ارتفعت ثلاث مرات ونصف تقريبا، بمراعاة التماثل أو التشابه. وهو ما تراعيه هيئات الإحصاء في العالم عند بناء أرقام قياسية للأسعار. والتركيز على متوسط الارتفاع في أسعار الأراضي السكنية داخل مدينة الرياض. ودرءا لسوء الفهم، لا يناقش المقال لا من قريب أو بعيد أسباب ارتفاع الأسعار، أو هل هي مبررة أو لا؟
لعل المثال التالي يوضح معنى التشابه. بيعت قبل قرابة بضعة وعشرين عاما قطع أراض سكنية ممنوحة مساحة الواحدة قرابة 900م2 شمال غربي جامعة الإمام بعدة كيلومترات "النرجس والياسمين حاليا" بـ70 ألف ريـال للقطعة، تزيد أو تنقص قليلا. كانت الناحية آنذاك برا. لا بناء ولا شوارع ولا خدمات من الجهات كافة لمسافة كيلومترات. أما اليوم، فسعر ما يشابه القطعة موقعا ومساحة لا يقل، حسب علمي، عن 1500 ريـال للمتر المربع. وطبعا، نعرف أنها مخدومة، وأقيمت حواليها مشروعات حكومية كبيرة.
هل نقول إن السعر ارتفع نحو 20 مرة خلال 20 عاما؟
لا. لأنه قياس مع الفارق، حسب تعبير علماء الفقه وأصوله. والمعنى أنه لا يصلح أن تقيس وتقارن سعر المتر لأرض بعينها الآن، تقارنه بسعره قبل 20 عاما مثلا، متجاهلا ما حصل للأرض والحي والجهة من تطورات مؤثرة جوهريا في السعر.
لمقارنة أقرب موضوعية وعدالة في تغير المتوسط العام للسعر خلال هذه الأعوام، ينبغي استخدام أحد منهجين.
الأول، يفهم من السؤال التالي: كم سيكون السعر قبل 20 عاما لو افترضنا أن الحي كان مطورا ومتوافرة به المرافق والخدمات آنذاك؟ أو العكس، كم السعر الآن لو أن كل التطورات بقيت بعيدة عن الحي حتى الآن؟
الثاني، النظر إلى متوسط سعر المتر في الوقت الحاضر. ثم قارن ذلك السعر الحالي بسعر المتر قبل 20 عاما في أقرب حي مشابه حاليا، لكنه كان مطورا وبه المرافق والخدمات قبل 20 عاما. بافتراض أنه لم يطرأ خلال هذه الفترة عامل إضافي له تأثير كبير في السعر.
من يقارن متجاهلا الفروقات هو مثل من يقارن سعر متر مكعب من ماء البحر، بسعر متر مكعب من ذلك الماء بعد معالجته وجعله صالحا للشرب. أو مثل من يقارن أسعار الجوالات قبل بضعة عشر عاما بأسعارها الآن، متجاهلا ما أصاب الجوالات من تطورات خلال هذه السنين.
النقطة أو السؤال التالي، من أين جئت بدعوى أن ارتفاع الأسعار كان ثلاث مرات ونصف تقريبا خلال 40 عاما؟
القصة التالية تجيب عن هذا السؤال. وهي ليست رواية سمعتها، بل عاصرتها بنفسي.
اشترى والدي- رحمه الله- أرضا سكنية في وسط حي الربوة بالرياض عام 1398هـ الموافق 1978 بسعر المتر 500 ريـال. كان المكان وقتها على وشك الانتهاء من عمليات تطوير وتخديم من شوارع ومنافع ومرافق عامة وغيرها.
والسعر السابق أو قريب منه، كان هو المتوسط العام السائد في أحياء أخرى جديدة نشأت قريبا من الملز في عهد الملك خالد، رحمه الله. وكان حي الملز وتوابعه نهاية شمال الرياض تقريبا وقتها. ولنا أن نضيف إلى سعر المتر "كذا ريـال"، لو كانت تنظيمات تطوير الأرض والاستقطاع للمرافق آنذاك مماثلة لما هو مطبق الآن، حيث زادت المتطلبات مع الوقت.
مع هبوط أسعار النفط بشدة أواسط العقد الأول من القرن الهجري الحالي، العقد الثامن من القرن الميلادي الماضي، نزل المتوسط العام لأسعار الأراضي تقديرا بين 15 في المائة و30 في المائة، حسب المواقع والظروف، وبقيت الأسعار كذلك دون تغيير تقريبا نحو بضع سنوات، ثم عاودت الارتفاع، لكن بصورة بسيطة متدرجة لبضع سنوات لترجع إلى مستويات 1400هـ/1980. وزادت وتيرة الارتفاع بعد 2003، وتزامن معها موجة غلاء محلية وعالمية ونفطية.
ما متوسط سعر المتر المربع حاليا للأراضي السكنية المعنية بالمقال، سواء كانت بيضاء أو عليها بناء، أي عند تقييم وحدة سكنية قائمة؟
متوسط سعر المتر الآن في غالب الأحياء المطورة داخل الرياض، قرابة 1800 ريـال، ينقص أو يزيد في الغالب إلى الثلث، حسب الموقع وظروف البائع والمشتري. أي أن أسعار الأراضي السكنية ارتفعت من حيث المتوسط في حدود ثلاث إلى أربع مرات خلال الـ40 عاما الماضية.
كم كانت الأسعار قبل 50 عاما؟ كان متوسط سعر قطعة الأرض في حي الربوة بالرياض بمساحة 1000 متر مربع تقريبا في حدود 20 ألف ريـال، كما أخبرني بذلك أحد كبار السن العارفين بالوضع. كان سعر برميل النفط قبل 50 عاما أقل من دولارين، ولم تكن "أرامكو" مملوكة للدولة. وكانت ميزانية الدولة "النفقات" في حدود ثلاثة مليارات ريـال. أي أن الميزانية تضاعفت قرابة 300 مرة خلال الـ50 عاما الماضية.
نقلا عن الاقتصادية
لعل المثال التالي يوضح معنى التشابه. بيعت قبل قرابة بضعة وعشرين عاما قطع أراض سكنية ممنوحة مساحة الواحدة قرابة 900م2 شمال غربي جامعة الإمام بعدة كيلومترات "النرجس والياسمين حاليا" بـ70 ألف ريـال للقطعة، تزيد أو تنقص قليلا. كانت الناحية آنذاك برا. لا بناء ولا شوارع ولا خدمات من الجهات كافة لمسافة كيلومترات. أما اليوم، فسعر ما يشابه القطعة موقعا ومساحة لا يقل، حسب علمي، عن 1500 ريـال للمتر المربع. وطبعا، نعرف أنها مخدومة، وأقيمت حواليها مشروعات حكومية كبيرة.
هل نقول إن السعر ارتفع نحو 20 مرة خلال 20 عاما؟
لا. لأنه قياس مع الفارق، حسب تعبير علماء الفقه وأصوله. والمعنى أنه لا يصلح أن تقيس وتقارن سعر المتر لأرض بعينها الآن، تقارنه بسعره قبل 20 عاما مثلا، متجاهلا ما حصل للأرض والحي والجهة من تطورات مؤثرة جوهريا في السعر.
لمقارنة أقرب موضوعية وعدالة في تغير المتوسط العام للسعر خلال هذه الأعوام، ينبغي استخدام أحد منهجين.
الأول، يفهم من السؤال التالي: كم سيكون السعر قبل 20 عاما لو افترضنا أن الحي كان مطورا ومتوافرة به المرافق والخدمات آنذاك؟ أو العكس، كم السعر الآن لو أن كل التطورات بقيت بعيدة عن الحي حتى الآن؟
الثاني، النظر إلى متوسط سعر المتر في الوقت الحاضر. ثم قارن ذلك السعر الحالي بسعر المتر قبل 20 عاما في أقرب حي مشابه حاليا، لكنه كان مطورا وبه المرافق والخدمات قبل 20 عاما. بافتراض أنه لم يطرأ خلال هذه الفترة عامل إضافي له تأثير كبير في السعر.
من يقارن متجاهلا الفروقات هو مثل من يقارن سعر متر مكعب من ماء البحر، بسعر متر مكعب من ذلك الماء بعد معالجته وجعله صالحا للشرب. أو مثل من يقارن أسعار الجوالات قبل بضعة عشر عاما بأسعارها الآن، متجاهلا ما أصاب الجوالات من تطورات خلال هذه السنين.
النقطة أو السؤال التالي، من أين جئت بدعوى أن ارتفاع الأسعار كان ثلاث مرات ونصف تقريبا خلال 40 عاما؟
القصة التالية تجيب عن هذا السؤال. وهي ليست رواية سمعتها، بل عاصرتها بنفسي.
اشترى والدي- رحمه الله- أرضا سكنية في وسط حي الربوة بالرياض عام 1398هـ الموافق 1978 بسعر المتر 500 ريـال. كان المكان وقتها على وشك الانتهاء من عمليات تطوير وتخديم من شوارع ومنافع ومرافق عامة وغيرها.
والسعر السابق أو قريب منه، كان هو المتوسط العام السائد في أحياء أخرى جديدة نشأت قريبا من الملز في عهد الملك خالد، رحمه الله. وكان حي الملز وتوابعه نهاية شمال الرياض تقريبا وقتها. ولنا أن نضيف إلى سعر المتر "كذا ريـال"، لو كانت تنظيمات تطوير الأرض والاستقطاع للمرافق آنذاك مماثلة لما هو مطبق الآن، حيث زادت المتطلبات مع الوقت.
مع هبوط أسعار النفط بشدة أواسط العقد الأول من القرن الهجري الحالي، العقد الثامن من القرن الميلادي الماضي، نزل المتوسط العام لأسعار الأراضي تقديرا بين 15 في المائة و30 في المائة، حسب المواقع والظروف، وبقيت الأسعار كذلك دون تغيير تقريبا نحو بضع سنوات، ثم عاودت الارتفاع، لكن بصورة بسيطة متدرجة لبضع سنوات لترجع إلى مستويات 1400هـ/1980. وزادت وتيرة الارتفاع بعد 2003، وتزامن معها موجة غلاء محلية وعالمية ونفطية.
ما متوسط سعر المتر المربع حاليا للأراضي السكنية المعنية بالمقال، سواء كانت بيضاء أو عليها بناء، أي عند تقييم وحدة سكنية قائمة؟
متوسط سعر المتر الآن في غالب الأحياء المطورة داخل الرياض، قرابة 1800 ريـال، ينقص أو يزيد في الغالب إلى الثلث، حسب الموقع وظروف البائع والمشتري. أي أن أسعار الأراضي السكنية ارتفعت من حيث المتوسط في حدود ثلاث إلى أربع مرات خلال الـ40 عاما الماضية.
كم كانت الأسعار قبل 50 عاما؟ كان متوسط سعر قطعة الأرض في حي الربوة بالرياض بمساحة 1000 متر مربع تقريبا في حدود 20 ألف ريـال، كما أخبرني بذلك أحد كبار السن العارفين بالوضع. كان سعر برميل النفط قبل 50 عاما أقل من دولارين، ولم تكن "أرامكو" مملوكة للدولة. وكانت ميزانية الدولة "النفقات" في حدود ثلاثة مليارات ريـال. أي أن الميزانية تضاعفت قرابة 300 مرة خلال الـ50 عاما الماضية.
نقلا عن الاقتصادية
كلامك سليم والمؤثرات على سوق العقار كثيرة منها الموقع الجغرافي (شمال جنوب الخ) نوعية السكان قرب الموقع من المؤسسات الكبرى جكومية او خاصة مستوى البنية الاساسية و الخدمات نظام البناء التضاريس.
تحليل صحيح ومنطقي وعقلاني ، لكن بالتاكيد هناك من لن يعجبهم ذلك فبعضهم هداهم الله منذ عام 2008م وهم يتكلمون عن ان اسعار العقار خرافيه وانها لابد ان تنخفض وقد تسببو فى ان كثير من المواطنيين كانت لدبهم القدرة وقتها للشراء والسكن اجلو قرار الشراء انتظارا للانخفاض الذي لم يحدث وبالتالى تعقدت مشكلتهم بشكل اكبر ، هذه الفئه من المزايدين تعودو على مقارنه التفاح بالقرع شكرا لك يادكتور ،،،
تحليل جيد ولو أعطيتنا معدل التضخم لتلك الفترة لنعرف هل نزلت أو ارتفعت قيمة الاراضي بالقيمة الحالية للريال
التضخم التراكمى خلال العشرون عام الأخيرة حوالى 180 % وخلال الاربعون عام الأخيرة قد يتجاوز 350 % فانا أتذكر ان علبة تونا جيشة الياباني كانت 2.5 ريال والان 16 ريال ولتر البنزين الممتاز كان 10 هلالات والان اكثر من ريالين وكانت الكورولا ب 11 الف والان 70 الف واكثر وكان براد أبو اربع ب 4 قروش والان لم يعد موجود ولكن شبيه له بحوالي 8 ريال في الشلال وكانت العاملة السيرلانكية والإندونيسية راتبها 300 ريال والان لا يقل عن 1500 ريال واساسا كان متوسط الأجور قبل أربعون عام اقل مما هو عليه الان بكثير ولكن هناك من لايعجبهم هذا الكلام بعد ان انساقوا خلف كلام بعض من يدعو انهم على معرفة بالأمور الاقتصادية والذين بشروهم بانهيار أسعار العقار واضاعوا عليهم فرصة امتلاك منزل عندما كان لديهم القدرة على دفع قيمته والان يتكرر نفس الموضوع وسيفضى الى نفس النتائج والتاريخ يعيد نفسه
المثل الإنجليزي يقول " اشترى عقار وانتظر ولا تنتظر شراء العقار " نصيحة للجميع من يستطيع شراء منزل كي يسكنه ويستطيع دفع تكلفته فليشتري ولا يتردد وذلك خلال أي وقت سواء ارتفعت الأسعار او انخفضت
كلام سوالف مشراق لماذا لم تشر كم زاد دخل المواطن وكم ارتفعت الأسعار مثل الطاقة والسيارات ووو هذه عملية تضخم تمر بها دول العالم والريال كان يشتري كيلو طماطم لكن العالم يرفع أجور الساعة لتغطي التضخم ونحن ندعوا الله لايغير علينا
لكن يا أ/ صالح ..لماذا على المدى القصير شاهدناه تضاعف بين 1426-1432 من 4-6 أضعاف دون أي تطورات في المواقع ..فالخدمات والمرافق نفسها ؟...حتى بعد نزوووول الأسعار حاليا تعتبر 3-4 أضعاف أسعار 1426 وربما 5 أضعاف أسعارعام 1424... باختصار هي أرزاق وتبين فعلا أن العقار استثمار نجاح100% على المدى المتوسط و300% على المدى البعيد...والسلام
سجل عندك بالنسبة لأسعار الجوال عند نزوله فى أسواق المملكة إبتزنا بعض الفسدة وباعونا الجهاز الواحد بعشرة آلاف ريال. هؤلاء بعضهم مازال يأكل الطعام ويمشى فى الأسواق !!
هناك فرق فالمقياس الاساسي هو العرض و الطلب الجوال و المرحوم الفيديو و الدش الكمبيوتر الشخص في بداياتها كانت غالية كمنتج جديد في كل العالم و مع تطور انتاجها وانخفاض تكلفته و انتشاره اصبحت رخيصة جداً. الاراضي ترتفع قيمتها بسبب الموقع و الا فالتراب هو التراب في وسط الرياض او في ضواحيها.
ارتفعت عشرات المرات بعض الاراضي ارتفعت مئات المرات اعرف شخص اشترى ارض ب 2500 بالتسعينات الهجرية باعها بمليون ريال هناك اراضي ارتفعت 100 مرة وخمسين مره في اطراف المدن كان المتر ب 10 ريال و15 ريال قبل عشرين 25 سنه الان مترها ب 1000 و 1500 وغيرها كثير
ارتفعت الاراضي مئات المرات والا سهم مررررره واحده
تحياتي د. صالح .... مقال رصين وإيضاح علمي اقتصادي مقارن للقيمة الفعلية للأراضي ، مع ملاحظة أن سنوات المضاربة في الأراضي والتضخم السريع في الأسعار تعتبر حالات شاذة عن القاعدة..