هل تخضع اسعار الفلل السكنية للعرض والطلب؟

محمد الشعلان

9

قد تكون النظرية الاقتصادية "العرض والطلب" من اشهر النظريات في الاقتصاد الجزئي ان لم تكن اشهرها.

ولكن هل هي صحيحة على اطلاقها؟ وهل يخضع سوق العقار السكني في المملكة لهذه النظرية وخصوصا في الوقت الحالي بعدما شهدت الاسعار إرتفاعا صاروخيا خلال السنوات الماضي؟

بدأ الحديث عن نظرية العرض والطلب في أواخر القرن التاسع عشر من قبل الإقتصادي البريطاني الشهير الفرد مارشال، وهي باختصار ان سعر اي سلعة (في سوق تنافسية) سوف يتذبذب حتى يصل الى نقطة تعادل بحيث تكون الكمية المطلوبة من المستهلكين (بالسعر الحالي) تساوي الكمية المعروضة من المنتجين.

واذا ما اخذنا في الاعتبار شرط التنافسية أساساً لصحة النظرية، فالارض السكنية هي ناتج عن تجزئة ارض اكبر والتي غالباً ماتكون منحة او ارض محتكرة لدى فئة قليلة من التجار فيتحكمون في سعر البيع.

وعدم الاحتكار هو اول واهم شروط السوق التنافسية.

ولو سلمنا بتنافسة السوق العقارية في المملكة فان السلع تختلف من ناحية إستجابتها للعرض والطلب، وهذا ما يسمى بالمرونة "ELASTICITY".

فالمنتج المرن "ELASTIC" هو الذي يحدث فيه تغير كبير في العرض او الطلب عند تغير السعر بشكل طفيف. وبالمقابل، المنتج الغير مرن "INELASTIC" هو الذي لايحدث فيه تغير يذكر من ناحية العرض او الطلب عند تغير السعر.

اذاً يتضح ان العرض والطلب وسعر المنتج هي العوامل الرئيسية، غير انه يوجد عوامل مؤثرة على المرونة ومن اهمها مرونة الطلب حسب تغير الدخل.

وهي الحالة التي يتغير فيها الطلب على المساكن في حال تغير الدخل بالزيادة او النقصان. 

تشير الارقام والدراسات الى ان متوسط دخل المواطن السعودي في القطاع الخاص 6400 ريال شهريا، بينما يبلغ متوسط دخل المواطن في القطاع الحكومي 7200 ريال شهريا.

وفي المقابل، غالبا ما يتم حساب متوسط اسعار الوحدات السكنية عالميا عن طريق حساب 36%-45% من متوسط الدخل السنوي خلال 30 سنة مع الاخذ بالاعتبار سعر الفائدة والدفعة الاولى.

واذا افترضنا ان 45% من الدخل سوف يتوجه للسكن (وهذه هي النسبة العليا المستخدمة حاليا لدى البنوك السعودية) بتمويل مدته 30 سنة مع 4% سعر فائدة او مرابحة و 20% دفعة اولى فان قيمة الوحدة السكنية -ما يستطيع المواطن شراءه بالدخل المذكور- ستصبح قرابة 720,000 ريال لموظف القطاع الخاص في مقابل 840،000 لدى الموظف الحكومي.

وبنظرة سريعة على اسعار الفلل السكنية في المناطق الرئيسية في المملكة نجد ان اغلب الاسعار خارج نطاق القدرة على الشراء ولذلك يمكننا القول انه في الوقت الحالي اي تغير طفيف في الاسعار فلن يؤثر بالشكل الملحوظ على العرض او الطلب.

وانه لابد من زيادة دخل المواطن او تخفيض اسعار الفلل لتدخل نظرية العرض والطلب حيز التنفيذ!

وفي مقال لاحق، سوف نتطرق –باذن الله- الى منظومة الرهن العقاري والجهود المبذولة في توظيف المرأة واثر ذلك على زيادة دخل العائلة ومن ثم تاثيره على الطلب على الفلل السكينة!