الأراضي تصعد والفلل تهبط.. ماذا يحدث في السوق العقاري؟

حسين بن حمد الرقيب

6

تكشف بيانات الرقم القياسي لأسعار العقارات في الربع الثاني من عام 2026 عن سوق لا يتحرك في اتجاه واحد، بل يتوزع بين ارتفاعات قوية في بعض الأصول وتراجعات حادة في أصول أخرى. فالرقم القياسي العام ارتفع بنسبة 1.3 % على أساس سنوي، كما سجل ارتفاعًا بنسبة 3.0 % مقارنة بالربع الأول من العام، وهي قراءة تبدو إيجابية للوهلة الأولى، لكنها تخفي تفاوتًا واضحًا بين الأراضي والفلل، وبين العقار السكني والتجاري، وبين منطقة وأخرى. وهذا التباين هو الرسالة الأهم في البيانات، لأن الحديث عن «ارتفاع أسعار العقار» بصيغة عامة لم يعد يعكس حقيقة السوق. كان القطاع السكني المحرك الرئيس للمؤشر، بعد أن ارتفعت أسعاره بنسبة 2.6 % مقارنة بالربع الثاني من عام 2025. لكن النمو لم يكن متوازنًا بين مكوناته، فقد ارتفعت أسعار الأراضي السكنية بنسبة 6.3%، والشقق بنسبة 1.1 %، والأدوار السكنية بنسبة 0.4%، بينما انخفضت أسعار الفلل بنسبة حادة بلغت 9.7%. هذه الأرقام تقول إن الطلب لا يتجه إلى القطاع السكني بوصفه كتلة واحدة، بل يتركز في منتجات محددة، وفي مقدمتها الأرض السكنية والشقق، مقابل ضعف واضح في سوق الفلل. ولذلك فإن ارتفاع مؤشر القطاع السكني لا يعني بالضرورة أن جميع الملاك حققوا مكاسب سعرية، فقد يكون مالك الأرض في وضع مختلف تمامًا عن مالك الفيلا، حتى لو كان العقاران في المدينة نفسها.

ارتفاع الأراضي السكنية يعكس استمرار الأرض بوصفها العنصر الأقوى داخل المعادلة العقارية، خصوصًا في المدن التي تشهد توسعًا عمرانيًا ونموًا سكانيًا ومشروعات تطوير كبرى. لكن استمرار ارتفاع الأراضي بوتيرة أعلى من بقية المنتجات السكنية يطرح تساؤلًا مهمًا حول أثر ذلك في تكلفة التطوير وقدرة المطورين على طرح وحدات بأسعار مناسبة. فالأرض ليست منتجًا نهائيًا للأسرة، لكنها تمثل جزءًا رئيسًا من تكلفة الوحدة السكنية، وكل ارتفاع فيها ينتقل بدرجات متفاوتة إلى تكلفة البناء والتمويل وسعر البيع النهائي. ولذلك قد يحقق ارتفاع الأرض مكاسب للملاك، لكنه في الوقت نفسه يرفع تكلفة التملك على الأسر ويضيق قدرة المطور على إنتاج وحدات تتناسب مع الدخول.

في المقابل، فإن انخفاض أسعار الفلل بنسبة 9.7 % لا يمكن قراءته بوصفه تراجعًا عابرًا. الفلل من أكثر المنتجات السكنية احتياجًا إلى التمويل، كما أن تكلفتها النهائية أعلى من الشقق والأدوار، ولذلك فهي أكثر حساسية لتكلفة التمويل وتغير القدرة الشرائية. ويبدو أن السوق بدأ يعيد تسعير هذا النوع من العقارات، بعد أن أصبحت شريحة من المشترين أكثر ميلًا إلى المساحات الأصغر والمنتجات الأقل تكلفة. وقد تكون زيادة المعروض في بعض الأحياء والمخططات ساهمت في الضغط على أسعار الفلل، إلا أن المؤشر يقيس تغير الأسعار ولا يقدم بمفرده صورة مكتملة عن عدد الصفقات أو مدة بقاء العقار معروضًا أو حجم الخصومات التي تسبق إتمام البيع. ولهذا يجب قراءة مؤشر الأسعار إلى جانب بيانات التداول والتمويل والمعروض السكني. وعلى أساس ربعي، تبدو الحركة أكثر وضوحًا، فقد ارتفعت أسعار القطاع السكني بنسبة 3.7% مقارنة بالربع الأول من 2026، مدفوعة بارتفاع الأراضي السكنية بنسبة 6.1% والشقق بنسبة 0.9%، بينما انخفضت الفلل بنسبة 2.1 % والأدوار السكنية بنسبة 1.1 %. وهذا يعني أن الزخم قصير الأجل ما زال متركزًا في الأرض والشقة، في حين لم تظهر الفلل حتى الآن مؤشرات واضحة على استعادة توازنها.

أما القطاع التجاري، فقد سجل انخفاضًا سنويًا بنسبة 3.2 %، وهو قطاع يشكل 25.4 % من وزن المؤشر. وجاء التراجع نتيجة انخفاض أسعار الأراضي التجارية بنسبة 3.5 % والعمائر بنسبة 0.6 %، في حين ارتفعت أسعار المعارض والمحلات بنسبة محدودة بلغت 0.4 %. هذه القراءة قد تعكس إعادة تقييم للأصول التجارية الكبيرة، خصوصًا الأراضي والعمائر، في مقابل مرونة أفضل للعقارات المرتبطة بالنشاط التشغيلي المباشر مثل المحلات والمعارض. ومع ذلك، أظهر القطاع تحسنًا ربعيًا بنسبة 1.0 %، بدعم من ارتفاع الأراضي التجارية بنسبة 1.1% والمعارض والمحلات بنسبة 3.8%، ما قد يشير إلى بداية استقرار بعد التراجع السنوي.

وسجل القطاع الزراعي أعلى معدل نمو بين القطاعات، بارتفاع سنوي بلغ 11.3% وربعي قدره 1.3%. ورغم أن هذا الصعود لافت، فإن قراءته تحتاج إلى ربطها بطبيعة الصفقات وتوزيعها الجغرافي، لأن الأراضي الزراعية تمثل المكون الأساس للقطاع، وقد تتأثر أسعارها بعوامل تختلف عن دوافع السوق السكنية والتجارية.

جغرافيًا، تؤكد البيانات أن السوق العقارية السعودية ليست سوقًا واحدة، فقد ارتفعت الأسعار في منطقة الرياض بنسبة 4.2%، وفي مكة المكرمة بنسبة 0.4%، بينما سجلت الجوف أعلى ارتفاع عند 10.4%، تلتها الحدود الشمالية بنسبة 4.6%. وفي الاتجاه المقابل، انخفضت الأسعار في حائل بنسبة 10.1%، والقصيم بنسبة 5.4%، والمدينة المنورة بنسبة 4.5%، والباحة بنسبة 2.8%. هذا التفاوت يعكس اختلاف النمو السكاني والمشروعات التنموية وحجم المعروض والقدرة الشرائية من منطقة إلى أخرى. وما يحدث في الرياض لا يمكن إسقاطه تلقائيًا على المدينة المنورة أو القصيم أو حائل، كما أن ارتفاع منطقة صغيرة بنسبة مرتفعة لا يعني بالضرورة أن حجم تعاملاتها يوازي حجم السوق في المناطق الكبرى. وتكتسب البيانات أهمية إضافية بعد تطوير الهيئة العامة للإحصاء منهجية المؤشر، بالتعاون مع الهيئة العامة للعقار ووزارة العدل والبنك المركزي السعودي، واستخدام تقنيات الذكاء الاصطناعي الجغرافي وربط مصادر البيانات وصور الأقمار الاصطناعية لتحسين تصنيف الصفقات وجودة المعلومات. ويعتمد المؤشر سنة 2023 أساسًا، وبدأ نشر النتائج بالمنهجية المحدثة منذ الربع الثالث من عام 2024.

الخلاصة أن ارتفاع المؤشر العام بنسبة 1.3 % لا يعني عودة موجة صعود شاملة، بل يعكس سوقًا انتقائية تتحرك فيها الأسعار بحسب نوع الأصل وموقعه وقدرته على جذب الطلب الحقيقي. الأرض السكنية ما زالت الأقوى، والشقق تحافظ على نمو محدود، والفلل تواجه ضغوطًا واضحة، والتجاري يحاول استعادة توازنه، بينما يتحرك الزراعي بوتيرة مختلفة. المرحلة المقبلة ستكون أكثر ارتباطًا بالقدرة الشرائية وتكلفة التمويل وتوافر المعروض المناسب وجودة المنتج، وليس بمجرد الاحتفاظ بالأرض أو العقار انتظارًا لارتفاع تلقائي في السعر. السوق العقارية السعودية تكبر وتتعمق، لكنها في الوقت نفسه تصبح أكثر انتقائية، وأكثر حساسية للبيانات، وأقل تسامحًا مع القرارات المبنية على الانطباعات.

نقلا عن الرياض