أظهرت أحدث نشرات المساكن "هيئة الإحصاء"، وإحصاءات إجمالي أعداد المساكن وفقا للشركة السعودية للكهرباء، أن إجمالي أعداد الوحدات السكنية الشاغرة وصل خلال 2018 إلى أعلى من 1.8 مليون وحدة سكنية شاغرة "إجمالي المساكن 7.4 مليون وحدة سكنية، إجمالي المساكن المأهولة بأسر سعودية وغير سعودية 5.6 مليون وحدة سكنية"، وهو ما يشكل 24.4 في المائة من إجمالي الوحدات السكنية.
وازدادت أعداد تلك الوحدات السكنية الشاغرة خلال العام الجاري إلى نحو 2.1 مليون وحدة سكنية شاغرة "إجمالي المساكن 7.7 مليون وحدة سكنية، إجمالي المساكن المأهولة بأسر سعودية وغير سعودية 5.7 مليون وحدة سكنية"، أي ما يشكل 26.8 في المائة من إجمالي الوحدات السكنية. ووفقا لبيانات كل من هيئة الإحصاء وشركة الكهرباء؛ وصلت الزيادة السنوية في أعداد المساكن للأسر السعودية خلال 2018 و2019 إلى 86.4 ألف مسكن و90.8 ألف مسكن على التوالي، مقارنة بزيادة سنوية في أعداد الوحدات السكنية وصلت إلى 317.4 ألف وحدة سكنية خلال 2018، ويقدر أن تناهز الزيادة نحو 354 ألف وحدة سكنية خلال 2019، وبمقارنة تلك المتغيرات سيظهر أن زيادة استخدام الأسر السعودية لم تتجاوز خلال الفترة الماضية سقف 27 في المائة من إجمالي الزيادة السنوية في أعداد الوحدات السكنية الجديدة سنويا "أظهرت البيانات نفسها انخفاض أعداد الأسر من الوافدين خلال العامين الماضيين"، ولهذا شهدت سوق الإسكان ارتفاع أعداد الوحدات السكنية الشاغرة.
حتى مع افتراض تملك عديد من الأسر وحدات سكنية خارج مدنها، ينحصر استخدامها لتلك المساكن خلال مواسم الصيف، فإن صافي أعداد الوحدات السكنية الشاغرة تماما لن يقل عن 1.2 مليون وحدة سكنية، ما يعني بدوره إمكانية الإسراع بمزيد من النجاح لجهود رفع مستويات التملك للمواطنين، التي تحققت أخيرا بفضل الله ثم بفضل البرامج الإسكانية الأخيرة، التي وقف خلفها الدعم السخي والكبير للدولة.
إذ ما زال أحد التحديات التنموية في هذا المجال، قائما ومتمثلا في تضخم الأسعار في السوق العقارية بصورة عامة، وفي أسعار الأراضي على وجه الخصوص، التي لا تزال تشكل وزنا كبيرا ضمن بنود تكلفة المساكن "نحو 55 إلى 65 في المائة من إجمالي تكلفة الوحدات السكنية". وأنه على الرغم من تسهيل الحصول على التمويل العقاري اللازم، بالتزامن مع عدم سرعة تنفيذ الأدوات الهادفة لخفض الأسعار المتضخمة للأراضي وفقا لمستوياتها الراهنة في السوق، ما جاء بنتائج معاكسة بدرجة لافتة أظهرتها بيانات السوق العقارية الصادرة عن وزارة العدل منذ مطلع العام الجاري، كان من أبرزها إما عودة الأسعار لمزيد من الارتفاع، أو على أقل تقدير محافظة الأسعار في مناطق أخرى على مستوياتها المرتفعة.
الأمر اللافت في هذا الخصوص؛ أن يجري الحديث بشكل واسع جدا، عن خفض تكلفة البناء والاعتماد على تقنيات البناء السريع ذي التكلفة الأدنى، وعديد من المتغيرات المرتبطة بتكاليف التخطيط والتصميم والتشييد والبناء، في الوقت ذاته الذي يكاد لا يسمع أي حديث عن خفض التكلفة المرتفعة للأرض كأهم مكون للمنتجات السكنية، بما تمثله من 55 إلى 65 في المائة من إجمالي تكلفة الوحدات السكنية، ولو وجدت أدوات خفضها مجالا أرحب بكثير، لوجدنا جميعا تلك النسب المرتفعة لأثمان الأراضي من إجمالي تكاليف الوحدات السكنية، قد انخفضت لمستويات أدنى مما هي عليه خلال الفترة الراهنة، الذي سيسهم بدرجة كبيرة في تسريع جهود وفعالية البرامج الراهنة للإسكان، والوصول بها إلى أعلى مستويات تطلعات الدولة والمجتمع.
الجميع متفق تماما على الأهمية التنموية لتجاوز تحديات الإسكان، الذي أنجز حتى تاريخه خطوات مهمة تستحق الإشادة، وعلى تسهيل الحصول على التمويل العقاري اللازم لأجل تحقيق ذلك الهدف التنموي والحيوي، فيما يكمن الاختلاف على ضرورة خفض الأسعار المتضخمة للأراضي، وضرورة خفض تكلفة التمويل العقاري ونسب استقطاعه من الدخل الشهري للمشترين.
هل لدى أي طرف من الأطراف ذات العلاقة بمجال الإسكان والسوق العقارية، أي تصور محتمل حول ما يمكن أن تصل إليه الأوضاع الراهنة في المستقبل القريب، تحديدا فيما يختص بهذه الزيادة السنوية لأعداد الوحدات السكنية، وما يقابلها بما لا يزيد على 30 في المائة كاستخدام فعلي، وفي ظل هذا الارتفاع المطرد في أعداد الوحدات السكنية الشاغرة؟ وما حجم التكاليف الكبيرة جدا الذي ستترتب عليه استدامة هذه الفجوات الهائلة بين العرض والطلب في أفق العامين المقبلين بحد أقصى؟ دع عنك بقية المتغيرات المتعلقة بتحديات التمويل العقاري بوضعه الراهن، وارتفاع معدلات استقطاعه من الدخول الشهرية للمشترين لأكثر من 20 عاما قادمة، وانعكاسه على عديد من المتغيرات الاقتصادية والاجتماعية الأخرى، التي سبق الحديث عنها في مقالات عديدة بكثير من التفصيل؟
ختاما؛ لا ولم يتوافر حتى تاريخه ما يبرر استمرار الأسعار المتضخمة للأراضي، وهي التي تمثل الأصل "الخامل" بين المتغيرات كافة في سوق الإسكان، وفي الوقت ذاته تمثل الوزن الأثقل والأكبر في مكونات أسعار مختلف الأصول العقارية سكنيا وتجاريا. والتأكيد على أن إيلاء هذا الجانب ما يستحقه من أهمية قصوى ولازمة، سيأتي بنتائج أفضل تتلخص في تحقق الانخفاض اللازم لتلك الأسعار المتضخمة للأراضي، سيسهم بدوره في زيادة فعالية مختلف برامج الإسكان، ويزيد من نجاحها خلال الفترة الراهنة ومستقبلا، ويقفز بواقع الإسكان اقتصاديا ومجتمعيا للوصول إلى أهداف "رؤية المملكة 2030" في هذا المجال التنموي، بأعلى درجات الكفاءة، وبأقل قدر من التكلفة والزمن اللازمين. والله ولي التوفيق.
نقلا عن الاقتصادية
وازدادت أعداد تلك الوحدات السكنية الشاغرة خلال العام الجاري إلى نحو 2.1 مليون وحدة سكنية شاغرة "إجمالي المساكن 7.7 مليون وحدة سكنية، إجمالي المساكن المأهولة بأسر سعودية وغير سعودية 5.7 مليون وحدة سكنية"، أي ما يشكل 26.8 في المائة من إجمالي الوحدات السكنية. ووفقا لبيانات كل من هيئة الإحصاء وشركة الكهرباء؛ وصلت الزيادة السنوية في أعداد المساكن للأسر السعودية خلال 2018 و2019 إلى 86.4 ألف مسكن و90.8 ألف مسكن على التوالي، مقارنة بزيادة سنوية في أعداد الوحدات السكنية وصلت إلى 317.4 ألف وحدة سكنية خلال 2018، ويقدر أن تناهز الزيادة نحو 354 ألف وحدة سكنية خلال 2019، وبمقارنة تلك المتغيرات سيظهر أن زيادة استخدام الأسر السعودية لم تتجاوز خلال الفترة الماضية سقف 27 في المائة من إجمالي الزيادة السنوية في أعداد الوحدات السكنية الجديدة سنويا "أظهرت البيانات نفسها انخفاض أعداد الأسر من الوافدين خلال العامين الماضيين"، ولهذا شهدت سوق الإسكان ارتفاع أعداد الوحدات السكنية الشاغرة.
حتى مع افتراض تملك عديد من الأسر وحدات سكنية خارج مدنها، ينحصر استخدامها لتلك المساكن خلال مواسم الصيف، فإن صافي أعداد الوحدات السكنية الشاغرة تماما لن يقل عن 1.2 مليون وحدة سكنية، ما يعني بدوره إمكانية الإسراع بمزيد من النجاح لجهود رفع مستويات التملك للمواطنين، التي تحققت أخيرا بفضل الله ثم بفضل البرامج الإسكانية الأخيرة، التي وقف خلفها الدعم السخي والكبير للدولة.
إذ ما زال أحد التحديات التنموية في هذا المجال، قائما ومتمثلا في تضخم الأسعار في السوق العقارية بصورة عامة، وفي أسعار الأراضي على وجه الخصوص، التي لا تزال تشكل وزنا كبيرا ضمن بنود تكلفة المساكن "نحو 55 إلى 65 في المائة من إجمالي تكلفة الوحدات السكنية". وأنه على الرغم من تسهيل الحصول على التمويل العقاري اللازم، بالتزامن مع عدم سرعة تنفيذ الأدوات الهادفة لخفض الأسعار المتضخمة للأراضي وفقا لمستوياتها الراهنة في السوق، ما جاء بنتائج معاكسة بدرجة لافتة أظهرتها بيانات السوق العقارية الصادرة عن وزارة العدل منذ مطلع العام الجاري، كان من أبرزها إما عودة الأسعار لمزيد من الارتفاع، أو على أقل تقدير محافظة الأسعار في مناطق أخرى على مستوياتها المرتفعة.
الأمر اللافت في هذا الخصوص؛ أن يجري الحديث بشكل واسع جدا، عن خفض تكلفة البناء والاعتماد على تقنيات البناء السريع ذي التكلفة الأدنى، وعديد من المتغيرات المرتبطة بتكاليف التخطيط والتصميم والتشييد والبناء، في الوقت ذاته الذي يكاد لا يسمع أي حديث عن خفض التكلفة المرتفعة للأرض كأهم مكون للمنتجات السكنية، بما تمثله من 55 إلى 65 في المائة من إجمالي تكلفة الوحدات السكنية، ولو وجدت أدوات خفضها مجالا أرحب بكثير، لوجدنا جميعا تلك النسب المرتفعة لأثمان الأراضي من إجمالي تكاليف الوحدات السكنية، قد انخفضت لمستويات أدنى مما هي عليه خلال الفترة الراهنة، الذي سيسهم بدرجة كبيرة في تسريع جهود وفعالية البرامج الراهنة للإسكان، والوصول بها إلى أعلى مستويات تطلعات الدولة والمجتمع.
الجميع متفق تماما على الأهمية التنموية لتجاوز تحديات الإسكان، الذي أنجز حتى تاريخه خطوات مهمة تستحق الإشادة، وعلى تسهيل الحصول على التمويل العقاري اللازم لأجل تحقيق ذلك الهدف التنموي والحيوي، فيما يكمن الاختلاف على ضرورة خفض الأسعار المتضخمة للأراضي، وضرورة خفض تكلفة التمويل العقاري ونسب استقطاعه من الدخل الشهري للمشترين.
هل لدى أي طرف من الأطراف ذات العلاقة بمجال الإسكان والسوق العقارية، أي تصور محتمل حول ما يمكن أن تصل إليه الأوضاع الراهنة في المستقبل القريب، تحديدا فيما يختص بهذه الزيادة السنوية لأعداد الوحدات السكنية، وما يقابلها بما لا يزيد على 30 في المائة كاستخدام فعلي، وفي ظل هذا الارتفاع المطرد في أعداد الوحدات السكنية الشاغرة؟ وما حجم التكاليف الكبيرة جدا الذي ستترتب عليه استدامة هذه الفجوات الهائلة بين العرض والطلب في أفق العامين المقبلين بحد أقصى؟ دع عنك بقية المتغيرات المتعلقة بتحديات التمويل العقاري بوضعه الراهن، وارتفاع معدلات استقطاعه من الدخول الشهرية للمشترين لأكثر من 20 عاما قادمة، وانعكاسه على عديد من المتغيرات الاقتصادية والاجتماعية الأخرى، التي سبق الحديث عنها في مقالات عديدة بكثير من التفصيل؟
ختاما؛ لا ولم يتوافر حتى تاريخه ما يبرر استمرار الأسعار المتضخمة للأراضي، وهي التي تمثل الأصل "الخامل" بين المتغيرات كافة في سوق الإسكان، وفي الوقت ذاته تمثل الوزن الأثقل والأكبر في مكونات أسعار مختلف الأصول العقارية سكنيا وتجاريا. والتأكيد على أن إيلاء هذا الجانب ما يستحقه من أهمية قصوى ولازمة، سيأتي بنتائج أفضل تتلخص في تحقق الانخفاض اللازم لتلك الأسعار المتضخمة للأراضي، سيسهم بدوره في زيادة فعالية مختلف برامج الإسكان، ويزيد من نجاحها خلال الفترة الراهنة ومستقبلا، ويقفز بواقع الإسكان اقتصاديا ومجتمعيا للوصول إلى أهداف "رؤية المملكة 2030" في هذا المجال التنموي، بأعلى درجات الكفاءة، وبأقل قدر من التكلفة والزمن اللازمين. والله ولي التوفيق.
نقلا عن الاقتصادية
لابد من الاشارة الى نوعية المساكن الشاغرة لان اغلب الشاغر الان هو من المساكن في الاحياء القديمه وسط الرياض و المناطق العماليه ولذلك فتاثيرها ضعيف المناطق الجديده و الاراضي. للعلم.
الوحدات الشاغره و الأراضي الخامله سببها تضخم أسعارها ؛ لذلك الحل لهذه المشكلة هو فرض ضريبة سنويه على قيمتها السوقيه بمقدار 2.5% على الأقل .
نرحب بداية بالكاتب عبدالحميد العمرى / باعتقادى الشخصى ان مسألة غلاء الأراضى المزمنة لها علاقة مباشرة بتكاليف البناء و دخل المواطن سواء من الطبقة الوسطى أو ذوو الدخل المحدود ، يجب على من يعتزم البناء ان يبحث أفضل الوسائل لخفض تكاليفه حتى يقدم على شراء الأراضى حتى وهى بهذه الأسعار ، فتكلفة منزل عظم مساحته 400 متر تصل الى 450 ألف ريال لدى البعض حيث يضع بها كمية حديد تكفى لبناية من 5 أدوار ويستطيع توفير ثلث هذه الكمية ، بالمقابل تصغير حجم الأرض يساعد على خفض سعرها ومن ثم زيادة الأقبال عليها ، فمثلا لا بأس بأراضى 15 متر واجهة * 17 عمق حيث المساحة 255 متر مربع ويكون الملحق ملاصق بالجار بالخلف ومكون من دورين ويتم ارشاد من يبنى (ان لم يكن بناء حكومى) باعتماد ال Bent house بسطح المنزل لتعويض أصحاب الفلل عن الفناء المفتوح (الحوش) وذلك بانشاء حديقة معلقة بسطح المنزل للترفيه عن النفس لأصحاب المنزل بل ويستطيع بناءها ان شاء بالمستقبل لأبناءه ، كذلك توفير مكاتب هندسة حكومية تضم مصممين مختارين حكوميا بعناية لمساكن المواطنين يعملون على نظام خفض التكاليف الوحدات السكنية و تكون هذه المكاتب بأسعار رمزية مدعومة تساهم بفاعلية فى هذا الأمر ، تبقى جزئية تصغير الغرف وبعض الخدمات بالمنزل من شأنها خفض تكاليف الكهرباء وبالتالى تخفيض تكلفة خدمات النظافة حيث ممكن الأكتفاء بعاملة نظافة واحدة بدل من 2 ، تحية وللحديث بقية بأوقات أخرى .
الأغلبية العظمى من الوحدات الشاغرة هى وحدات سكنية ردايءة
وهذه الوحدات السكنية الردىءة كان تسكنها العمالة منخفضة الدخل وايضا العمالة الهاربة من كفلاءها وهى لا تصلح للعيش اصلا ويتركز أغلبها فى احياء مثل منفوخة والبطل وكبيرة فى الرياض وماشيه تلك الأحياء فى باقى مدن المملكة لذلك لا يجب حساب مثل هذه المساكن فى إحصاءات ومثل هذه المساكن يجب أن تهدم ويعاد بناءها بل ان الأحياء التى تقع بها هذه المساكن يجب أن يعاد تخطيطنا
هذه الوحدات السكنية الرديئة كان تسكنها العمالة منخفضة الدخل وايضا العمالة الهاربة من كفلاءها وهى لا تصلح للعيش اصلا ويتركز أغلبها فى احياء مثل منفوخة ومنفوحة وغبيرة فى الرياض واشباه تلك الأحياء فى باقى مدن المملكة لذلك لا يجب حساب مثل هذه المساكن فى إحصاءات المساكن بل هذه المساكن يجب أن تهدم ويعاد بناءها بل ان الأحياء التى تقع بها هذه المساكن يجب أن يعاد تخطيطها