كنت أظن أن الأزمة المالية العالمية (التي ضربت اقتصاد العالم بأسره عام 2008م التي نشأت أساساً بسبب الرهون العقارية) قد قدمت لنا درساً مفيداً ومجانياً لتفادي تكرار الخطأ الاقتصادي القاتل التي وقعت به كبرى الدول المتقدمة، وهي التي كانت تملك خبرة كبيرة جداً في التعامل مع الرهون العقارية لعقود من الزمن، إلا أن ظني خاب وذهب أدراج الرياح مع تناقل وسائل الإعلام في المملكة مؤخراً تصريحات رسمية من كبار مسؤولي وزارة الإسكان توضح أنهم ينسقون مع مؤسسة النقد لإيجاد حلول حول نسبة الدفعة النقدية المقدمة للقروض العقارية لتصبح عند نسبة 15 في المئة بدلاً من نسبة 30 في المئة المطبقة حالياً!!
ففي الوقت الذي تقوم به كبرى الاقتصادات المتقدمة بإعادة تنظيم أسواق الرهن العقارية (بما في ذلك قيامهم برفع نسبة الدفعة النقدية المقدمة للقروض العقارية إلى ما يزيد عن 50 في المئة حالياً) لتصبح هذه الأسواق أكثر أماناً وتحفظاً، بهدف حماية المقترضين والمصارف والنشاط العقاري ككل، نجد وزارة الإسكان في المملكة وهي التي لا تملك أي خبرة في الرهون العقارية (بل لم يتم تطبيق الرهون العقارية لدينا حتى الآن) تتحرك في الاتجاه المعاكس، وتمارس الضغط المتواصل على مؤسسة النقد في سبيل تخفيض النسبة إلى 15 في المئة كما لو أن هذا الأمر هو الحل الجوهري لمشكلة الإسكان في المملكة، وهذا بلا شك أمر مؤسف.
أقول مؤسف لأنه في حال نجحت وزارة الإسكان بتخفيض النسبة إلى 15 في المئة، فهي حتماً ستقودنا إلى كارثة (لا قدر الله)، وكل ذلك في سبيل إيجاد محفز «هامشي» كلنا يعلم جيداً أن هذا المحفز لن يحل جوهر مشكلة الإسكان، بينما لو هبطت مستقبلاً أسعار العقارات بأكثر من 15 في المئة مثلاً (وهو احتمال وارد جداً) فإنَّ هذا المحفز سينقلب إلى سلاح مدمر لاقتصادنا الوطني والنشاط العقاري معاً، آخذين في الاعتبار أن أسعار النفط هبطت حتى الآن بنحو 70 في المئة، فيما لم تهبط أسعار العقارات بنفس النسبة، وأن سياسة فك الدعم التدريجي عن الطاقة والكهرباء والمياه ستضغط على أسعار العقارات، وأخيراً في حال تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء «بالشكل الصحيح» فحتماً هي الأخرى ستضغط على أسعار العقارات.
المضحك في الموضوع أن العرف الدولي في تسمية هذه النسبة هو العكس تماماً، أي أن في جميع دول العالم يتم الحديث عن نسبة قيمة القرض إلى إجمالي قيمة العقار (loan to value) للحديث عن هذا الأمر وليس عن نسبة الدفعة المقدمة إلى قيمة العقار!!!
بينما حتى الآن أنا لم أسمع من مسؤولي وزارة الإسكان ومستشاريها مصطلح loan to value or LTV وهذه ظاهرة غريبة تدل على قلة الخبرة، ناهيك عن قلة خبرتهم في فهم مسببات الأزمة المالية العالمية أو فهم التغيرات التي طرأت مؤخراً على النشاط العقاري في أوروبا أو الولايات المتحدة أو حتى الإمارات العربية المتحدة طالما أنهم يريدون أن يقارنوا أنفسهم ببعض الدول العربية هم من اختارها بعناية!!
نقلا عن الجزيرة
قلم نظيف يحمل هم الوطن والمواطن
كرة الثلج تكبر !!! لن يستوعبو الفكرة حتى يذوب الثلج ويغرق كل شيئ . الله يستر
وزارة الاسكان و الصندوق يواجهون ضغط و غضب شعبي شديد فلذا هم يحاولون بشتى الطرق امتصاص هذا الغضب .. لذا هل تتوقع ان يتم فعلا فرض دفعة مقدمة مقدارها 50 بالمائة؟ مستحيل لانه سيزيد الامور سوءا
اعتقد ان هذه النسبة توازي ان لم تقل عن نسبة الاعفاء لقروض الصندوق العقاري يعني في كل الاحوال حاسبينها من هالحين معدومة.
البنوك لن تخاطر في قروض عقارية متضخمة اصلا واذا تم الضغط على موسسة النقد وقابلت فان راح ترفع الفائدة على القروض العقارية وراح تخفض قيمة العقار خوفا من النزول الكبير مستقبلا فكل ماتحاول فية وزارة هي حلول وهمية لاانعاش العقار ولن تستطيع في ظل المعطيات الحالية لسعر البترول معلومة مهمة هي انخفاض الودائع النكية المربوطة بوديعة باكثر من ثلاثين مليار خلال شهر يناير 2016 هذا يعنى بكل بساطة صعوبة الاقراض لفترات طويلة التى تشمل القروض العقارية وباالتالي صعوبة الاقراض للعقار السيولة المربوطه بودائع بنكبة انخفضت مما يوثر تلثير قوي على القروض العقارية
الهدف توريط المواطنين لزيادة التخمة المالية لدى العقاريين. وستتورط البنوك في النهاية لان المواطنين لن يتمكنوا من السداد و ستخلق كارثة الله و حده اعلم بنتيجتها...... و كل هذا لدعم بقاء اسعار العقارات مرتفعة بغض النظر عن مصلحة الوطن
وفي العرف الدولي الربوي للقروض يوجد هناك تأمين إضافي يلزم المقترض به إن تجاوزت نسبة قيمة القرض الى قيمة العقار 80% بحيث يغطي التامين الفارق بين ما يحصل عليه المقرض عند بيع العقار لتحصيل قرضه وبين مبلغ القرض الأصلي. وكذلك يوجد تأمين على التأمين في حالة عدم تمكن المؤمن الأول تغطية مبالغ تأميناته ويستمر التسلسل وهكذا هو التخبط من المس الذي وصف الله عز وجل صاحب الربا به.
نسي الكاتب ان نسبة ال 15% تتحملها الدولة و ان نشية الدقعة المقدمة باقية على حالها بالنسبة للبنك المقرض 30%
مقال من اصدق المقالات اموال البنوك من مدخرات المواطنين تعيد اقراضها لهم لتدفعها للعقاريين وتؤكل جحا من لحم ثوره وبذلك ترتاح وزارة الاسكان ازمة الرهن قادمة لامحالة فسيترك الناس وظائثفهم الى اخرى ويسلمون البيوت الى البنوك وستخسر وتفلس شركات التأمين على القروض ثم البنوك على الد لة ان تبحث عن حلول ايسر وارحم
مؤسسة النقد عندما تضمن هذا القدر الهائل من الضمانات فإنها تضيف عبئا إضافيا على التصنيف الإئتماني السيادي للدولة
مقال رائع وقمه في الروعة الوزاره في الشرق والاسكان في الغرب وهذا من كثر الفكر عندهم
كلام عاقل من اقتصادي واعي. شكراً استاذ محمد.... قارن هذا المقال بتطبيل الدكتور حمزه السالم لهذا البرنامخ الخطي بالذات --- عجبي!!!
تصحيح: "البرنامج الخطير" وليس "البرنامخ الخطي"
لايوجد فى المملكة مايسمى بأزمة اسكان فالجميع لديه مسكن سواء كان ملك او ايجار ولايوجد من ينام فى الشوارع والحدائق العامة ولكن الاعلام اصطنع مشكلة غير موجودة اساسا وهى انه يجب على الجميع امتلاك مساكن وهذا الشىء غير معمول به فى اعتى الدول فدائما امتلاك المساكن يكون لمن يستطيع ذلك ودخله يسمح وكل هذه الازمة المفتعلة كانت لمصلحة هوامير العقار مما ادى الى تهافت الناس على امتلاك مسكن وبالتالى ارتفعت الاسعار الى ماوصلت اليه الان المشكلة تكمن فى العقليات ولكن على ارض الواقع لاتوجد مشكلة فكما اسلفت لايوجد مشردين ولا ساكنى الحدائق العامة ولا المقاير وان وجدت فهى حالات نادرة جدا
اتفق معاك كلام منطقي وليس عاطفي والاغلبية وقع في فخ ضرورة امتلاك منزل وفوت عليه فرص اخرى باستثمار امواله
تصدق جبت الغايبة !!! ما فيه مشكلة أسكان ؟؟ يعني نروح ننام لان الدعوة كانت تمثيل في تمثيل !!! تصدق فاتت علينا نفكر بنفس الطريقة التي انت تفكر فيها !!
كلامك صحيح حاليا ولكن نحن الان في بداية مشكلة الاسكان ولو استمر عدم توزيع اراضي او فك الاحتكار لها لمدة زمنية ستجد من يسكن الشوارع.
حل مشكلة الإسكان بسيط جدا وانت تعرف جيدا هذا الشي هذا الكلام موجه للأستاذ / محمد العمران واذا كنت لا تعرف فتلك مصيبة .
هم عندهم ابل حتى يوردها المشكلة حتى الابل الوقت هذا عايشة بشبوك
البنوك السعودية لديها إجراءات تحوط قويه من أهمها هم من يقييم العقار وقد تصل القيمة إلى 60% من القيمة السوقية لذا لا خوف عليها وإنما الخوف هو نقص السيولة لديها وهذا هو الهدف الرئيسي من تخفيض النسبة إلى 15% وليس بسبب ضغوط خارجية
بصراحة واختصار شديد .. الوزير ووزارته يتكلمون ويتصرفون بــ«فكر» ما يسمون «مطور وممول سعودي» يسعون لضمان تسويق منتاجتهم ! ، متناسين ان وزارة الاسكان الاخيرة اسست في 20-4-1432هـ ، لبناء نصف مليون وحدة سكنية ((لذوي الدخل المحدود)) في 5سنوات ، وقد حجزت الاراضي ورصد(250 مليار من الملك عبدالله + 20 مليار من الملك سلمان لإيصال الكهرباء والمياه للمشاريع = 270 مليار) ، وانتهىت المدة ولم ينفذ ، ولاتزال الوزارة في تكرار للتخبط والتسويف والمماطلة ، وقرارات جوفاء متعارضة تزيد الكارثة عمقا واستمرارا وخطورة . **والحل الحاسم والصحيح والسريع سهل جدا بتنفيذ مايلي: http://alphabeta.argaam.com/article/detail/100121/
اخي محمد القروض في الخارج تتأثر بنسبة البطالة والاغلبية يعملون قطاع خاص لذلك الضمانات ناقصة عكس الوضع لدينا فلايتم رهن العقار فقط بل ورهن راتب صاحب العقار لذلك تتلاشى الخطورة تماماً الا في حالة الوفاة لاسمح الله