كثر في الآونة الاخيرة الحديث عن أسعار العقار ومدى تأثرها بالسياسات والقرارات المتعلقة بتنظيم الاسكان وفرض الرسوم على الأراضي البيضاء، حتى اصبح ذلك حمى مستباحا لا تضبطه شروط أو تلجمه محددات علمية أو حتى مهنية .
وبعيدا عن الدخول في التنبأ باتجاه الأسعار تبعا لتلك المتغيرات فإنني كمتخصص في التحليل الاقتصادي أودّ مشاركة المهتمين بأمور قد تكون غائبة عند تناول هذا الموضوع.
عند الحديث عن اتجاهات أسعار العقار يستحضر الجميع أحد أدوات التحليل الاقتصادي الجزئي المفضلة والمشهورة Micro-Economics Instrument وتحديدا أداة العرض والطلب Supply&Demand.
وبناء على معرفة بسيطة يقفز أحدهم ليستنتج إنخفاض أسعار العقار نتيجة إما لزيادة في العرض (سياسات الإسكان - رسوم الأراضي).
أو نقص الطلب على العقار.
-الذي يغيب عن الأكثرية أن البناء النظري لتلك الأداة (العرض والطلب) يتطلب إعتبار أو افتراض ان السلعة محل التحليل وهي هنا (العقار) سلعة متجانسة، أي ان الوحدة العقارية من الارض أو المنزل هي متطابقة ومتماثلة ولا يوجد فرق يذكر بين قطعة أرض في أطراف الرياض مثلا تستخدم للمضاربة وبين قطعة أخرى في حي مكتمل الخدمات في شمال الرياض يتميز بكون الطلب عليه طلبا فعليا لحاجة البناء الآني.
فهل فعلا المنتجات العقارية متماثلة ومتجانسة Homogeneous؟
-علميا لا يمكن استخدام اداة العرض والطلب إلا للسلع المتكاملة بشكل تام، وعليه فان المنتج العقاري ليس متجانسا ولا متماثلا ولا يمكن الجزم باتجاهات الأسعار باستخدام الأداة السابقة ذات الشهرة الطاغية دون النظر إلى الأسس النظرية العلمية التي أستخدمت لبناءها ونمذجتها.
-يمكن أن نستفيد مما سبق ذكره أن الجزم باتجاهات سوق العقار باستخدام أدوات بسيطة على الرغم من شعبيتها الطاغية سيؤدي حتما إلى إستنتاجات خاطئة.
-أن المنتجات المتوافرة في السوق العقاري ليست سلعا متجانسة
-وانه من الممكن أن تتجه أسعار بعض المنتجات العقارية نحو الارتفاع
- في حين من الممكن أن تتجه أسعار منتجات أخرى نحو الانخفاض وان الجزم أن المنتجات العقارية سلعة واحدة يعتبر مغالطة علمية وسوء فهم لهذا القطاع.
-هناك متغيرات كثيرة لها أثر بالغ على اتجاهات أسعار العقار بالإضافة إلى ما يتم النقاش حوله تم تجاهله ولكن تأثيره مهم.
- القطاع العقاري يخلو من التحليل المهني المتخصص المرخص من قبل الجهات ذات العلاقة ويحتاج إلى منظم يحدد متطلبات ومعايير الأشخاص و الجهات المرخصة للتحليل.
ياحبذا لو ذكر لنا الدكتور الفوائد التي تعود على الاقتصاد من انخفاض العقار ومادور ارتفاع العقار في تعطيل النمو الاقتصادي
ياخوي وين عايش انت ؟! العالم لهم سنوات وهم يتكلمون عن السكني السكني السكني فهمت؟ وعارفين انه غير متجانس ولا جبت معلومه جديدة!!
اخي قصد الدكنور بهذا المقال بعض المخططات السكنية فيها خدمات متكاملة وبعضها لايوجد هذا قصده بقولة غير متجانسة ومتماثلة
حتى لو غير متجانس، يتم تقسيمه حسب فئات مختلفة ويدرس العرض والطلب لكل فئة. العرض والطلب مفهوم عام وينطبق على كل شيء يتم تداوله في أي سوق.
تطبيق رسسوم الاراضي البيضاء وزكاة الاراضي مع بعض وتخلي الدوله عن بعض اراضيها لوزارة الاسكان سوف نرى انهيار في العقار مثل انهيار 2006 للاسهم الدعوه ما تحتاج دراسات علميه وخرابيط
يا دكتور احمد هذا مجرد عرض نظري للعوامل التي تؤثر في أداة العرض والطلب، لا يوجد أي رأي ولا تحليل ولا تطبيق على أرض الواقع
مع الاحترام للدكتور احمد فاذا طبق القرار اعتقد ان النزول سيكون على جميع الاراضي ولكن بنسب متفاوتة فالأرض المكتملة الخدمات داخل المدن ستكون اقل تأثرا من الاراضي في أطراف المدن
مقالك ماهي فايدته هل اتيت بجديد ولا كتابة لمجرد الكتابة....أصلاً ماعندك سوق عقار.عندك حرامية ومحتكرين أراضي بور.علشان تعرف المتجانس خل عنك غير متجانسة.لكل فرع أصل ادمرقيمة الاراضي وخل الناس تبني وتسكن وشوف الغيرمتجانسات وش يصيرفيها .والله ان يدور أحدهم مستاجرللشقة ب10الاف مايحصل إللي يستاجرها بعد ماكان يتشرط عليك ب30الف ويقولك تبغى ولا فيه غيرك
خلاصة الكلام ان العقار منذ زمن بعيد وهو يعتبر وعاء استثماري في بلدنا وهذا هو جانب الخطأ في الموضوع ...كبار القوم والأفراد العاديين كلهم يتعاملون بالعقار بيعاً وشراءا واقتناءا ... الله اعلم انه لايمكن حل مشكله مغرقة في القدم في ايام او أشهر معدودات .. هي مشكله معقده وفيها تضارب مصالح خاصة لعلية القوم ... والقرار فيها ليس سهلا ... نسأل الله الفرج للجميع .