العنوان هو السؤال الخطأ الذي يطرحه البعض اعتقاداً منهم أن الركود الذي أصاب القطاع العقاري لفترة طويلة لن يتلاشى إلا بارتفاع أسعار العقار.
كما أن البعض، وبعد صدور لوائح الاستحقاق لوزارة الإسكان راهن على انخفاض أسعار العقار، بل وانهياره. ولعلني في هذه المقالة اجتهد في الاجاية على هذه التساؤلات في محاولة لفك الغموض الذي يكتنف القطاع العقاري.
لقد لعبت عوامل عدة في ركود القطاع العقاري في السنوات الأخيرة، لعل أهمها الأزمات العقارية العالمية والإقليمية التي بدأت في 2008 في أمريكا ثم 2009 في دبي مما خلق جوا عاما بأن اثارها قد تمتد الى قطاع العقار في المملكة.
تبعه ترقب الناس والقطاع العقاري على وجه الخصوص لأنظمة الرهن العقاري التي أخذت هي الأخرى وقتا طويلا حتى صدرت مؤخرا.
وهي الآن في مرحلة التنفيذ بعد صدور اللوائح التنفيذية لها. وهذه المرحلة بدأت تشكل قواعد اللعبة واللاعبين الذين لم يبدأوا اللعب الحقيقي حتى الآن.
وتزامن مع ذلك صدور مراسيم ملكية وتخصيص أموال ضخمة لإنشاء هيئة ثم وزارة للإسكان برصيد 250 مليار ريال.
واذا اضيف الى ذلك تراجع المضاربات وخصوصا في المخططات القريبة من المدن ترقبا لنتائج هذه العوامل، ومتزامنة مع تحرك وزارة التجارة القوي نحو توقيف وتصفية الكثير من المساهمات العقارية مما قتل العامل المضاربي في السوق العقارية وأبعد المستثمرين الكبار من تهيئة البنية التحتية والتطويرية لمشاريع سكنية اضافية.
هذه العوامل مجتمعة أو متفرقة ستؤثر على اي قطاع تحدث فيه، وهي بالفعل أصابت القطاع العقاري بركود واضح لكنها لم تخفض الاسعار بما فيه الكفاية.
بمعنى آخر، فإن هذه العوامل ساهمت في تأخير صنع القرار لدى المشترين والبائعين مما ساهم في هذا الركود الطويل للقطاع العقاري والذي بدأ من سنة 2009 وحتى الآن. ولم ينشط في هذه السوق الا قطاع الايجارات السكنية التي شهدت ارتفاعات متتالية بسبب الطلب العالي على الوحدات السكنية مع تراجع المطورين في تقديم منتجات جديدة كافية بسبب العوامل الضبابية التي ذكرناها في هذا المقال.
وقد استبشر البعض بصدور لوائح استحقاق السكن على أنها كفيلة بهبوط القطاع العقاري، بينما اشار آخرون الى أنها بدية الارتفاعات في السوق العقارية. وأجد نفسي لا أميل الى هؤلاء أو هؤلاء، بل أميل الى القول ان القطاع العقاري يحتاج الى عودة النشاط والثقة اليه عند الأسعار الحالية التي أراها مرتفعة ابتداء. فالعقار يحتاج الى حركة نشطة في البيع والشراء والتطوير حتى يعود الى حيويته.
لذا لا اعتقد أن نشاط وزارة الاسكان سيؤثر عليه كثيرا، فقد اتضح من هم المستفيدون والأحق بمشاريع وزارة الاسكان، والفترة الزمنية التي قد تستغرقها الوزارة في تسليم المستحقين لمنازلهم في شكلها النهائي كنزل ومأوى، والذي اعتقد انه يحتاح الى أكثر من سنتين من الان. وهذه الشريحة والفترة الطويلة هي بالفعل خارج حسبان القطاع العقاري الآن.
فالشريحة المستهدفة لوزارة الاسكان لا تعتبر مؤثره في السوق العقاري، ناهيك عن أن الاشتراطات الاضافية لهؤلاء المستحقين تجعل الأقل دخلاً والأكثر عددا لأفراد الاسرة هو الأولى بالسكن، وستترك القطاع الأكبر من شريحة الشباب والداخلين الجدد لسوق العمل بدون اية استفادة من هذا البرنامج، مما يجعلهم يتوجهون للسوق العقارية الخاصة، وهذا أحد العوامل الهامة التي ستساهم في بقاء عامل الطلب قويا في قطاع العقارات.
وعلى خلاف البعض الذين يعتقدون أن تسعير اراضي وزارة الاسكان المنخفض للاراضي (عند متوسط 100 ألف ريال) يعني انخفاض العقار، فإن هذا سيكون عاملا آخر لبقاء أسعار العقار متماسكة.
فالمنح العقارية كانت مجانية قبل قرار وزارة الاسكان، والآن اصبح لها تكلفة ستضيف الى تكاليف المستحقين الذين هم أحوج الى أرض مجانية، وليس محسوبة الثمن.
إن الخلاصة النهائية التي ستؤدي اليها سياسات وزارة الإسكان، وسياسات الرهن العقاري هي عوامل تشجع السوق العقارية الى العودة الى نشاطها المعهود.
فالأسعار ليست هي المحك بقدر عودة النشاط الذي نتمنى أن يكون مواكباً للقدرة الشرائية للافراد، فأسعاره الحالية تعتبر مرتفعة وننتظر زيادة العرض من قبل المطورين وهو السبيل الوحيد لعودة أسعار العقار للاستقرار. والاستقرار هنا يعني أسعاراً عادلة ومقبولة من كل الأطراف حسب الموقع والغرض الاستثماري منه.
نقلا عن جريدة الرياض
"ولعلني في هذه المقالة اجتهد في الاجاية على هذه التساؤلات في محاولة لفك الغموض الذي يكتنف القطاع العقاري". جهد المقل.
بالمختصر الاراضي القريبة والمخدومة لن تتأثر وان تأثرت فستتأثر قليلا خصوصا في الرياض وجدة ومكة والمدينة المنورة .
هناك عوامل ستسهم في انخفاض اسعار الاراضي, لكن لا نتمناها فنزول سعر البترول كفيل بنزول سعر الاراضي الخام لكن اذا الدوله اوصلت الخدمات لأاضي المنح فتوقع نزول الاسعار في الاماكن التي بها خدمات
باختصار الترهيب من انهيار اسعار العقار خلال الفتره السابقه سيكون السبب في ارتفاع العقار في الفتره القادمه. حيث ان الترهيب يتسبب في ضعف الاستثمار في التطوير العقاري و احباط المشترين من عدم نزول الاسعار فينتج دخول سريع للشراء و ارتفاع الاسعار
العقار الان في قمة القمم والركود بسبب ان الأسعار غير منطقية ولاتخضع للعرض والطلب المعروف في جميع انحاء العالم بل السبب يكمن في احتكار محرم شرعاً من مجموعة من الحرامية واقطاعيين ولكن كما يقال لكل شي نهاية وما بني على محرم شرعاً مصيره الى الانحدار قريباً وخاصة بعد تطبيق الرسوم على الاراضي القاحلة البيضاء
احسنت
أحسنت واصبت الحقيقه . ارتفاع الاسعار اقتصاديا مرتبط بشح الاراضي . نحن هنا ليس لدينا شح في الاراضي بل احتكار لها كما تفضلت
هذه المقالة ترف فكري عكس مقا لتة السابقة ولاادري ماسر التخبط مباراة العقار انتهت قبل ان يولد الكاتب بسبب الاحتكار وهو السبب الاول والاخير
وخلاصة الكلام أنتهى زمن المضاربة في الاراضي يسبب قبول المتقدمين بدون أرض وجاء زمن الاستثمار وعلى مايبدو سوف يكون طويل الاجل اذا ما نفذت الدولة مشاريع الاسكان بسرعة
قبل ان تبحث هل العقار سيرتفع او سينخفض ابحث عن السبب الحقيقي لأرتفاعه الحالي وهنا تأتيك الاجابة على سؤالك الخطأ
قلت ان سوق العقارات يعاني من ركود طويل منذ عام 2009 والواقع يقول غير ذلك !حيث ان الاسعار منذ عام 2009 زادت بما لايقل عن 80% وفي بعض المناطق تجاوزت 100%
اذا اردت ان تفيدنا من خبرتك الاقتصادية فنرجو منك عمل مقارنة للاسعار بين المدن والدول المجاورة أو المشابهه. يجب ان بؤخذ في الحسبان: 1. معدل الدخل 2. معدل النمو السكاني ونسبة الطبقة المتوسطة 3. التقلبات الجيوسياسية 4. الاحتكارمن قبل الملاك المتنفذين وعدم توفر ضريبة 5. نظام تمويل العقار المحلي ومدى تطوره مقارنة بالدول المتقدمة في هذا المجال أما أن تذرف علينا من مخيلاتك البسيطة فهي ليست وجهة نظر اقتصادية بل هي وجهة نظر اخترافية. تحية للكاتب قبل القارىء.
لازال عندك امل بتماسك العقار او فزززززعه لربعك العقاريين العقار اقرا عليه الفاتحه وكفى
مع الشكر/ للدكتور يادكتور ... هل سترتفع أسعار العقارات؟ وين جوابك !!!! مقال متناقض ثم خرقت الاصول ؟؟؟؟ ----------------------------- الرد == خلاصة / 1- هل الموضوع عن الركود العقار اوالتضخم اوالازمة العالمية او الرهن اوالمضاربة ؟ ؟ او وزارة الاسكان ؟؟؟ مثال / من مقالك *هذه العوامل مجتمعة أو متفرقة ستؤثر على اي قطاع تحدث فيه*وهي بالفعل أصابت القطاع العقاري بركود ** ؟؟ 2- العوامل الذي ّذكرتها ( الرهن - 250 مليار - ...)كلها محفزة . والمحفز ات تنشط ...لا تركد 3مثال / تناقض إ*ن الخلاصة النهائية التي ستؤدي اليها سياسات وزارة الإسكان، وسياسات الرهن العقاري هي عوامل تشجع السوق العقارية الى العودة الى نشاطها المعهود*** 3- عوامل الركود عندك اصبحت منشطه ّ!!!!!!!!! مثال / عجيب *فالأسعار ليست هي المحك بقدر عودة النشاط الذي نتمنى أن يكون مواكباً للقدرة الشرائية للافراد،** 4- هذا اعدام للقواعد الاقتصادية ؟ -- كل نشاط يعتمد الاسعار ... ( حتى الانشطة الرياضية تحتاج ادوات والادوات تحتاج اسعار ) -- القدرة الشرائية للفرد تعني / مايملكه من المال مناسب للسلعة . -------- الخلاصة ؟ انت تريد تحريك النشاط العقاري. ؟؟ والمقال خلط المفاهيم ...هو العقار ارتفع والاهبطّ %%%%%ّّّّّّ الحل * حدد المشكلة و اطرح اسبابها وعلاجها ؟؟ --------------------------------------------------------------------------------------------- اسف للاطالة ---------------------------- ---------------------------------------------------------- الموضوع / اين المشكلة ؟؟؟؟ مع زيادة دخل الدولة الى 7 أضعاف (البترول من 20 دولار - فوق 100) خلال السنوات الماضية الا ان النتيجة أقل . كمثال التضخم الحاصل - -غزو~ المستثمر ؟؟؟ مثال : قبل 20سنه -- المصروفات تقريبا 200-300 مليار = راتب 5000 للموظف = نسبة تملك سكن اعلى !!!الان = فوق ترليون = راتب 9000= التملك اقل .... بما ان المال محرك الاقتصاد ودافع لفرض السياسة وتوجييها .. الا اننا لانستثمر الفرص: كيف ..؟؟ شى غريب !!! .. اكيد %% ؟؟ 1- لأزمة المالية العالمية اسقطت اقتصادات كبرى .. ونحن زيادة دخل وفرص استثمارية عالمية !! هل تعلم : ممكن نتملك ونسنحوذ على شركات عالمية لن تتكرر ( شركات اتصالات - مواني - كهرباء - بنوك - مصانع قوية - عفارات ضخمة --- طيران طب --- وتخير ------يابلاش هبوط اسهم شركات عالمية !!!! تصور-- نصف انتاج نفط يومي (5مليون برميل ) او ربع = مصنع ضخم سيارات مثلا .. كم مصنع لدينا خلال الازمة 9 شهور !!!! طيب في الازمات قل سعر النفط ؟؟ ولا احد يطلبه ؟؟؟ اقول الاغراء ...حلو ا؟؟؟؟؟؟؟؟ المشكلة اين ؟؟؟؟ العقار متضخم ... مش معقول !!! * فرنسا ممكن سويسرا والكويت ىمكن .. !- الرياض كمثال الى ابها اوالطائف او القصيم او الشرقية 97% اراضي فاضية!!! 2- البناء اساسه ( اسمنت + وحديد ) ومواد بناء من مشتقات نفط ومتوفرة ( مواصير واسلاك من مصانعنا) 3- 250 مليار من خادم الحرمين الشريفين جزاه الله خبر... قبل 4سنوات ...؟؟ الرياض مافيه سكن !! 4- زادو القرض 300--500 ==== مافيش فايدة !!! 5- جديد الاسكان معادلة : ارض + قرض = نكته الوزارة مالقت اراضي والقروض محد استلمها !!! وانا اول واحد اسمي طالع قيل 3 سنوات ؟؟؟؟؟؟؟؟؟ وشلون ارض وقرض ؟؟؟؟؟ 6- اخر اختراع : شروط ... ونقاط .... صارت قطاف !!! -------- االمعادلة مال + ارض + ادوات البناء = سكن .... لم تتحقق اعد التراكيب ------- السؤال بعد كل محفزات الدولة .... وامكانات طبيعية ... لم تتحقق اّ اّذا ؟ ابسط شي كيف يصبح معضلة ؟؟؟؟ ----- الحل ---- ترقبوا الحل ...... اوش رايكم بالطرح قبل الحل ak1121kk@gmail.com ------- البساطه نهج ف الطرح