يظهر أن مسودة نظام الرهن العقاري التي ضبطت موادها كثيراً من الألاعيب الدعائية المضللة لكلفة التمويل، قد دفعت بعض البنوك اليوم لاستباق صدور النظام والإعلان عن تمويلات عقارية تبدو ظاهريًا منخفضة الكلفة بينما هي الأغلى والأخطر بين العروض التمويلية الأخرى. والبنوك وشركات التمويل تستخدم هامش الربح كأساس لدعاياتها وإن كان بعضها أصبح يضع سعر الفائدة الفعلي أو السنوي في هامش الدعاية، كتحصيل حاصل. فثقافة المتمول عندنا - التي فسدت بسبب الصيرفة الإفلاسمية- لا تدرك سعر الفائدة بل هامش الربح وعليه تتكون قناعاته. كما إن منتجات التمويل غالبًا ما تكون في صورة مرابحة أو إجارة مع اختلافات في صياغة العقود. والذي لم يستطع كثير من الناس عندنا أن يفهمه هو أن التمويل مهما اختلفت عقوده ومسمياته فهو مرتكز على أمرين هما سعر الفائدة والمخاطرة. ومسميات المنتجات الإفلاسمية وعقودها ما هي إلا تلاعب بالألفاظ يُخفي حقيقة الكلفة عن المتمول ويبعد المخاطرة عن البنك.
وعقود الإجارة فيها مجال واسع لتضليل المتمول، ولن أتطرق إلى ذلك اليوم فقد كتبت في ذلك موضحاً بأمثلة في مقالات سابقة منها مقال بعنوان «عقود البنوك وصياغة الأنظمة لإفساد السوق المالية». وقد انتشرت اليوم دعايات لتمويلات عقارية بهوامش ربح منخفضة، وعند التحقق يجد المتمول أنها متغيرة وليست ثابتة غالبها تحت مسمى الإجارة. فقد تجد دعاية لتمويل عقاري لعشرين عاماً بهامش ربح 2.25% أي 4% فائدة سنوياً تقريباً. ولكن هذه الفائدة متغيرة بتغير الفائدة تحت مسمى «تقييم العقار كل سنة أو سنتين». وقد يُزاد لخداع المتمول بأن الزيادة السنوية لن تكون أكثر من 1%، وهذا تحصيل حاصل. فارتفاع الفائدة المتوقع لن يزيد عن 1% سنوياً. وإذا حصل أن يكون أكثر من 1% فلا أدري فلعل بعض العقود تنص أن الزيادة ستُحمل على السنة القادمة بأثر رجعي، وهذا أشد -وهو سهل قانونياً بالتلاعب بالألفاظ الصورية للإجارة. والبنك - أي بنك - عندما يقرر 4% كفائدة سنوية اليوم فهو قد حسب أرباحه ومخاطره -ما عدا مخاطرة الفائدة- وقيمها بـ 3%. أي كأنه أعطى تمويلاً بصيغة «3%+ السايبر». وهذا التمويل مناسب للمتمول في التمويلات القصيرة الأجل عموماً - واليوم خاصة لانخفاض الفائدة- وذلك لاستطاعة التكهن بمستوى تغير سعر الفائدة في المدى القصير. وهو الأفضل عندما يكون السايبر مرتفعاً. والسايبر يعتمد على الريبو العكسي الذي هو أساس كلفة الودائع وهو مرتبط بسعر الفائدة الأمريكية على الاقتراض بين الاحتياطيات الفدرالية، فمتى نهض الاقتصاد الأمريكي ارتفعت الفوائد تدريجياً.
والسايبر اليوم في حدود 1% ومن شبه الأكيد أنه سيصل إلى مستواه الطبيعي بين 6-8% خلال الخمس السنوات القادمة. وقد يكون أكثر من مثيله في أمريكا «الايبور» وذلك لو ازداد الطلب على التمويلات عندنا ورفعت مؤسسة النقد الريبو - الذي هو سعر إقراض البنوك من مؤسسة النقد- وعليه فإن السايبر قد يصل إلى 7% في عشر سنوات. وهنا سيجد المتمول أن قسطه الشهري يزداد عليه تضاعفياً مع عقد إجارة يكبل خياراته كما يحرمه من ميزة الاستفادة من ارتفاع أسعار الفوائد ببيع البيت وتقبيل التمويل لو كان تمويله ثابت الفائدة.
فلو مثلنا للتوضيح على ارتفاع الأقساط والكلفة النهائية التي سيدفعها المتمول على تمويل منزلي لمدة عشرين عاماً بهامش ربح متغير 2.25% -كما أصبح يُعلن اليوم- لوجدنا أنه سينتهي بعد عشرين عاماً بحساب الكلفة ابتداء من 4% التي هي اليوم، ثم تدرجها في الارتفاع إلى أن تصل إلى 10% -3%+7%- (على افتراض زيادة السايبر بعد السنتين القادمتين بـ1% سنوياً إلى أن يصل إلى 7%)، لوجدنا أن الكلفة الكلية للتمويل خلال عشرين عاماً هي 8% أو هامش ربح 5.03%. وسنجد أن دفعته الشهرية ارتفعت تدريجياً للتتضاعف تقريباً بعد السنة الثالثة عشرة.
هذا السيناريو في ارتفاع أسعار الفوائد المتوقع هو سيناريو أحسن الأحوال. وهامش ربح 5.03% ثابت لعشرين عاماً، أي 8% في تمويل عقاري هو موجود الآن عند بعض البنوك، فلم يُحمل المتمول نفسه المخاطرة بكلفة أعلى في حال ارتفاع الفوائد بأكثر من هذا السيناريو المتحفظ ويحرم المتمول نفسه كذلك من فرص تقبيل التمويل في حالة ارتفاع الفوائد ويقيد نفسه بعقد إجارة ليس له من الأمر شيء فيها ويكثر فيه الحيل التمويلية والألاعيب القانونية.
وللتنبيه، فهامش الربح لا يعطي الصورة الحقيقية للكلفة. فكلفة التمويل بهامش الربح ينقص كلما ازدادت المدة، وكذلك كلفة الرسوم. فهامش ربح 5% يسدد على أقساط لمدة سنة كلفته الحقيقية 9.1%. بينما هامش ربح 5% يُسدد على عشرين سنة كلفته الحقيقية 7.95%.
وخلاصة النصيحة للمتمول الذي قد يصعب عليه فهم المعلومات التقنية والقانونية المختزلة في هذا المقال، إن كنت تملك منزلاً أو لست مستأجراً، فلا تستعجل وانتظر سنوات حتى تستقر سوق التمويلات وسوق العقار. وأما إن كنت مستأجراً وتريد الشراء فابتعد عن عقود الإجارة وعن أي عقد فيه بهرجة، وعن التمويل غير الثابت الكلفة -في أيامنا هذه- ولا تنظر إلى هامش الربح بل أطلب الفائدة الفعلية من البنك. وتفكر وتأمل لماذا تحرص البنوك على تمويل الأفراد أكثر من الشركات. ولماذا يُخير التجار والشركات بين التمويل التقليدي وغيره، -فغالب تمويلات التجار والشركات تقليدية والذين لا يلجؤون عادة للمسماة إسلامية إلا لدعايات تسويقية-، بينما تُفرض الصيرفة الإفلاسمية المسماة بالإسلامية على المواطنين فرضاً دون خيار لهم بالتمويلات التقليدية.
ابق على اطلاع بآخر المستجدات.. تابعنا على تويتر
تابِع
يا حبي لك يا دكتور حمزة،،،،،، مقال رائع وانا أقراه جالس أضحك لانك لمست الواقع... وسلم لي على ساب.... أول مرة في حياتي أشوف فرع بنك مكتوب على واجهاته (sale) بينافسون قزاز الجماعة خخخخخ. وفعلاً تو هواش مع اختي لين اقنعتها تاخذ قرض مرابحة بـ 3.5% وهي كانت ناوية على إجارة بـ 2.25% من محل أبو عشرة قصدي من ساب... وعلى فكرة دكتور حمزة كان متحفظ في توقعاته لارتفاع اللايبور (وبالتالي السايبور)، كل المؤشرات الاقتصادية الأمريكية تقول ان هالارتفاعات جاية وبتكون كبيرة وسريعة،،، برنانكي وعد انه يحافظ على سعر الفائدة بهالإنخفاظ "على الأقل" لنهاية 2014، وأنا واثق ان ماراح يزود على هالاقل اللي يقوله أبداً أبداً.
المشكلة ان المقترض العادي من السهل التلاعب بالألفاظ والمسميات معه بل وخداعه حتى بالمبلغ الفعلي للتمويل ........ أبسط خدعة لما ياخذ منك رسوم تمويل أو رسوم ادارية = يجب اضافة هذه الرسوم لكلفة التمويل
شكرا لك د. حمزة .. كثير من الناس معارضينك ولا يقتنعون بما تقول .. لكن كلامك هو الصح .. أرجو ألا تبخل على الناس بالنصح مستقبلا ...
كلام جميل و واقعي لاكنه يمس جانب ديني عسى الله ينفع بـ باحث يحقق المسألة شرعا والدكتور دايم هو و مشايخ البنوك هواش وطق وطقيق لو يسر الله باحث يجمع ويحقق و يأخذ رأي علماء ثقات عن نتائج البحث عسى الله ينفع به
جميعهم بيتهربون من مناظره د.حمزة سالم خشية منه .
كلام به غموض و فواصل غير مربوطة لقراء بسطاء. من الممكن تبسيطها اكثر بوضع مقدمة لطريقة الحساب... "بهامش ربح 2.25% أي 4% فائدة سنوياً تقريباً" هذا غرض جيد "لزيادة السنوية لن تكون أكثر من 1%" هذه الزيادة على قيمة العقار و ليس نسبة التمويل هل يقصد هذه الحسبة لان الفائدة هي على قيمة التمويل سنويا بدلا من الباقي من قيمة التمويل؟ ما هو السايير؟ "بهامش ربح متغير 2.25% -كما أصبح يُعلن اليوم- لوجدنا أنه سينتهي بعد عشرين عاماً بحساب الكلفة ابتداء من 4% التي هي اليوم، ثم تدرجها في الارتفاع إلى أن تصل إلى 10% -3%+7%- (على افتراض زيادة السايبر بعد السنتين القادمتين بـ1% سنوياً إلى أن يصل إلى 7%)، لوجدنا أن الكلفة الكلية للتمويل خلال عشرين عاماً هي 8% أو هامش ربح 5.03%." افيدونا بتعليقاتكم
الدكتور ماشي عكس التيار الله يصلحة ؟
أجل خلك مع التيار الين يجرفك .. وذبح المحتاج لايجوز والانظمة وضعت لحماية العلاقة بين الاطراف دون ضرر ولا ضرار .... الدغملة يجب ان تكشف ... والبنوك تلعب على كيفها .... لاحسيب ولا رقيب .. أما المسكين فيقال له القانون لايحمي المغفلين..ووين القانون وهو من حطة البنك على مصلحة طرف واحد لاغير
كم نفتقد إلا كتاب بهذه الواقعية والحرص
يـــا دكتــورنا العــزيز /// هالمســـاكين ... يحــــــذروا من أيـــــش؟! ... وإلا أيــــــش ! ... وإلا أيــــــش ؟ .... الله يكون في العــــــون
اذا كان مقال الدكتور موجه للمقترضين من العامة (وهو ما يبدو ظاهرا) ... فقد فشل الدكتور فشلا ذريعا في إيصال المعلومة بالشكل الذي يفهمه هؤلاء العامة. اما ان كان المقال موجه للمحترفين والمصرفيين فهم يعرفون صنعتهم مثله وربما افضل منه.
يا اخي حتى المحترفين والمصرفيين لا يدركون بالضبط آليه عمل القروض وانواعها وهذا ما اشهده بالبنك من خلال النقاش مع الموظفين . وبالعكس أنا اجد الدكتور نجح في ايصال المعلومه ولكن اعترف بأنها صعبة الهضم الذهني لمن لا يعلم الريبو والسايبر وغيرها من مصطلحات المال ولكن في نهاية المطاف يصل إلى قناعه أن عملية البنوك الدعائية لهوامش ربح منخفض اصبحت مفهومه لماذا ومالسر وراءها .
ماهذا التناقض ... مرة تقول انه نجح في إيصال الفكرة ... وبعد قليل تقول انها صعبة الهضم الذهني ... يا أخي باسم ... حاول تتعود ان تقرأ كتاباتك قبل ان تضغط زر الارسال، حتى لا تقع في إحراج
هؤلاء المحترفين والمصرفيين الذين تقول عنهم انهم لا يفهمون الية القروض ... لابد انهم من انصاف المتعلمين الذين تعالمون على العامة و ينفشون ريشهم من الكبر والغرور وهم لم يطلبوا العلم بالشكل الصحيح.
شكرا لك يا دكتور. الأمر واضح لمن يعلم ولكن الغالبية - حتى وان أدركت ما تقول - في الغالب يحجبها استسلام الذبيحة لفتاوى التيوس المحللة التي تمتطي الدين وتسوقها للمذبح بعد تخديرها لتزيد حجم وسعر القروض في البنوك. فكيف يمكن ايقاض هذه الذبيحة؟ لا أعلم سبيلا فالمخدر فائق القوة والفعالية .......تنتشيه الذبيحة مهللة "الله أكبر".
تعترف ان غالبية الشعب ضد توجهك و توجه حمزه ... وتعلق تعليقات مؤداها انك و حمزة الوحيدون الذين يفهمون، اما غالبية الشعب فسذج وحمقي يسهل الضحك عليهم ويتم سوقهم الى المذبح . الا تستحي ... اليس لديك بقية من أدب لكي تخاطب الناس بإحترام حتى يخاطبوك بإحترام. كيف تسمي مشائخ و علماء المسلمين تيوسا وكيف يسمح لك موقع أرقام بإهانة الناس بهذا الشكل.
سوف أراجع الجهات المختصة في بلادنا بخصوص تعليقاتك المسيئة. وبأذن الله سوف ترى عقاب رادع لك بموجب نظام مكافحة جرائم المعلوماتية. وهذا عقابك في الدنيا اما بعد الموت فقد قال الله تعالى (إذ يتلقى المتلقيان عن اليمين وعن الشمال قعيد ما يلفظ من قول إلا لديه رقيب عتيد) فكل شيء مسجل ولا تعتقد انك تظلم الناس و تسيء اليهم وتقل ادبك عليهم وتنجوا بفعلتك.
الاخ (abdulmas) ماهذه التهديدات الموجهه إلى الاخ (Saudi CFO) الرجل يتحدث عن امر ازعجه ويرى انه يتم استغفال الناس به إذا لديك حجه تقارعه بها فتكلم حتى الجميع يستفيد من النقاش وتدوال الاراء والافكار والحلول لمشاكل الناس الماليه اما استخدام التهديد والاستعانه بقانون جرائم المعلوماتيه امر جدا متطرف هل من المعقول إذا غضبنا من شخص أو قال كلام غير صحيح من وجهة نظرنا نهرول فورا بالتلويح بإستخدام الشكوى للسلطات أين سعة البال والحلم .
أقرا كلامي جيدا يا باسم ... أنا سأشتكيه بسبب إقلال ادبه على المشايخ والعلماء ونعتهم بأوصاف الحيوانات ... ولا أعتقد أن موقع أرقام قد أوجد لكي يجد مثل هذا المسكين منبرا يسب فيه العلماء و المشائخ ... أما أفكاره و حججه فلا تعنيني بشيء ولا قيمة لها عندي ... وهو قال بنفسة ان الغالبية من الناس ضد افكاره.
ماهو الخطأ الذي اقترفة Saudi CFO بوصف التيوس المحللة هو صادق بكل حرف كتبة ثم ان دعواك لا قيمة لها لأنك لست طرفاً بالقضية .. حاول ان تتقبل مخالفيك الرأي وأن تفند بالكلمة... اما التباكي على مقدس بالنسبة اليك والتهديد والوعيد فهو دليل ضعف وقلة حيلة .
الى ahmed-1 : تدافع عنه إسائته الى الناس ووصفهم بإنهم حيوانات وعلى موقع إقتصادي مرموق (لم يوضع لهذا الغرض) ... وهؤلاء الناس ليسوا مجهولين بل هم أعضاء بهيئة كبار العلماء وهم بذلك معيينين من الملك مباشرة على المرتبة الممتازة ... وأحدهم أصلي معه كل فرض في مسجده وهو جار لنا. سوف اقوم بزيارته في بيته و نتابع مع الجهات المعنية. وللعلم فإنك بردك هذا قد أصبحت مثله وسوف يتم شكايتك ايضا لانك تقول انه صادق في وصفهم بالحيوانات.
ثم تعال ahmed-1: لا بد ان المعرف Saudi CFO هو أحد معرفاتك العديدة ... واذا كنت نسيت فسأذكرك بفضيحتك المنكرة عندما أراد الله جل وعلا فضحك فكتبت بمعرفين في موضوع واحد واصبحت حديث المنتدى ... وهربت ولم ترد على إستفساري بخصوص إنتحالك لمعرفات متعددة، سؤالي لك الان ... ما هو غرضك من إنتحال معرفات متعددة؟ ولماذا لا تتحلى بالشجاعة الادبية وتدافع عن نفسك وأرائك بنفسك بدون اللجوء الى لبس أقنعة متعددة فهذا دليل ضعف و قلة حيلة.
عزيزي لست بحاجة الى معرفات اضافيه لادافع عن نفسي . . حقيقه استغرب هذه التهم التى يخرج بها فتيه الصحوة من جعبتهم دون دليل .
نسيت شيء طالما انك تصلي خلف احدهم لماذا ﻻ تدعوه لمناظرة حمزة ؟
الى ahmed-1 و Saudi CFO .... الموضوع ليس هل تستغرب ام لا ... لان استخدام معرفات كثيرة ثابت عليك بالدليل القاطع عندما زل كيبوردك وفضحك الله في موضوع ("مرسي عن قرض صندوق النقد الدولي لمصر: "لا اقبل ان يأكل المصريون من الربا") وفيه ثبت ان معرف Ahmed2 و ahmed-1 كلاهما نفس الشخص، والان يتضح ان Saudi CFO معرفك الثالث ... والحبل على الجرار. لكن أبشرك ان عقابك قريب وتم كتابة خطاب رسمي للجهات المعنية ووقعه جاري الشيخ عصر هذا اليوم و سأذهب به غدا الى زملائه مع توصية منه بالتوقيع . وسيكون معي الايباد لأاريهم مشاركاتك وتهجمك عليهم. قال تعالى (إِنَّ مَوْعِدَهُمُ الصُّبْحُ أَلَيْسَ الصُّبْحُ بِقَرِيبٍ) ... موعد عقابك اقترب، ولن تنفعك الاقنعة التي تلبسها.
الدكتور حمزه والمشايخ يصلحون ... انت اطلع منها بس، وخليك في مصيبتك الي وقعت فيها.
اتركوا القروض وراح تنزل قيمة العقار
اشكرك ولكن كيف تحولت 2.25 إلى 4% ..........؟؟؟؟ افضل شيء للتمويل العقاري هو طريقة المرابحة نسبة ثابتة سنويا طول مدة التمويل
الحمدلله منتج الإجارة منتج وحيد في المصارف الإسلامية وهناك منتجات اخرى بإمكان العميل الاختيار منها. سؤال: مارأيك بالأخبار الجديدة بخصوص تحويل دبي الى مركز للاقتصاد الإسلامي؟ و هل سنرى (حمزة السالم فرع الإمارات؟).
حقيقة لم لجد فرق بين ما يسمى الاقتصاد الاسلامي وبين الراس مالي ... ماهو الفرق الجوهري المحدد لسمات الاقتصاد الاسلامي ؟ لم اجد اجابة وافيه حتى من ذوي الاختصاص جميع اطروحاتهم انشائية بحتة لا اكثر .
مؤسسة النقد نايمة في العسل. كيف تكون الفوائد على اصل المبلغ و ليس على المتبقي مثل باقي دول العالم. و لا يوجد امتيازات للسداد المبكر !! (( مجموعة هنود و اجانب,صاغت الانظمة و البروسيجرات في هذة البنوك بدون لا حسيب و لا رقيب )) -------------------------------- انتظروا الرهن العقاري.........................و هذا طبعا اذا ما حاستة موسسة النقد!! -------------------------------- البنك المركزي وجد: لتنظيم القطاع المالي و جعلة عادل و يخدم اهداف التنمية و المجتمع.....لا ليحمي احتكار القلة و الاجانب.
آه يا اخي الوضع في مؤسسة النقد والبنوك يبعث على الاحباط بسبب الجمود في التطوير والتحسين.
شكرا للدكتور حمزه وأنا صراحه معجب بما تطرحه من افكار وقوة إيمانك بأفكارك وجهود التوعيه الاقتصاديه والماليه والقانونيه للناس والمختصين . اتمنى منك ان تكون كاتب مستمر بموقع ارقام فشخص مثل قامتك العلمية رواد الموقع بحاجه إليها .
شكرا للدكتور حمزه وأنا صراحه معجب بما تطرحه من افكار وقوة إيمانك بأفكارك وجهود التوعيه الاقتصاديه والماليه والقانونيه للناس والمختصين . اتمنى منك ان تكون كاتب مستمر بموقع ارقام فشخص مثل قامتك العلمية رواد الموقع بحاجه إليها .
اهلين وسهلين فيك أخي حمزة أنا معجب بكتاباتك العلمية واتابعها في الجزيرة واسلوبك علمي رصين يجب ترسيخه وتبسيطة للجميع حتى يدركوا معانيه الله يحفظك ويزيدك علما
شكرا لك يادكتور على هذا التنبية عن الاجارة .... وما زلت ارتقب من احد هؤلاء الشرعيين ان يناظرك بمسئلة الربا وغيرها ... فرارهم منها دليل صدق على ما طرحت .
أما فرارك انت من الرد بخصوص استخدامك معرفات متعددة في موقع ارقام ... فماذا تسمية؟
الى كاتب المقال حمزة السالم: اود أن أسئلك لماذا استخدام المصطلحات الصعبة رغم ان المقال موجه اساسا للعامة؟ لماذا استخدام "السايبر" و "الريبو العكسي" وغيرها من المصطلحات؟ انت أستاذ في الاقتصاد المالي فكيف تعجز عن تبسيط مثل هذه المعلومات؟ كيف تستطيع ان تعلم طلابك المبتدئين وانت تجد نفسك لا حيلة لك امام هذه المسائل التي يفترض ان تكون بسيطة جدا على استاذ في الاقتصاد المالي. انا لا استطيع فهم عجزك عن ذلك الا ان يكون نقصا فعليا في العلم و المعرفة في تخصصك او ان يكون استخدامك هذه المصطلحات هو وسيلة لاعطاء انطباع ممتاز عن نفسك بإستخدامك مصطلحات انجليزية معقدة في علم المال و الصيرفة بصرف النظر عن هدف المقال وهو تثقيف العامة وتنبيههم.
ياكثر نصب البنوك والمواطن لم يحصل الحمايه من الدوله
التعليق على المقال اعطاه حقه وانا ادعوا لك يادكتور حمزة بالتوفيق
اليوم هو أسعد يوم في حياتي لأن جميع مشاكلي المالية قد تم حلها. هذا الصباح تم تلقي قرض بمبلغ 400،000 يورو تم طلبه من بنك تركمانستان. يمكنك أيضًا الاتصال بـ Turkiye Finans عبر البريد الإلكتروني: (tuerkiyefinansbank@linuxmail.org) (tuerkiyefinansbank@gmail.com) أو إرسال طلبك عبر تطبيق