صدرت اللوائح التنفيذية لأنظمة الرهن العقاري من ساما وذلك لتكتمل منظومة الرهن العقاري وتسهل عملية تملك المسكن للمواطنين. وكما يعلم الجميع فان الرهن العقاري هو عبارة عن تمويل يستخدم فيه الأصل كضمان ( (Collateral للقرض وهو من القروض التي تستخدم الاطفاء عموماً (Amortization) او بتعبير اخر فان الدفعات الأولى للقرض تكون فيها نسبة اكبر للدفعات مخصصة لخدمة الفائدة على القرض واصغر لدفع مبلغ القرض (principle) ,ومع مرور الوقت فان جزءاً اكبر من الدفعات يذهب لسداد مبلغ القرض .
وحسب اللوائح التنفيذية لساما فان السقف الأعلى للتمويل سوف يكون ما نسبته 70% من اجمالي قيمة الأصل او بتعبير اخر فان الهامش المطلوب من قبل المؤسسات المالية هو 30% من قيمة الاصل (الهامش نسبة مشاركة المقترض او المستثمر من اجمالي قيمة الأصل او بتعبير أخر نسبة مايدفعه المقترض كملكية ( وبالطبع ذلك الهامش سوف يختلف من مقترض لأخر وذلك حسب الملاءة الماليه للشخص او الشركة المقترضة فكلما زادت المخاطرة التي سوف تتعرض لها المؤسسة المالية فأنها سوف تقوم برفع نسبة الهامش من 30% الى النسبة التي تمكنها من تقليل المخاطر التي تتعرض لها او قد تقوم برفع سعر الفائدة على المقترض كتعويض عن التعرض للمخاطر وللمؤسسات المالية ان تقوم برفع الهامش المحدد دون خفضه عن السقف الذي تضعه اعلى سلطة وهي البنك المركزي (هناك سلطات لبعض الهيئات المنظمة لسوق المال برفع الهامش حسب حجم اسواق الائتمان دون خفضها عن النسبة المحددة من البنك المركزي)
الرهن العقاري ربما يكون احد الحلول لزيادة السيولة والقدرة الشرائية وبالتالي زيادة العرض والطلب وان كان بنسب متفاوتة . وان كنت ارى ان جهة العرض هي اكبر المستفيدين من الرهن العقاري حاليا وذلك لان الرهن بشروطة وخاصة الهامش المطلوب لن يخدم الا شريحة محدده من اصاحاب الدخول المرتفعة في جهة الطلب .
اما من جهة العرض فان الرهن سيعمل على زيادة القدرة لدى المطورين على الاقتراض وبخاصة للمشروعات الكبيرة والتي تطور عدد كبير من الوحدات دفعة واحدة وهو ما سيقوم بالضغط على الاسعار وإحداث نوع من التصحيح في الاسعار المرتفعة وبالتالي في النهاية الى تحفيز الطلب (خاصة على المدى الطويل عند تغير جميع مدخلات الانتاج) ذلك التصحيح في اعتقادي هو في مصلحة الجميع المطورين والمشترين لأنة سيساعد على تحويل الطلب لدى شريحة من المجتمع الى طلب فعال(اجتماع الرغبة مع المقدرة) وبالتالي ايضا وصول المطورين الى الكفاءة في الإنتاج وخروج الجميع بمكسب .
في اعتقادي ان اخطر مافي الرهن العقاري هو اسعار الفائدة العائمة (floating rate) والتي تعتمد على سعر الليبور مع اضافة نسبة معينة, ولانخفاض اسعار الفائدة حاليا يمكن ان تكون تلك القروض مغرية لكنها سوف تكون كالمقصلة وخاصة مع ارتفاع اسعار الفائدة مستقبلا وذلك عند بدء الاحتياطي الفدرالي بإستراتجية الخروج وما يتبعها من سياسات نقدية انكماشية وبالطبع رفع لأسعار الفائدة .
ان التصحيح هو جل مانحتاجة في سوق العقار دون انهيار لان الانهيار لسوق العقار سوف يؤدي الى مايعرف بال (wealth (destruction وهو من اثار انفجار فقاعات الاصول , ويخطأ من يعتقد ان الانهيار سوف يضر بمتملكي العقار فقط فالكل سوف يطوله الضرر وكمثال بسيط على ذلك وجود الكثير من الاصول العقاريه في القوائم المالية للشركات سواء مدرجة او غير مدرجة وتبعات ذلك من انخفاض في قيمتها وملاءتها المالية وبالتالي التأثير على قدرتها على التوسع والمشاركة في الاقتصاد (سوف تطول القائمة في حال انهيار العقار بعد تطبيق الرهن العقاري شركات التأمين والمؤسسات المالية الخ) والجانب الاخر والأهم ان المنزل او المسكن يمثل الجزء الاكبر من المركز المالي او الثروة لأي شخص فلك ان تتخيل انخفاض اجمالي ثروتك فجأة الى النصف او اكثر ,وما نعيشه اليوم من ازمة مالية عالمية إلا انفجار لفقاعة اسعار المنازل في الولايات المتحدة الأمريكية وما يعيشه الاقتصاد العالمي من تبعات تلك الازمة .
الفقاعة ستنفجر في اي لحظة لامفر ... وكلما زاد حجم الفقاعة وتأخر انفجارها كلما كان حجمها اكبر وضررها اشمل .