منذ ما يزيد عن 40 عاما , وادى ذلك الى توسع المدن وتوسع الانشطة التجارية في المملكة, وربما لا يؤدي ذلك الى قيام الشركة ببيع بعض عقاراتها لتحسين حقوق المساهمين فيها كما حدث لبعض الشركات في الماضي.
لازال قرار استخدام نموذج القيمة العادلة قرار غير الزامي للشركات , ولكن من المتوقع مستقبلا أن يكون القرار الزامي على جميع الشركات المالكة للعقارات لكي تواكب متطلبات المحاسبة الدولية , ومن هنا فإننا نامل من الشركات أن تبدأ في استخدامه من الآن , كما نأمل من الهيئة أن تلزم الشركات بالإفصاح الكامل في اعلاناتها عن جميع التأثيرات الايجابية والسلبية على الشركة لاستخدام نموذج القيمة العادلة لا سيما على حقوق المساهمين , وقائمة الخسائر والارباح المبقاة , وهل هناك تأثير على الوعاء الزكوي للشركة من عدمه , كما اننا نرى ان يتم اعتماد متوسط القيمة المحددة من قبل المقيمين العقاريين وليس القيمة الاقل في تقييم العقارات.
