أستكمل مناقشة الحلول الهادفة إلى معالجة تجاوز أسعار العقار القدرة الشرائية، من حيث انتهى إليه المقال السابق، وضرورة أن تتسم تلك الحلول بأكبر قدر من التكامل بين جهود مختلف الأجهزة الحكومية ذات العلاقة بالسوق العقارية المحلية. كان من أهم الحلول التي تم ذكرها: "1" معالجة ضعف آلية احتساب تكلفة الرسوم على الأراضي المشمولة بنظام الرسوم على الأراضي البيضاء، وأن تعتمد السعر السوقي للأرض بدلا من منهجية التقييم الراهنة البعيدة عن أسعار السوق. "2" الإسراع في تنفيذ بقية المراحل التنفيذية للنظام، وتوسيع نطاقها على مستوى جميع المناطق والمحافظات. "3" عمل البنك المركزي السعودي على تحقيق مزيد من ضبط القروض العقارية الممنوحة للأفراد، وألا تتجاوز استقطاعاتها الشهرية 35 في المائة إلى 40 في المائة بحد أقصى من الدخل الشهري للمقترض.
يعد غلاء أسعار الأراضي والعقارات التحدي الأهم والأكبر فيما يتعلق بشأن السوق العقارية، مع عدم تهميش ما يتم تداوله من تحديات أخرى تتعلق بتنوع منتجات الإسكان، والتحديات المرتبطة بالحصول على تراخيص البناء، والالتزام بالكود السعودي للبناء، إضافة إلى ما كان سابقا عنوانا رئيسا لعديد من الطروحات العقارية، المتمثل بانخفاض التمويل اللازم للمستهلكين، وصعوبة الوصول إليه، وقد أصبح اليوم في عداد التحديات التي تم القضاء عليها، إضافة إلى بقية التحديات الأخرى التي طالما تم الحديث عنها طويلا وما زال عبر مختلف طروحات العقاريين، وعلى الرغم من أن أغلبيتها قد قطعت الحلول اللازمة لها أشواطا بعيدة جدا، وبعضها تم إغلاقه تماما كمسألة سهولة الحصول على التمويل اللازم، إلا أن المشكلة الأساسية المتمثلة في الغلاء، ما زالت ترهق كاهل الجميع، إلا المستفيدين منها حصرا، بل إنها تجاوزت مستوياتها السابقة، وأصبحت وفقا لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان "تفوق القدرة الشرائية، وأن هناك أراضي بيضاء مساحتها أقل من المرحلة الأولى ما زالت موجودة لم يتم تطويرها بشكل كبير".
لقد قامت الدولة - أيدها الله - في مرحلة مبكرة بإقرار نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، مستهدفة منه ثلاثة أهداف رئيسة: "1" زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب. "2" توفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة. "3" حماية المنافسة العادلة، ومكافحة الممارسات الاحتكارية. إلا أن المتحقق وفقا لنتائج المراحل التنفيذية التي دخلها النظام عند تطبيقه طوال الأعوام الستة الماضية، لم يظهر إلا جزء محدود منه، ويعزى ذلك إلى التنفيذ الذي لم يرتق إلى روح النظام أولا، ولا إلى حجم التحديات الكبيرة التي تمركزت في أحشاء السوق العقارية المحلية، ولهذا ارتفعت مستويات الأسعار إلى مستوياتها العالية جدا، كما هو مشاهد في السوق، وحسبما أصبح معترفا به من قبل الجهاز الحكومي القائم على تنظيم السوق ممثلا في وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، بناء على ما صرح به المسؤول الأول فيها، وهو أمر إيجابي بحد ذاته دون النظر إلى تأخر هذا التصريح من عدمه، ذلك أن الاعتراف بوجود المشكلة يعد نصف الحل!
يبقى الآن التطلع شاخصا إلى ما سيثمر عنه هذا الاعتراف الجيد بوجود مشكلة، وما سيثمر عنه من سياسات وحلول تستهدف المعالجة الأسرع لتلك المشكلة، وهو الجزء الأهم في الإطار العام لما يقف الجميع أمامه كأحد التحديات التنموية الراهنة، التي تقتضي كما سبق ذكره في أكثر من مقام ومقال جهودا متكاملة من كافة الأجهزة الحكومية ذات العلاقة بالسوق العقارية، بدءا من داخل السوق وصولا إلى البيئة المحيطة بها، وفي مقدمتها المنظومة التمويلية، التي يقف على هرمها الإشرافي والتنظيمي البنك المركزي السعودي.
إن الحلول المأمولة ترجمتها على أرض الواقع خلال الفترة الراهنة، تتركز على جانب العرض بصورة أكبر مما تتركز به على جانب الطلب، وأول تلك الحلول الفاعلة بخصوص جانب العرض، يتمثل في تحريك أدوات نظام الرسوم على الأراضي بصورة أكثر كفاءة، ليحدث التأثير اللازم والحقيقي المؤدي أولا إلى تحقق الأهداف الرئيسة من النظام، وثانيا لينتج عنه أكبر قدر ممكن من تحرير الأراضي من يد الاكتناز والاحتكار والمضاربة، على أن المضاربة تحديدا تقتضي نمطا آخر يستهدف الحد بصورة أكبر من تعاملاتها وسط السوق العقارية، ولعل أهم سمات معالجتها أن تتم إعادتها من حيث التعامل النظامي معها على أنها نمط من أنماط التجارة الهادفة إلى تحقيق مكاسب، وحرمانها من الحصول على مزايا النظام الضريبي للتصرفات العقارية، خاصة إذا ما عرفنا جميعا أن وجود مثل هذه التعاملات من المضاربات في أي سوق كانت، لا يضيف أي قيمة لأي بيئة توجد فيها إلا مزيدا من التشوهات والتلاعب بالأسعار، ما يستدعي بدوره إضافة كافة الإجراءات الهادفة إلى إضعاف مثل هذه الأنماط السلبية في أي سوق.
نأمل جميعا أن نرى إجراءات أسرع على طريق تنفيذ تلك الحلول، وغيرها مما لم يتسع المجال هنا لذكره، مع تأكيد أنه قد سبق طرحها في مقالات وتقارير عديدة سابقة، أصبحت معلومة لدى أغلبية الأطراف، وعلى رأسها وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ولا تنتظر إلا ترجمتها على أرض الواقع، والاستمرار في تنفيذها لأجل إيقاف تسارع التحديات الراهنة، التي يتقدمها التضخم الراهن للأسعار، ولا يعد تجاوزه للقدرة الشرائية إلا أحد انعكاساتها السلبية، ذلك أن آثاره العكسية الأخرى أوسع نطاقا من ذلك التجاوز للقدرة الشرائية، وهو أيضا الجانب الذي تم إشباعه تحليلا ومناقشة طوال الأعوام الماضية.
نقلا عن الاقتصادية
في البداية اود ان اشكرك على مجهوداتك وثانياً اود ان اوضح للجميع ان اسعار العقار مبالغ فيها منذ زمن بعيد ولا يعني استمرار ارتفاع اسعارها ان من كان يرى ان الاسعار مرتفعه على خطاء لكن لنا في التاريخ عبره فغالب الانهيارات والازمات لا تحدث الا عندما يستمر الارتفاع بصور لا يمكن تخيلها حتى تؤمن الناس ان الارتفاع هو الطريق الوحيد وعندها يحدث ما لا يتوقع. اما فيما يخص السيطرة على الاسعار وضبطها فالموضوع بسيط جداً على الجهات التشريعية المرتبطة بالعقار لكن متى ما ارادت ذلك الضبط وايضاً لنا بالتاريخ دروس حيث ان الضوابط لا تأتي الا بعد الكوارث فننتظر الكارثة ليتم اعادة ضبط اسعار العقار.
الله ينوّر عليك أخي عبدالله؛ أنت تطرّقت إلى أخطر جانب متعلق بالعوامل التي دفعت بالأسعار سابقا (أغلبها تشوهات)، ثم تطرقت لفترة الركود والتراجع التي حدثت خلال 2017-2018، ثم إلى العوامل التي دفعت بارتفاعها مرة أخرى بنسب أسرع من السابق بسبب (استمرار التشوهات + دخول القروض البنكية في جانب الطلب + تأخر وضعف تطبيق رسوم الأراضي)، والتأثير الأهم خلال الفترة من 2019 حتى تاريخه تتركز على تأثير القروض، وهي الدافع الأخير الذي تبقّى للسوق العقارية.. بمعنى أنها لعبت دورا كبيرا في منع استمرار التصحيح المتدرج للأسعار والطبيعي أيضاً، إلى الموعد الزمني الذي ستجد السوق نفسها أمام غياب غالبة تلك المحددات/العوامل (أهمها القروض) وحينها الله أعلم كيف ستكون عليه الأسعار؟ وما المستوى الذي ستصل إليه؟ والله لا يكتب خسارة للمسلمين، ولا يحملنا جميعا ما لا طاقة لنا به، اللهم آمين.. حفظكم الله أخي الموقر
اضف الى ذلك ان منصة السوق العقاري سوف يكون لها دور كبير بتسريع حدة ارتفاع الاسعار وانخفاضها وذلك عندما تكون اغلب الصفقات العقارية من خلالها. ايضاً يوجد خطط طويلة المدى وخطط قصيرة المدى للأسف وزارة الاسكان ذهبت مع الخطط قصيرة المدى لرفع نسب تملك المواطنين للمساكن ودائماً الخطط قصيرة المدى يكون لها اثار جانبية سلبية.
اليوم الذي يتوقف فيه تدفق ملايين العمالة سنوياًعلى بلدان الخليج ستنخفض اسعار العقار.
أخي الموقر غالب 70، أغلب العمالة الوافدة لدينا من ذوي الأجور المتدنية أولا، وثانيا حدث أن سجلت أعدادهم انخفاضا متتاليا منذ 2016 حتى تاريخه، ورغم ذلك لم يؤثر ذلك على السوق، أتفق معك حول تأثيرهم من حيث أجور وتكلفة العمالة في القطاع العقاري، ولكن على عكس ما ذكرت أنت!! ذلك أن انخفاض أعدادهم طوال الفترة الماضية، لعب دوراً في ارتفاع تكلفة استخدامهم والتعاقد معهم.. ونفضل بقبول وافر تحياتي وتقديري
اتصور من ضمن الحلول لارتفاع اسعار العقار هو ان تقوم هيئة عقارات الدوله بتطوير مخططات جديده بالمدن الرئيسيه خاصه وبيعها على المواطنين بسعر التكلفه ..هذا سوف يخفض من اسعار الاراضي لا شك ويزيد من المعروض ...والله اعلى واعلم ...
اتفق معك في الاذرع الاستثمارية على سبيل المثال روشن العقارية اطور الاراضي وتبيعها بربح بسيط على الاقل وترجع تشغله في موقع اخر وهكذا