عانت السوق العقارية المحلية طوال العقود الماضية كثيرا من التشوهات، التي كان من أكبر آثارها العكسية في السوق حدوث الاختلال بين العرض الشحيح للأراضي مقابل الطلب المتنامي سنويا عليها لأهداف متنوعة من حيث الاستخدام والانتفاع، وقد نشأ هذا الشح في الأراضي من زيادة سيطرة الممارسات الاحتكارية واكتنازها لعقود زمنية طويلة، إضافة إلى التعاملات المضاربية على المساحات المحدودة منها المتاحة للبيع والشراء، ومع تصاعد واتساع أشكال كل من (الاحتكار، المضاربة) واستدامهما دون تنظيم شامل للسوق العقارية طوال العقود الماضية، جاءت النتيجة الأكثر ضررا للتنمية الشاملة والمستدامة، المتمثلة في حدوث تضخم زاحف طوال تلك الفترة للأسعار السوقية للأراضي بصورة غير مبررة في أغلب المناطق والمدن، ولهذا كان من أهم الإصلاحات التي تم اتخذتها الدولة في مواجهة تلك التشوهات، ما تم إقراره ممثلا في نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، لأجل التصدي لها وللآثار العكسية الناتجة عنها، التي حددها النظام في ثلاثة أهداف رئيسة: (1) زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب. (2) توفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة. (3) حماية المنافسة العادلة ومكافحة الممارسات الاحتكارية.
الأسئلة المطروحة الآن، لماذا لم ينعكس نظام الرسوم على الأراضي البيضاء بالانخفاض على الأسعار السوقية للأراضي والمنتجات العقارية باختلاف أنواعها؟ ولماذا شهدت الأسعار السوقية عودة إلى الارتفاع القياسي خلال الفترة 2019 - 2021 وصل إلى أعلى من نسبة 60 في المائة كمتوسط نسبة ارتفاع؟ بعد أن كانت قد سجلت انخفاضا خلال الفترة 2015 - 2018 وصل إلى أعلى من نسبة 24 في المائة كمتوسط نسبة انخفاض؟ وما الحلول اللازم اتخاذها خلال الفترة الراهنة في مواجهة تلك النتائج العكسية، التي تؤكد عدم خروج السوق العقارية من دائرة آثار تشوهاتها السابقة، وما استمرار تضخم الأسعار السوقية وزيادته مجددا إلا أحد دلائله الظاهرة للجميع.
تتشكل الإجابة المختصرة عن الأسئلة أعلاه، في ثلاثة محاور رئيسة هي، المحور الأول: المتعلق بنظام الرسوم على الأراضي البيضاء، الذي توقف عند مرحلته التنفيذية الأولى طوال الأعوام الخمسة أعوام الماضية في كل من الرياض وجدة والدمام ومكة المكرمة ولا تزال حتى تاريخه، وتدني نتائج تلك المرحلة الزمنية الطويلة، التي لم تتجاوز تطوير أكثر من 13.8 مليون متر مربع، من إجمالي ما مساحته 435 مليون متر مربع لإجمالي الأراضي البيضاء المشمولة بالنظام في كل من الرياض وجدة ومكة المكرمة والدمام، والتي لا تتجاوز نسبته 3.2 في المائة من الإجمالي، في حين لا تزال أعمال التحضير لتطبيق المرحلة التنفيذية الثانية في كل من الرياض وجدة والدمام التي تم الإعلان عنها في 10 أيلول (سبتمبر) من العام الماضي قائمة وخارج حيز التنفيذ حتى تاريخه. والأمر كذلك بالنسبة إلى بقية المدن البالغ عددها 17 مدينة إضافية، التي تم الإعلان عن تطبيق المرحلة التنفيذية الأولى فيها بتاريخ 10 أيلول (سبتمبر) من العام الماضي، لا تزال أعمال استكمال التجهيزات النهائية للتطبيق في تلك المدن قائم وخارج حيز التنفيذ حتى تاريخه.
المحور الثاني: المتمثل في تصاعد تأثير التمويل العقاري، الذي قفز تأثيره كعامل داعم لجانب الطلب بأعلى من 331 في المائة خلال الفترة 2019 حتى أيار (مايو) 2021 (292 مليار ريال)، مقارنة بحجمه خلال الفترة 2016 - 2018 (67.6 مليار ريال)، ويقدر أن يصل حجمه إذا استمر بوتيرته الراهنة نفسها خلال 2019 حتى نهاية العام الجاري إلى نحو 393 مليار ريال، أي بنمو قياسي ستتجاوز نسبته 481 في المائة مقارنة بحجمه خلال 2016 - 2018. أمام عدم زيادة المعروض من الأراضي المطورة بالشكل الكافي، وبما يحقق التوازن بين العرض والطلب، وقياسا على النتائج الفعلية للمرحلة التنفيذية الأولى التي لم تتجاوز مساحتها 13.8 مليون متر مربع من إجمالي مساحة الأراضي البيضاء المشمولة بالرسوم (435 مليون متر مربع)، فلا شك أن تأثير هذا النمو القياسي في حجم التمويل العقاري خلال الفترة 2019 - 2021 على الأسعار السوقية للأراضي والمنتجات العقارية، سيكون ملموسا بصورة قوية، وداعما رئيسا لتصاعدها المطرد.
في هذا السياق، للقارئ الكريم أن يتصور حدوث نتائج أفضل بكثير على مستوى زيادة الأراضي المطورة في جانب العرض، بما لا يقل عن 70 في المائة من الأراضي التي شملتها رسوم الأراضي البيضاء، أي ما تصل مساحته إلى 305 ملايين متر مربع على أقل تقدير (نحو 22 ضعف ما تم تطويره فعليا)، هل كانت أسعار الأراضي ستشهد هذا الارتفاع القياسي خلال الفترة الماضية، حتى بالتزامن مع النمو القياسي للتمويل العقاري؟ الإجابة "لا" في الأغلب إن لم يكن بالتأكيد، وهو ما يؤكد على الأهمية القصوى لمزيد من تفعيل وتنفيذ المرحلتين الثانية والثالثة من النظام، وتوسيع دائرة تطبيقه على المدن والمحافظات، الذي سيسهم بفعالية أكبر في تحقق الأهداف الرئيسة للنظام.
المحور الثالث: المتمثل في استمرار غياب المنافسة العادلة في جانب الطلب، فإزاء الارتفاع المطرد في الأسعار المتضخمة، والتفاوت الكبير على مستوى القدرة الشرائية لدى شرائح المشترين، من كبار المستثمرين وملاك الأراضي والمضاربين من طرف، تختلف أهدافهم الشرائية بين اكتناز طويل الأجل ومضاربة تستهدف البيع لاحقا بأسعار أعلى، ومن طرف آخر أفرادا مستهلكين نهائيين، تنحصر أهدافهم بناء المسكن فقط! بالنظر إلى واقع تعاملات السوق العقارية المحلية طوال العقود الماضية، ستجد أن المنافسة بين الطرفين لا توجد على الإطلاق! ولا مجال للأفراد لأجل تملك الأرض إلا عن طريق إعادة شرائها إما من المكتنز أو من المضارب بأسعار تتجاوز كثيرا تكلفة شرائها أول مرة. لهذا لا غرابة أن اعتادت السوق العقارية طوال العقود الماضية على إنهاء الوقت المحدد لمزادات عقارية بمليارات الريالات خلال أقل من ساعة واحدة فقط! نظرا للقدرة الشرائية الهائلة لدى المكتنزين أو المضاربين، وعدم توافر أي شكل من أشكال المنافسة لدى الأفراد مقابل تلك القدرة الشرائية الكبيرة جدا، واضطرارهم لاحقا إلى شراء ذات الأراضي من الفريق الأول بأسعار مضاعفة، سيستغرق توفير المبلغ اللازم لشرائها سواء ادخارا أو اقتراضا ومن ثم سداده أعواما طويلة جدا من حياتهم.
يقتضي إرساء المنافسة المطلوبة هنا، وأنه كما يتم توفير المحفزات لكبار المستثمرين العقاريين، فلا بد أيضا من توفير الأنظمة والإجراءات الكفيلة بحماية صغار المستهلكين النهائيين في السوق العقارية، شأنه شأن بقية الأسواق والنشاطات الاقتصادية، وهذا ما سيأتي الحديث عن تفاصيله بمشيئة الله تعالى في الجزء الثاني من المقال.
نقلا عن الاقتصادية
والله ياخوي عبدالحميد ليتك تفكنا من كتاباتك وتريح راسك وتريح العالم اللي سببت لهم أكبر أنواع الضرر المادي والمعنوي مع الاسف في العشر سنوات الماضية وليتنا من أفكارك سالمين كان الحين في بيوتنا ساكنين :)
واصل كتاباتك التنويرية لمنع الاحتكار ومنع الاتجار بحاجات الناس ...وارجو منكم المطالبة بسن نوع من الضرائب على الارباح الرأسمالية على كل من اقتنى ارضا وباعها لان هذا النشاط نشاط هدام ويضر بالقطاعات الانتاجية ويحرمها من التمويل ...وهو مما تسبب في تصاعد مستويات البطالة إلى مستويات عالية ربما تكون هي الاعلى في مجموعة العشرين . كل من اقتنى ارضا مهما كانت مساحتها ومن ثم اعاد بيعها لاحقا بعد سنتين او خمس او عشر عليه بدفع الزكاة الشرعية لهيئة الزكاة فهو عندما باعها اعترف بانه اقتنها كعرض من عروض التجارة وبالتالي فتحصيل الزكاة او الرسوم واجب على الدولة الاسلامية ....وكذلك تحصيل رسوم بلدية من خدمات الشارع والحي وتوفير الامن وهذه الضريبة المسماة ضريبة الا ملاك العقارية Property tax تقدر بـ 2 % سنويا من قيمتها ...ستكون التكلفة السنوية لاقتناء الارض هي 2.5% زكاة و 2% رسوم خدمات بلدية ليكون مجموع التكلفة 4.5% على كل من اقتنى ارضا ثم قام ببيعها ...هل تعلم ياعبدالحميد ان شركة كهرباء السعودية تدفع للدولة ما قيمته 2% من اجمالي الايرادات و ذلك لانها تستعمل اسفل الشارع لمد كابلا تها لتوصيل الكهرباء وهذا تقليد مستعمل مع كل شركات المرافق ليس في بلدنا فقط ولكن في كل دول العالم .....لماذا كل هذه الاعفاءات وطوال خمسين سنة لتجارة ومضاربي الاراضي .....الجواب معروف عند اجابتنا على السؤال : من هم ملاك الاراضي الكبار وبالكيلومترات ؟!! ....والذين يبيعونها على تجار التجزئة من القطاع المتوسط والقطاع الصغير .......يجب ان تتغير كثير من المعادلات الان
شكرا جزيلا أخي الموقر، الكتابة والحديث والبحث حول هذا الملف التنموي سيستمر مني ومن كل من لديه معرفة بالمخاطر العالية جدا اقتصاديا واجتماعيا لاستمرار التشوهات والغلاء الراهن في سوق العقار، ولن يتوقف هذا الأمر ولو وصل صياح البعض إلى خارج المجرة :) الذين إما أنهم مستفيدين مما يجري من تشوهات وغلاء، أو يجهلون فعلاً حقيقة ومخاطر ما هو قائم الآن في السوق ((ودليل ذلك أنهم أصلاً لم يقرأوا حرفاً واحداً من المقالات المكتوبة في هذا المجال، بدليل تعليقاتهم التي في وادي وموضوع المقال في وادي) ... وبالنسبة لما تفضلت به من تدابير وإجراءات مقترحة فهي وغيرها من السياسات والإجراءات التي يمكن أن تسهم في رفع التكلفة على المتورطين في الاحتكار والمضاربة والتدوير في السوق العقارية، جميعها حلول مطلوبة وبإذن الله تتحقق وترى النور بالمزيد من التطرق لها إعلاميا وعبر مختلف وسائل الإعلام والتواصل.. حفظك الله ورعاك
لا عاد تكتب شي عن العقار اللي سمع كلامك اكل اكبر خازوق بحياته شف لك شغله ثانيه
اكتناز الأراضي والأحتكار مصدرة نخبة حصلو على الاراضي بملايين الأمتار مجاناً....انتهى أما خرابيط الرسوم ،، فأبمكان الجميع الرجوع لما قاله المختصين الفاهمين فعلأ في الأقتصاد والعقار والأنظمة الأنتقائية لدينا عنها وتوقع فشلها بكل صراحة منذ الأعلان عنها وقبل تطبيقها.
مقالة مفيدة ودسمة وتلقي مزيداً من النور على أسباب غلاء الأراضي الفاحش ومنها تأخير تطبيق المراحل لنظام رسوم الأراضي... والله العالم أن سبب ذلك كون أصحاب الأراضي مليونية الأمتارهم من أصحاب القرار أو قريبون منهم !!!.. في إعتقادي المتواضع، قد يكون أحدى آليات كسر الإحتكار ومنه إحتكار القلة () هو دخول الدولة كمنافس للإحتكاريين وكاسر لممارساتهم عن طريق تطوير بعض أراضيها من قبل بعض شركاتها (في حدود (100-150كم من المدن الكبيرة) وطرحها للبيع بسعر قريب من تكلفة التطوير وقصر البيع على قطعة واحدة أو أثنتين للفرد (وليس الشركات).. وهي إشارة واضحة وقوية للإحتكاريين بأن الدولة جادة في خفض الأسعار غير المنطقية!!!.. والله المستعان.
احسنت اخي مخاوي على هذا الاقتراح الجميل ...لكن مشكلة هذا الاقتراح هو تاخير حل المشكلة باعطاء مسكنات فقط لان المشكلة سوف تعاود الظهور بعد خمس سنوات من تنفيذ هذا الاقتراح حين يقوم المحتكرين بالاستحواذ على المنح ثانية وشرائها بتراب الفلوس كما فعلوا مع كل المنح السابقة . اعتقد ان الحلول كثيرة ومنها ماهو راديكالي ومنها من هو اقل راديكالية لكن جميع الحلول ينبغي ان تستفيد من تجارب الامم السابقة ومن اهمها التجربة الامريكية والتي تقوم بقتل هامش الربح لاي تجارة مضرة بالاقتصاد عبر ضريبة الارباح الرأسمالية ويتم التحكم بمستويات الضريبة حسب الحالة الاقتصادية التي يمر بها البلد ...فالاستثمار بالاسهم نشاط منتج لذلك ضريبة الارباح الراسمالية منخفضة في امريكا عليها ولا يتجاوز 15 % من الربح المحقق اما تجارة الاراضي فتصل ضريبة الارباح الراسمالية capital gain tax إلى اكثر من 50% من الربح ...لقد عشت في الولايات المتحدة لمدة تتجاوز العقد من الزمن ولم اجد احدا يقوم بشراء الاراضي لبيعها لاحقا ابدا لانه في الاغلب سوف يحقق ربحا اقل من الفرصة البديلة opportunity cost ....احرى بنا ان نطبق نفس النموذج عبر تطبيق الزكاة فكل من اقتنى ارضا وباعها تقوم الدولة بتحصيل الزكاة الشرعية منه طوال مدة اقتنائها حتى لو كانت خمسين سنة ....بهذا لن تتوجه السيولة للاراضي كوعاء استثماري او ادخاري ابدا بل ستتوجه لما يفيد الاقتصاد ......كذلك ينبغي على الدولة التوقف تماما عن دعم تجارة الاراضي كما هو حاصل الان ...فالدولة الى عهد قريب كانت تقوم بحفظ سجلات الملكية العقارية مجانا ( هذا لا يتم مع الاسهم ..حالة معكوسة لدينا) ، ايضا هي تقوم بانارة الشوارع وسفلتتها وتنظيفها امام هذه المحتكرات مجانا بينما في الولايات المتحدة يتعين عليك كمالك للارض ان تقوم بدفع رسوم الاملاك سنويا والتي تقدر باكثر من 2% سنويا من قيمتها ....الدولة الان تقوم بانجار الخدمات لهؤلاء المحتكرين مجانا وهذا خطأ ......نعم اتفق مع الجميع ان جزء من المشكلة تتمثل بان مالك العقار هو مالك القرار او قريب منه .......
هناك حل راديكالي و مستحق وهو ان جميع هذه المنح الضخمة التي منحت لاصحابها في اوقات سابقة يتم الغاء هذه المنح واعادتها للبلدية كاملاك للبلدية تساهم في رفد دخل البلدية ....الدولة لدينا تنفق 7.5% من الميزانية السنوية على القطاع البلدي ..وعند حساب ما انفقته الدولة في موازنات الخمسين سنة الماضية على هذا القطاع وحسابه في القيمة الحالية للنقد وجلب التكلفة لاسعار اليوم، اجزم بان الدولة انفقت مايتجاوز خمسة ترليونات ريال ( ريال اليوم وبحساب 2021 ) ....كان بالامكان تفادي صرف هذه الترليونات في مكان اخر من القطاعات الانتاجية في الدولة لو ان ملكية الارض كانت للبلدية وهي من يقوم بعمل الخدمات ومن ثم بيعها على المستفيدين منها في المزادات عندما ترى البلدية بان هناك نقص في المعروض من الاراضي .......او حينما يتقدم مطور لشراء ارض لبناء مشروع سكني عليها مثل المطور الامريكي الشهير Charles E. Smith ....هو يقوم بشراء الارض من البلديات في امركيا عبر المزاد المعلن او عبر نوع اخر من المنافسات ....القطاع البلدي في الدول المتقدمة هو مصدر دخل ومركز ربح يقوم برفد ميزانية الدولة وليس مصدر تكلفة يقوم بتقديم الخدمات المجانية من شبكات مياه ومجاري وانارة وسفلتة واناة وشوارع وحدائق وعشرات الخدمات التي يقدمها لهؤلاء المحتكرين مجانا .....واحيانا يقوم بتثمينها بالمليارات عبر نزع الملكية منهم وهم الذين اخذوها مجانا ......حقيقة مايجري لدينا غريب جدا ومهزلة .......ويجب ان يتوقف ليس هذا فقط بل يجب ان تعكس اثاره تماما عبر الغاء هذه المنح المليونية من الامتار وتعكس اثارها وكذلك يتم ايضا تقديم من قام بسرقة الاراضي إلى المحاكمة ....ان هذه الاحتكارات في الاراضي قد حرفت بوصلة التمويل من القطاعت المنتجة والتي تقوم بتوظيف الناس إلى تغذية هذا الفساد العجيب المسمى باحتكار الاراضي . لا عجب اننا نعاني من مشاكل عديدة في الاقتصاد الكلي من بطالة عالية ومن تدني مستمر في مستويات الدخل الحقيقي ومن البنية التحتية السيئة ...لان تخصيص الموارد لدينا تخصيص سيء جدا !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!