يراهن الكثيرون على ان الرهن العقاري هو أحد الحلول التي سوف تضغط على اسعار العقار للتراجع والسؤال الأكثر إلحاحاً هل اسعار العقار سوف تنخفض ام ترتفع؟ولمعرفة تأثير الرهن على أسعار العقار يجب ان ننظر للعرض والطلب على المدى القصير والطويل .
المدى القصير : كما هو معروف لدى جميع الإقتصاديين ان المدى القصير في الإقتصاد ليس مرتبطاً بوقتٍ محدد او فترة زمنية محددة إنما مرتبط بالفترة التي تلزم البائعين والمشترين في السوق للتفاعل مع التغير في نقطة توازن العرض والطلب (Market Equilibrium) (كمثال لذلك التفاعل :التغير في عدد شركات المقاولات المطورين المصنعين لمواد البناء والعمالة الخ).
والمعروف بالنسبة لمنحنى الطلب انه كلما زادت الأسعار قل الطلب ولكن عند زيادة الطلب المدفوع بزيادة الإئتمان(السيولة اذا اردت) فان منحنى الطلب سوف ينتقل الى اليمين(وذلك لأن تأثير أي عامل عدا السعر يؤدي الى انتقال المنحنى لليمن او اليسارnon price factor ) بمعنى تكوين نقطة توازن جديدة عند اسعار أعلى وكميات اكثر مقارنة بالمنحنى السابق,وبقاء منحنى العرض دون تغيير للمدى القصير والتحرك على طول منحنى العرض(moving along the supply curve , (والسبب في ذلك هو بقاء أحد مدخلات الإنتاج ثابتاً سواءً العمالة او مواد البناء ,اوعدد المطورين او عدد الاراضي المستغلة للتطوير دون تغيير في المدى القصير ,ونتاج تلك العملية تقبل المشترين لشراء كمية اكبر عند اسعار أعلى مقارنة بالمنحنى السابق وبذلك تتكون نقطة توازن جديده عند اسعار اعلى وذلك على المدى القصير .
اختصاراً ارتفاع اسعارالعقار الى حين .
المدى الطويل : طبعاً كما نعلم ان ارتفاع الأسعار يحفز العرض للإرتفاع على المدى القصير ولكن ليس فقط ارتفاع الأسعار ما سيحفز العرض بل وجود السيولة اللازمة للتطوير والتغيير او التوسع في مدخلات الإنتاج, ولكن للإنتقال الى المدى الطويل يجب يستجيب البائعين للطلب وذلك بإمكانية تغيير جميع مدخلات الإنتاج (كمية مواد البناء ,العمالة,عدد شركات التطوير الجديدة, زيادة التطوير من الشركات الموجودة في السوق اصلاً وبالطبع الوحدات العقارية المعروضة للبيع) والذي سوف يدفع لذلك التغيير هو توفر السيولة, وعند تلك الزيادة فان منحنى العرض سوف يتحرك لليمين للوصول الى نقطة توازن جديدة عند اسعار اقل وكميات أعلى وبالطبع يمكن للمشترين تغيير تفضيلاتهم في المدى الطويل والإختيار بين المنتجات المختلفة (في هذه الحالة المناطق, المساحات التي يرغبون في شرائها ,نوعية البناء الخ) .
بقي ان نعرف ان تلك الاّلية العرض والطلب تعمل تحت تأثير الكثير من العوامل منها الفائدة طبعا , اسعار مواد البناء , توفرالعمالة اللازمة, نسبة السيولة,الإجرائات الحكومية , الدخل والقائمة تطول بالطبع .
ومن الناحية الأخرى فإن الرهن العقاري في هذا التوقيت له سيئاته وحسناته, ومن المحاسن يمكن ان نذكر : إنخفاض أسعار الفائدة (القريبة من الفائدة الصفرية) حالياً بمعنى ان سعر الفائدة على القروض يجب ان يكون منخفضا في هذا الوقت مقارنة بالأعوام السابقة وإذا اخذنا عام 2006-2007مثالا كانت اسعار الفائدة قريبة من 5% ممايعني ارتفاع سعر الفائدة للإقراض او ما يدعى بالبرايم ((prime rate- وهو سعر فائدة مرجعي لإقراض افضل العملاء تصنيفاً أئتمانياً- مقارنة بأسعار اليوم.
أيضاً ارتفاع التضخم (4% الى 5%) سنوياً وهو الرقم المعلن في السنين الأخيرة وهو مايصب في صالح المقترض خاصة للرهون الطويلة وذلك لإنخفاض القوة الشرائية للعملة على المدى الطويل وبالتالي إنخفاض القيمة الحقيقيه للقرض .
وبالطبع السيئات تشمل : اسعار العقار المرتفعة, العدد المحدود من المؤسسات المالية (مرشحة بالطبع للأزدياد) وأيضا وجود مشاكل الاراضي التي لم تصلها الخدمات وغيرها .
أخيراً أرجو ان يكون الرهن العقاري بداية لمزيد من إزدهار الأعمال المرتبطة بالصناعة العقارية بشكل مباشر او غير مباشر وبداية لتكوين وظائف جديدة ورفع إجمالي الناتج المحلي((GDP للمملكه وبالطبع حلاً لمشكلة الإسكان .
الله يبارك فيك قراءة رائعه ،، لكن تمنيت لو انك حطيت صور توضيحية لشرح المنحنيات لأن تعبت من تصور الوضع تخيلا عموما اشكرك على موضوعاتك الرائعه واتمنى لك التوفيق بس ليتك تحلل لنا كم شركة بالسوق
من اجمل ما قرات .. خصوصا وان الطرح كان بطريقه علميه وبعيداً عن وجهات النظر او العاطفة ..
من المفروض ان الطلب على العقارالناتج عن القروض في قمته الان وذلك لاستمرار معدلات الفائده المتدنيه تاريخيا خلال السنوات الثلاث الاخيره ولا ارجح ان نظام الرهن العقاري سيولد طلبا اضافيا كبيرا لاني انا مثلا كمستهلك للعقار لست مقتنع بهذه الاسعار المتضخمه ولو كنت لاشتري عقارا سوف اشتري اسهم الشركات العقاريه من السوق مباشره بأسعار اقل بكثير من قيمتها العادله مثل دار الاركان وطيبه وجبل عمر واعمار
الرهن العقاري وسيلة للحصول على السيولة نعم السيولة ولن يؤثر على اسعار العقار حاليا بل ان اقرار الرهن الان خطير جدا على البنوك اذا قيمت العقارات بلاسعار الحالية بمعنى اذا عندي شقه ارغب في رهنها سيدفع لي البنك مابين خمس مائة الى ستمائة الف ريال ولو فرضنا انني لم اتمكن من تسديد الرهن ولاكون سددت 100 الف ريال المتبقي 400 الف بعد فترة من الزمن ثلاث سنوات من الان سينخفض العقاروستكون قيمة الشقة ب 300 الف ريال بدلا من مواصلة التسديد اشتري شقة جديدة ب300 الف واوفر تسديد 100الف واترك الشقة المرهونة للبنك ليبيعها بمعرفته ويبقى خسران
على مين ياهارون!! على البنوك!! اصلا هي اللي كانت واقفه في وجه المشروع عشان يرخص العقار ومع ذلك لن يعطيك البنك اكثر من 50% من قيمة العقار بسعر اليوم احتياطا!!
اشكرك نايف على الموضوع.. من ناحية نظرية بحتة سوف يحصل ماتترقط اليه ،. ولا كن الأهم هو ان نعرف ما سيحصل في الوضع الحالي .(من الناحية الواقعية) . اولا أسعار العقار متضخمه ، تفوق القدرة الشرائية لدى معظم الشعب السعودي ، ثانيا، البنوك لن تمول أسعار عقار متضخم ، خوفا من النزول في أسعار العقار. وبالتالي الطلب لن يتأثر الطلب كثيرا كما تطرقت اليه على المدى القصير ، الشركات العقارية سوف تتسارع لزيادة العرض . وبالتالي سوف تؤثر على منحنى العرض ( انتقال الى اليسار) . أيضاً زيادة الطلب على مواد البناء سوف يرفع أسعارها وبالتالي سوف ترفع أسعار الوحدات السكنية. الرهن العقاري سوف يدعم دخول شركات تمويلية للسوق السعودي وبالتالي سيؤثر على أسعار الوحدات بالنزول. من وجه نظري لا ارى سببا لارتفاع أسعار العقار. وان حصل سوف يكون محدود جداً .
مقال رائع استفدت منه الشي الكثير........ شكرا اخ نايف