ليس هناك توقيت أفضل من اتخاذ قرار فرض رسوم الأراضي مثل هذا التوقيت بالنسبة للحكومة فهي تتخذ القرار بناء على ثلاثة عوامل هامة وهي؛ الرضا والقبول الشعبي الكبير لفرض رسوم على الأراضي البيضاء، وانخفاض أسعار النفط بشكل يجعل من المهم تدبير موارد إضافية غير النفط لخزينة الدولة، وأخيراً الدعم المالي الكبير الذي يحتاجه صندوق التنمية العقارية لمواصلة مهامه في الإقراض، لذا فإن القرار يعتبر صائباً وحكيمً عطفاً على هذه العوامل.
الا أن نتائجه على الاقتصاد والقطاع العقاري قد يأتي مختلفاً لتحقيق هدف الحكومة في حث الناس على البناء والتطوير لمعالجة مشكلة الإسكان، ذلك أن العوامل الجوهرية والمحفزة للتطوير تنصب بشكل كبير على عدة عوامل ذكرناها في عدة مناسبات وكذلك في دراسة صدرت حديثاً قامت بها اللجنة العقارية بغرفة الرياض ووجدت أن التحديات التي تواجه القطاع العقاري هي:
- تأخير اعتماد المخططات واستخراج فسوحات المباني وتعدد ملكية الصكوك.
- تأخير توصيل الخدمات (البنية الأساسية) في الوقت المناسب.
- ارتفاع تكاليف التطوير والبناء.
- عدم توفر أدوات تمويل مرنة.
- ضعف التنسيق فيما بين الجهات الحكومية.
- ارتفاع معدلات الهجرة الداخلية.
وأوضحت شرائح الاستبيانات التي قامت بها الدراسة على أهمية تأثير عناصر الإجراءات الإدارية) اعتماد المخططات، توصيل الخدمات، ارتفاع تكاليف التطوير والبناء (على بيع وشراء الأراضي واتجاهات الأسعار.
فعلى سبيل المثال، ترواحت نسبة الذين يعتقدون أن مساهمة عنصر (اعتماد المخططات واستخراج فسوحات الأراضي في ارتفاع الأسعار بين (81%- 93%).
وأشار (66% - 71%) من شرائح الدراسة المختلفة أن فرض رسوم على الأراضي البيضاء يؤثر على ارتفاع الأسعار. لكن (23% - 67%) أشاروا الى أنهم سيحتفظون بما يملكون من أراضٍ لفترة زمنية محدودة لدراسة أوضاع السوق وكذلك شراء أراضٍ جديدة لاستثمارها والهروب من تطبيق الرسوم عليها وأن فرضية بيع الاراضى المملوكة هي آخر قرار يمكن اتخاذه.
وقد عملت الدراسة على إسقاط أربع فرضيات وجاءت محصلة اختبار تلك الفرضيات بأن عدم فرض الرسوم أو فرضها والقطاع العقاري على وضعه الراهن لن تؤثر على مستويات الأسعار بل سوف تعمل على ارتفاعها بنسبة أعلى حال فرض الرسوم، بينما تنخفض الأسعار حال معالجة التحديات التي تواجه القطاع سواء تم فرض الرسوم أو دونها.
من هنا نستنتج بأن فرض الرسوم دون معالجة التحديات التي افرزها المسح الميداني للدراسة سيؤدي إلى ارتفاع الأسعار، بالإضافة إلى ذلك، ستظهر معوقات غير مرئية متوقعة منها على سبيل المثال:
مشكلة الرهونات لدى مؤسسات التمويل وأثرها على جدوى المشاريع، وعلى مستوى الإيجارات وأثرها على معدلات التضخم وأثرها كذلك على قيمة أسهم الشركات العقارية المدرجة في سوق الأوراق المالية وإعادة هيكلة بعض الشركات.
وتوصلت الدراسة إلى أنه في حال إقرار قانون ينظم الأراضي ويحكم كيفية التعامل بالأراضي وامتلاكها مع معالجة التحديات التي تواجه القطاع، فإن عملية فرض رسوم في شكل غرامات أو جزاءات لن يؤثر على اتجاهات الأسعار بل ستكون له نتائج ايجابية متمثلة في تصحيح مسار نشاط القطاع من خلال معاقبة كل من يخل بالقانون مما يقود إلى تطوير الأراضي البيضاء وحل مشكلة السكن.
وعلى ضوء ذلك توصي الدراسة أن فرض الرسوم على الأراضي لا يعطي نتائج إيجابية، ويولد بعض الآثار السلبية التي تؤثر على المستفيد النهائي كما حدث في بعض تجارب الدول التي فرضت الرسوم على الأراضي البيضاء مثل الكويت.
كما أن فرض الرسوم على الأراضي دون حل المشاكل والمعوقات التي تواجه القطاع العقاري سيكون غير ذي تأثير.
كما توصي الدراسة بضرورة القيام بمواجهة وحل مشاكل ومعوقات القطاع العقاري وتتمثل في الإسراع بإجراءات التراخيص واصدار واعتماد المخططات وفسوحات الاراضي ومعالجة تعدد ملكية الصكوك، وتأخير توصيل المرافق والبنية التحتية للأراضي، وتوفير التمويل المرن للقطاع العقاري والاهتمام بالاحياء القديمة بالمدن.
إن استعراض ملخص الدراسة هنا يأتي لأهمية الأخذ في الحسبان لما جاء فيها عند وضع المعايير وآليات فرض رسوم الأراضي حتى يتحقق هدف التطوير والبناء وخفض الأسعار في المدى المتوسط الطويل، وليس فقط انخفاضها في المدى القصير كما يتوقع البعض.
نقلا عن الرياض
عزيزي الدكتور / عبدالوهاب ...شكرا لكتابة المقال ...لكن هناك مشكلة كبيرة في هذا المقال والدراسة التي اشرتم إليها . لقد قشلتم بالاشارة الى ان اللجنة العقارية بالغرقة تمثل كبار العقاريين فالانحياز او ضح من الشمس . من المعروف بداهة بان اليات الرسوم هي من يحدد نتائجها من ارتقاع وانخفاض للاسعار فكيف بالله عليك تنتقد الرسوم وتدعي بانها سوف تؤدي إلى عكس المتوخى منها والياتها لم تعرف حتى الان!!!. ...عزيزي قراءة مقالك واقول لك ان المقال يفتقر للحيادية والعمل العلمي الرصين .
انت تقول وهو يقول والوعد بعد سنتين حين يطبق الرسوم ونشوف منهو الصح يرتفع ام ينزل
ارتفاع الزعيق من شدة الألم
قال من شاهدك قال ذ...، أجل دراسة اللجنة العقاريه! وتسميها وبكل صفاقه دراسات وتجارب
دكتور عبدالوهاب أبو داهش ، أن تكون غير موضوعي ومتحيز من غير ان يتضح الامر للاخرين فهذا شيء بينك وبين ربك أما ان يكون التحيز وعدم الموضوعية واضحة وضوح الشمس في رابعة النهار فهذا شيء يؤثر على مصداقيتك ونزاهتك مع قرائك. اللجنة العقارية كل اعضاء تجار عقار يحاولون تضليل الناس ولايريدون فرض الرسوم وهذا شيء طبيعي جدا ومعروف ومفهوم من قبل كل العالم. انصح بمراجعة نفسك.
رداً على مقالتك د. عبدالوهاب تحت عنوان (رسوم الأراضي: ماذا أوصت الدراسات والتجارب؟) أقول : بدأت مقالتك بتوجيه نظر وفكر القارئ إلى أن قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء جاء نتيجة لبحث الدولة عن موارد اضافية تعوض بها انخفاض أسعار النفط وهذا غير صحيح، ما تفضلت به أحد حسنات القرار ولكنه ليس الهدف الرئيس هذا أولاً. ثانياً : الإرادة الجادة في مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية والعمل بتركيز أعلى ووتيرة أسرع وبناءً على دراسات وتوصيات "محايدة" من لجنة وطنية تضم خبراء اقتصاد لا أظنهم يغفلون عن البديهيات التي تفضلت بها والتي برأيي أنها تعكس جزءاً من المشكلة وليس كلها، وأتمنى أن يتم نشر الدراسة التي تم على أساسها التوصية باتخاذ القرار. ثالثاً : من خلال الجزئيات التي اقتبستها من دراسة اللجنة العقارية بغرفة الرياض فإنني أستشف توجيه الآراء بطريقة وصياغة طرح اسئلة الاستبانة فضلاً عن أن مجتمع الدراسة في الغالب لا يمثل المجتمع بالكامل، فكما تعلم د. عبدالوهاب أن رصد رأي شعب بأكمله "بحكم أن القضية تمسه بالكامل" لا يتم في قاعة صغيرة مهما بلغ حجمها تضم فقط شريحة مهتمة بتداول العقار، وهذا لا يعني أن بعض ما ذُكر صحيح وأتفق معه. رابعاً : لجوء الدولة لإقرار فرض الرسوم بعد مطالبات طويلة من المواطنين جاء بسبب اتساع رقعة المساحات البيضاء داخل المدن، ومعظم المساحات داخل مدينة جدة على سبيل المثال تتراوح ما بين 400-30.000م2 أي أنها ضمن مخططات تنظيمية وأحياء سكنية وعلى شوارع تجارية وجميع الخدمات محيطة بها ويمكن اعمارها فوراً، وجل ما ناقشته دراسة اللجنة العقارية هو تطوير الأراضي الخام وهي في الغالب على أطراف المدن ويكبد الدولة ميزانيات ضخمة لتوصيل الخدمات إليها بينما وسط المدينة صحراء قاحلة ؟! أخيراً : المقالة بالكامل مبنية على افتراض أن الدولة اتخذت القرار وسوف تطبقه دون معالجة لكافة التحديات كما تفضلت وأنها سوف تكرر تجربة دولة الكويت، مع أن تفاصيل النظام لم تصدر بعد وأغلب الظن مع وجود مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية أنه سوف لن يتجاوز أي مؤثر على تطبيق النظام وتحقيق غاياته وأننا سوف نكرر التجارب الإيجابية ومنها ما طرحه د. عبدالرحمن السلطان حول تجربة هاريسبرج الأمريكية. وتقبل تحياتي : طارق الغامدي @alghamdi_tq
أخي الدكتور / عبدالوهاب ...انا اعرفك شخصيا وقد تقابلنا مرارا في تسعينات القرن المنصرم في واشنطن ، واعرف انك تخرجت من الجامعة الامريكية في واشنطن العاصمة وعملت فترة في مكتب المملكة في الصندوق ....اخي لولا كل هذه لشككت بانك نلت درجة علمية من احدى الاماكن المشبوهه ....اخي لقد شب الناس عن الطوق بعد ثورة المعلومات فلاتسيء لنفسك ولتاريخك فمن يلعم ماأعلم يعرف ان المشكلة في مقالك هي تعارض المصالح فقط . وانك تكتب مالست اصلا مقتنع فيه !!.....العيال كبرت!!!.
د. عبدالوهاب تحيه لك وللقراء الاكارم,,, لا يتوقع من اللجنه العقاريه ان تكون حياديه في تحليل مشكلة ارتفاع اسعار الاراضي بالسعوديه,,, السبب الرئيس هو في فوضى حصول اقلية من المواطنيين على مساحات شاسعه جدا من الاراضي بطرق عده( بعضها بمنح وتحيال في المنح واستغلال في امر المنح.....الخ) ثم اكتناز تلك الاراضي منهم او من بعض من التجار الذين لديهم اموال طائله لذا يتعمدون الى اخراجها من السوق ليشح العرض وترتفع الاسعار ثم يبعون اجزء من اراضيهم
غير مهم هل اللجنة حيادية أم لا، المهم أن الرسوم ليست كما يتوقعها أغلب الناس، وهي بالفعل ممكن تأتي بنتائج عكسية إذا تم تطبيقها بطريقة خاطئة، وهو المتوقع لأن العملية صعبة جداً.
You are a slef centered person. You call your self a doctor and yet, you do not understand the basic demand and supply economics.
I frankly think that you don't understand the concept. Consult any basic econ book and .see how taxes impact demand and supply. He is right, even if he is not neutral on this
What you are sying is ridiculous. rasing taxes on any commodity will make it more expenssive, so pepole will refrain from buying it or at least reduce the demand for it.
Fine, so wouldn't raising taxes on land make it more expensive and curb demand for it? I don't understand your position! You disagree with the writer, but you seem to understand that levying taxes on commodities raises prices, which is what the author is saying!!
تكتب عربي وانجليزي يعني فسقة. ما اقنعتنا لا العربي ولا بالانجليزي تبا لك
رب مقالة قالت لصاحبها دعني. الردود اقوى من المقال المتحيز