بدءا من مطلع 2019 دخلت أسعار الأراضي في جميع المدن والمحافظات موجة متسارعة من الارتفاع، بعد أن كانت قد تعرضت لموجة هابطة خلال العامين السابقين 2017 - 2018، ولم يقدر لها أن تستمر بعد دخول عامل القروض العقارية بمعدلات غير مسبوقة، التي لعبت الدور الأكبر في إعادة أسعار الأراضي والعقارات عموما إلى الارتفاع مجددا، وبوتيرة تجاوزت معدلاتها السابقة خلال 2011 - 2014، وبالنظر إلى حجم القروض العقارية الممنوحة للأفراد خلال الفترة 2019 حتى نهاية نيسان (أبريل) الماضي، فنحن أمام نحو 283 مليار ريال تم ضخها في السوق العقارية التي شكلت أكثر من 95 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات العقارية للقطاع السكني (298 مليار ريال) خلال الفترة نفسها، بما يؤكد الدور الكبير جدا الذي لعبته في تحريك نشاط السوق عموما، ودورها المباشر في الدفع بمستويات الأسعار نحو الارتفاع أعلى مستوياتها التاريخية سوقيا، ويقدر باستمرار وتيرتها الراهنة أن يتجاوز حجم تلك القروض العقارية الجديدة سقف الـ 396 مليار ريال بحلول نهاية العام الجاري، وإلى أعلى من 573 مليار ريال بنهاية 2022.
شكلت تلك القروض العقارية الجديدة دعما كبيرا وغير مسبوق لجانب الطلب، مقابل شبه ثبات في جانب العرض، قياسا على ما أكدته بيانات مساحات ما تم تطويره من الأراضي البيضاء المشمولة بنظام الرسوم على الأراضي البيضاء البالغ مساحتها 411.5 مليار متر مربع، حيث لم تتجاوز سقف 14 مليون متر مربع "3.3 في المائة من إجمالي المساحة"، وهو المؤشر الذي كان يشير إلى أهمية الإسراع في استكمال بقية مراحل نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، وتجاوز المرحلة الأولى التي دخلت عامها الخامس، قياسا على ضعف نتائجه طوال تلك الفترة، وقياسا على الوتيرة المتسارعة لارتفاع أسعار الأراضي خلال أقل من عامين ونصف العام، وصلت معها أسعار الأراضي السكنية في عديد من أحياء المدن الرئيسة إلى مستويات فاقت 4.0 آلاف ريال إلى 6.0 آلاف ريال للمتر المربع، وقد تتجاوز بالتأكيد الأسعار السوقية للأراضي تلك المستويات المتضخمة في ظل استمرار العوامل الراهنة دون تغيير، وهو ما يعني بدوره أن تكلفة امتلاك السكن اتخذت مسار الارتفاع والتضخم، وأن الحاجة إلى الاقتراض بمعدلات أكبر هي الاحتمال الأقرب إلى الحدوث، وكل هذا بالتأكيد يعد خارج مستهدفات برامج الإسكان التي تسعى إلى خفض تكلفة التملك على الأفراد "خفض مكرر متوسط سعر الوحدة السكنية إلى إجمالي الدخل السنوي للفرد إلى 5.0 مرات"، وإلى خفض نسبة استقطاع السداد الشهري المنتظم لمستحقات القروض العقارية على المستفيد إلى ما دون 33.0 في المائة من الدخل الشهري.
تثبت المتغيرات الجارية الآن في السوق العقارية المحلية، ونظير هذا الارتفاع المتسارع في أسعار الأراضي السكنية تحديدا، وانتقال أثره المباشر إلى ارتفاع الوحدات السكنية، وما سيترتب عليه من الاضطرار إلى رفع حجم التمويل العقاري اللازم للتملك، وارتفاع تكلفة الدعم السكني اللازم، كل هذا يثبت الحاجة القصوى إلى أهمية سرعة تطبيق المرحلتين الثانية والثالثة من نظام الرسوم على الأراضي البيضاء والمطورة في المدن والمحافظات، والعمل فورا على إيقاف هذه الوتيرة المتسارعة لارتفاع أسعار أحد أهم مدخلات الإنتاج والتشغيل ممثلا في الأرض التي ستنعكس سلبا على ارتفاع تكلفة الإنتاج والتشغيل بالنسبة لبقية القطاعات الاقتصادية المنتجة، وسيحد من قدرتها المأمولة على رفع معدلات النمو الاقتصادي، وتوسيع وتنويع قاعدة الإنتاج المحلية، وقدرتها على إيجاد وتوفير مئات الآلاف من فرص العمل اللازمة.
الأمر لا يقف عند مجرد ضرورة العمل المتكامل لأجل خفض أسعار الأراضي (العنصر الخامل اقتصاديا)، بل يتجاوزه إلى ما هو أبعد من ذلك بمسافات أكبر وأهم، ذلك أنه يرتبط بدرجة كبيرة بالمنظومة الأكبر والأوسع لنشاطات وقطاعات الاقتصاد الوطني، التي يستهدف زيادتها واجتذاب مئات المليارات من الاستثمارات المحلية والأجنبية سنويا إليها، وصولا إلى اكمال بناء اقتصاد حيوي وكفء ومستقل عن النفط، وأن تتوافر لديه قدرة أكبر على تعزيز الاستقرار الاقتصادي، وتحقيق معدلات نمو أعلى وبصورة مستدامة، يمكن في ضوئها اكتساب اقتصاد أكبر حجما، وأكثر قدرة على توظيف مئات الآلاف من مخرجات التعليم والتدريب. على العكس من كل ذلك بحال قدر لأسعار الأصول الخاملة اقتصاديا ممثلة في الأراضي أن تواصل وتيرة ارتفاعها بالصورة الراهنة، فستكون المكاسب الاقتصادية المذكورة أعلاه والمستهدف تحقيقها أقل حصيلة بكل تأكيد، وستبقى الأراضي (العنصر الخامل) أكثر جاذبية أمام الاستثمارات والمدخرات، خاصة أنها تحقق عوائد تتجاوز بعدة أضعاف العوائد الممكن تحقيقها من الاستثمار في القطاعات المنتجة.
تأكد للجميع أن استمرار تسارع ارتفاع أسعار الأراضي، لن يؤدي إلى زيادة النمو الاقتصادي، ولا إلى زيادة تنويع القاعدة الإنتاجية، ولا إلى زيادة توفير فرص العمل، ولا زيادة جاذبية بيئة الأعمال المحلية، ولا إلى زيادة اجتذاب الاستثمارات المحلية والأجنبية على حد سواء، بل على العكس من كل ذلك، في الوقت ذاته إذا ما تكاملت منظومة السياسات والعمل اللازم بذله من الأجهزة ذات العلاقة كافة، وتركزت على معالجة التشوهات والأسباب التي ما زالت تقف خلف استمرار تضخم الأصول الخاملة اقتصاديا (الأراضي)، فإن النتائج الإيجابية ستتسع دائرتها لمصلحة الاقتصاد الوطني عموما، وللقطاع الخاص والمجتمع خصوصا.
ختاما: لنتساءل معا: كم أسهم ارتفاع قيمة أرض بيضاء دون أي تطوير من 100 مليون ريال إلى 1.0 مليار ريال في كل من النمو الاقتصادي وتنويع قاعدة الإنتاج المحلية وزيادة فرص العمل؟ مقابل: كم أسهم ارتفاع حجم منشأة إنتاجية بالأرقام نفسها على مستوى النمو والتنويع والتوظيف؟ الإجابة والمقارنة ستكشف كثيرا جدا عن أهمية ما يجري الحديث حوله هنا، وستجيب أيضا بوضوح تام على سؤال المقال "ماذا يعني تسارع تضخم أسعار الأراضي؟".
نقلا عن الاقتصادية
شكرا دكتور عبدالحميد / اتمنى من البلديات والاسكان تطوير وانشاء مخططات جديدة بشكل كبير لتغطيه الطلب الحالي والمستقبلي هذا التطوير للمخططات سيكون مكلف نسبيا ولكن له نتائج مضمونة وقوية ،بدلا من دعم القروض على المخططات الحالية المحدودة
والشكر الجزيل لإضافتك أخي قناص حفظك الله، الحلول كثيرة وفي المتناول ولا تحتاج أكثر من تفعيلها والتقدم بها على أرض الواقع بتنفيذ صارم وحازم.. ولك وافر التحية والتقدير
الجواب: يعني أن كل توقعاتك وقرأتك للعوامل والتحليل كانت خاطئة جدأ ،، أنت هاجمت المطورين والمستثمرين بحثاً عن الأضواء ومصالح شخصية... لأن ابسط الناس يعلم بأن زيادة المعروض هو افضل وسيلة لتضخم اسعار العقار. ولو وجهت نقدك للجهات التنظيمة وعلى رأسها الأمانات والبلديات على فسادها ومحاربتها للمطورين وقصر نظر القائمين فيها عن المصالح العامة ، لما حصل هذا التضخم بأسعار السكن وسوف يستمر لأن تعويض النقص يتطلب على الأقل عقدين من الزمن في أفضل الأحوال واكثرها تفأولآ. التطوير العقاري عزيزي من اصعب واكثر الأستثمارات مخاطرة، لأتك اذا لم ينجح لأتستطيع تغيير موقعه او نوعية الأستخدام. لذا اتمنى ترك هذا المجال للمختصين. والله الموفق
هدّي أعصابك أخي شويش.. لو حدث تطبيق كامل لنظام رسوم الأراضي البيضاء لما سطّرت حرفا واحداً من كلامك هنا.. تراجع أسعار الأراضي استند إلى النتائج المتوقعة لتطبيق نظام الرسوم، ولأنه لم يتم إلا بشكل لم يتجاوز حتى 1% مما كان مخططا له (مرحلة 1 في أربع مدن فقط)، واستمرت لأكثر من 5 سنوات، كانت محصلتها تطوير 3.3% فقط من إجمالي المساحات الخاضعة للنظام، وانعكس الأمر بدخول عامل التمويل العقاري بهذا الحجم الكبير.. المشكلة إن كنت تغفل هذا الأمر كلاعب رئيس في دفع الأسعار للتضخم مجددا وبنسبة خطيرة.. وإن كنت تتجاهلها عمدا فلا تعليق على هذا لأنه يدخل في مجال لا علاقة لي فيه.. أرجو أن تكون وضحت لديك الصورة.. وشكرا جزيلا لك
نص المادة الثانية من نظام رسوم الأراضي البيضاء: يهدف هذا النظام إلى الآتي: ١- زيادة المعروض من الأراض المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب. ٢- توفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة. ٣- حماية المنافسة العادلة، ومكافحة الممارسات الاحتكارية. الترجمة: لازم تنزل الأسعار وينفك الاحتكار، مسألة ان شخص واحد يمتلك 5000 متر مربع وأكثر وبعضهم يمتلك مئات الآلالف من الأمتار، وتجميد الأراضي وتوريثها وعدم دخولها في التنمية هذا الاحتكار لا بد من البرنامج مكافحته بكل قوة. كذلك الفقرة 2 تقول توفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة، والأسعار الحالية التي نشاهدها في الرياض خصوصاً هي مناسبة لفئة الأثرياء فقط. لكن بالنسبة لمتوسطي الدخل فالأسعار فلكية جداً جداً جداً. اللي يقهر ان تصريحات مسؤولي الوزراة عن البرنامج خرجت بشكل متكرر تقول نحن لا نستهدف خفض الأسعار !!!!!!!!! أجل ليش وضع النظام ؟؟!!!!! وضع لتصحيح وضع الأراضي اللي لعب فيها الاحتكار والاكتناز واذا ما انخفضت بقوة النظام فلن تنخفض أبداً والنظام واضح في مادته الثانية * صورة مع التحية للمسؤولين عن هذا النظام وأرجو أن يراجعوا لائحة النظام قبل التصاريح الاعلامية الغريبة !
بارك الله فيك أخي مستثمر، كفيت ووفّيت، نعم 100% هذا هو مضمون النظام وهذه أهدافه الرئيسة، وكما أثبتت التجارب طوال الخمسة أعوام الماضية من التنفيذ المحدود جددددددددداً للنظام، وبموجب عدم تحقق أي آثار لها لضعف التنفيذ، يكفي الإشارة إلى أن القيمة السوقية تقديريا للأراضي الخاضعة للرسوم تناهز اليوم 500 مليار ريال، مقابل متحصلات رسوم لم تتجاوز طوال خمسة أعوام مضت 2.0 مليار ريال!! هذا بخلاف أن الأراضي التي تم تطويرها وضخها في السوق من تلك المساحات الشاسعة لم تتجاوز نسبته 3.3% من الإجمالي.. المضحك أن يأتيك من يسأل أين الانخفاض في الأسعار الذي تم التنبأ به؟ أو من يقول أن الرسوم لم تنجح، متجاهلا أن تطبيقها لم يتجاوز 1% بحد أقصى مما كان مفترضاً أن تكون عليه.. الثقة الكبيرة جداً جداً في مجلس الشؤون الاقتصادية بقيادة سيدي ولي العهد الأمين، فنرى قريباً معالجة حازمة وصارمة لهذا الملف التنموي الهام بإذن الله تعالى
استاذ عبدالحميد . من هم ملاك الحيازات الضخمة من الاراضي ؟ ....لو فكرت ستجد الاجابة عن سبب ارتفاع اسعارها دون حاجة لكل هذه البيانات التي توردها على اهميتها .....مالك العقار هو صاحب القرار !
حياك الله أخي الموقر شاري راسي؛ ليس مهماً معرفة من هم هؤلاء الملاك مهما كانت هويتهم!! أمام ثقل ووزن الدولة والمحافظة على مقدرات الاقتصاد الوطني والمجتمع، والمحافظة على مسار الإصلاحات وبرامج رؤية المملكة 2030م، ولهذا لا بد من التأكيد على أنّ قرارات وإجراءات الدولة -أيدها الله- ممثلة في ما تتخذه الأجهزة الحكومية من سياسات تستهدف النهوض بمقدرات البلاد والعباد، تظل أهم وأقوى من قرار أي طرفٍ آخر، بمن فيهم ملاك الأراضي والعقارات، وفيما قد يترأى للبعض في الآجال القصيرة والمتوسطة أن قرارات تلك الشريحة قد تكون هي الأقوى؛ فهذا ناتج عن رؤية غير صحيحة، وأن الأمر لا يتجاوز مجرد فترة زمنية محدودة سرعان ما ستتغير واقعاً عكس هذا المنظور غير الدائم وغير المقبول أبداً، وهو الأمر الذي سيشاهده الجميع بمجرد اكتمال مراحل تنفيذ الرسوم، التي تقع مسؤوليته الآن على وزارة البلدية والإسكان.. المسألة مسألة وقت فقط أخي الموقر، وسيطوي اقتصادنا بإذن الله تعالى مشكلة هذا الملف التنموي طال الزمن أو قصر.. وتفضل بقبول وافر التحية والتقدير
تخفيض اسعار الاراضي والعقارات ليس بحاجة إلى البرت اينشتاين ...لا تعيد اختراع العجلة !!...كيف سيطر العالم على توجه الاستثمارات إلى الاستثمارات غير المنتجة !!...عبر التحكم في ضريبة الارباح الراسمالية فقط ....ضريبة الارباح الراسمالية على الاسهم لا تذكر مقارنة بالاراضي في الولايات المتحدة !!....عندنا العكس تماما !!....التأصيل الشرعي موجود لهذه الضريبة ......كل من يملك ارضا ( حتى لو خمسين متر مربع ) يؤدي زكاتها السنوية لان الاصل انها من عروض التجارة ....اذا قام ببنائها عقارا لما خصصت له فقد اثبت انه لم يستعملها من عروض التجارة تعاد إليه زكاته التي دفعها ...........ساعتها ياستاذي العزيز سنرى انعدام التدفقات النقدية التي تذهب لشراء الاراضي ....عشت في واشنطن العاصمة عقدا من الزمن لم اقابل احدا من العرب او العجم اشترى ارضا لكي يستفيد من ارباحها ابدا .....كل الناس تشتري عقارا مطورا وجاهزا للسكن.............الشرع المطهر قبل القانون حرم االاحتكار في حاجات الناس .....كلنا نعرف كيف نشأت هذه الاحتكارات .........تحياتي لشخصكم الكريم ولقلمك الذي حارب ولايزال جحافل الفاسدين ....ما أنت إلا رالف نادر السعودية ......بارك الله فيك ...واصل العطاء ولا يثنيك المرجفين عن عملك !!
ايضا هناك ، في امريكا ، يجب على كل مالك عقار بما فيها الارض ان يدفع ضريبة الملكية العقارية property tax وتصل إلى 2% من قيمة العقار وذلك نظير الخدمات البلدية المقدمة من البلدية ....لان البلدية تقوم بخدمات النظافة والسفلتة وما إلى ذلك ....فلو طبق هذا عندنا لكان كل صاحب ارض مطلوب منه ان يدفع 2.5% زكاة و 2% ضريبة الملكية العقارية يعني 4.5% سنويا .....من ساعتها سوف يشتري ارضا ليدفع 5% تقريبا ضرائب عليها سنويا ....لكن الواقع لا يوجد ضرائب او حتى رسوم للتسجيل العقاري بل يقوم السجل العقاري بحفظ الملكية العقارية مجانا ونقل الملكية ...و ...و .......بينما لدينا في الاسهم ....يجب ان تدفع لمالك سجل الاسهم ولشركة ايداع و...., ......... هل عرفت الان لماذا تم تكييف جميع الانظمة لخدمة هذه التجارة المدمرة للاقتصاد .......لان ملاك هذه الاراضي متنفذين بشكل لا تتخيله