العوامل المؤثرة في أسعار العقارات ( 1 )

داود المقرن

29

إن العقار أياً كان عزيزي القارئ يخضع لعوامل معينة، تؤثر في سعره ارتفاعاً، وتؤثر في سعره انخفاضاً، ومقالاتي حول هذا الموضوع رداً على أحد المستثمرين الأعزاء الذي اشترى عقاراً بسعر السوق وعنده رغبته في البيع بعد عام تقريباً استغرب نزولاً في سعر عقارهـ رغم ان منطقته شهدت نمواً يزيد عن 15% خلال العام المنصرم، والقيمة التقديرية للسعر الحالي لعقارهـ أقل من مجاورهـ بنسبة 25% فذكرت له الأسباب التي جعلت عقارهـ أقل من مجاورهـ. ولعموم الفائدة لإخوتي وأخواتي قراء أرقام أحببت أن أقدم لهم تفصيلاً للعوامل المؤثرة في أسعار العقار بشكل عام وهي كالتالي:-

أولا: الملكية يعتقد البعض خطئاً أن الصكوك هي واحدة في إثبات الملكية، ولذا يحصل النزاع داخل أروقة المحاكم بسبب هذه الإشكالية وعدم فهم الكثير لأنواع الملكيات او الصكوك والتي منها:

أ. صك الإفراغ وهو كل صك تنتقل بموجبه ملكية عقار ثابت الملكية إلى آخر، ويتم نقله الملكية لدى كاتب العدل أو قاضي المحكمة إذا لم يكن في البلدة كاتب عدل، ويلزم هنا أن الصك الأصلي ثابت التملك إما بإفراغ أو منحة أو حجة استحكام، وهو إجراء توثيقي رسمي لعملية مبايعة تمت مسبقاً.

ب.  صك الخصومة وهو كل صك صدر من قاضي بموجب نزاع بين طرفين على ملكية عقار معين وحكم القاضي برفض دعوى أحدهما. فالآخر لايعتبر مالكاً للعقار بموجب هذا الصك لأنه صك الخصومة، ولا يعتد به في الملكيات.

ج. صك الإقرار وصفته ان يقر البائع لدى كاتب العدل بأن عقارهـ باعه للشخص الحاضر معه بشروط معينة حالة أو آجله، هذا يعتبر إقراراً ولا يعتبر نقل ملكية. لأنه لا يفيد التملك التام.

د. حجة الاستحكام وهي في الفقه الإسلامي ما يسمى بإحياء الموات وهي ملكية ثابتة بعد أن يطبق القاضي المادة 85 و86 من مكاتبة الجهات الحكومية ذات العلاقة وإعلان طلب الملكية عبر وسيلة اعلامية وعدم ممانعة أهل الجوار.

هـ. الولاية المكانية في الصكوك اشترط المنظم السعودي في إثبات الملكيات أن تكون صادرة من كاتب عدل البلدة أو قاضيها، فلايعتد بصك تملك أرض في مدينة الدمام صادر من كاتب عدل في محافظة الخرج.

و. ورقة مبايعة وهي طريقة البيع لدى أسلافنا رحمهم الله فتجدة يكتب مبايعة على نفسه مع آخر ويشهد شخصين آخرين وهذه الطريقة حالياً غير كافية لإثبات تملك المشتري للعقار.

من ما سبق عزيزي القارئ يتبين أن الصكوك الشرعية التي تثبت صحة التملك هي صك الإقرار وصك حجة الاستحكام وهما مؤثران في سعر العقار ارتفاعاً وما عداها فلايعتبر ملكية وبالتالي تؤثر في سعرها نزولاً. وللحديث بقية بإذن الله تعالى.