كما نعرف جميعًا فإنَّ الأزمة الماليَّة العالميَّة في عام 2008 كانت شرارتها الأولى انهيار أسعار العقارات في الولايات المتحدة التي تسببت في خسائر فادحة للبنوك بسبب القروض العقارية متدنية الملاءة أو ما يسمى بـ subprime mortgages.
وفي ظلِّ الارتفاع الحالي لأسعار العقارات قد يتخوف البعض من أن تتسبب إجراءات مُعيَّنة قد تتخذ، كفرض رسوم على الأراضي مثلاً، في تراجعٍ حادٍ في الأسعار يجرنا إلى أزمة مماثلة للأزمة التي حدثت في العديد من دول العام عام 2008م، التي لا زالت معظمها غير قادرة على تجاوز آثارها رغم مرور ما يزيد على خمس سنوات على هذه الأزمة. والحقيقة أن من يعتقد ذلك لا يدرك الفرق بين واقع اقتصادنا وواقع اقتصاديات تلك البلدان.
فعدم وجود نظام رهن عقاري في المملكة قبل عام 2008 هو السبب الرئيس في خروج اقتصادنا بأقل الأضرار من تلك الأزمة.
فأسعار العقارات في ذلك الوقت لم تكن متضخمة، وحتى لو أنها كانت كذلك، فإنَّ انهيارها كان سيكون له أثرٌ هامشيٌّ على اقتصادنا في ظلِّ محدودية تعرض البنوك السعوديَّة للقطاع العقاري، نتيجة عدم وجود نظام رهن عقاري كان وجوده سيشجعها على المبالغة في الإقراض العقاري.
الوضع نفسه لا يزال قائمًا في ظلِّ عدم تفعيل نظام الرهن العقاري حتَّى الآن، حيث لايزال تعرض البنوك السعوديَّة للقطاع العقاري محدودًا جدًا، ما يعني أن تراجعًا كبيرًا في أسعار العقارات الآن لن يؤثِّر على ملاءتها الماليَّة ولن يتطلب تدخلاً حكوميًّا لإنقاذها كما حدث في بلدان عديدة إبان أزمة المال العالميَّة، وسيقتصر التأثير على انخفاض في قيم محافظ ملاك العقارات لا أكثر.
أمر آخر مهم وهو أن أيّ تراجع حاد في أسعار العقارات سيكون توقيته مناسبًا جدًا وسيجنب الاقتصاد أزمة مستقبلية فيما لو تأخر مثل هذا الانهيار إلى ما بعد توسع البنوك في الإقراض العقاري.
فاتساع تعرض البنوك للقطاع العقاري في ظلِّ الارتفاع الحالي في أسعار العقارات سيكون بمثابة صب الزيت على النار الذي سيدفع إلى مزيد من التضخم في أسعارها، ما سيعجل بانفجار فقاعتها، وعندها سيكون التأثير على البنوك كبيرًا ما يدخلنا في أزمة رهن عقاري ستتطلب دون أدنى شكٍّ تدخلاً حكوميًّا مكلفًا جدًا.
من ثمَّ فإنّه وعلاوة على المكاسب الاقتصاديَّة العديدة التي ستنتج عن أيّ تراجع كبير يحدث في أسعار العقارات، التي من بين أبرزها تحسين مستويات معيشة معظم أفراد المجتمع وزيادة قدرتهم على امتلاك مسكن، فإنَّ توقيت مثل هذا التراجع هو أكثر من مثالي، كونه يأتي قبل بدء تفعيل نظام الرهن العقاري وتوسع البنوك في الإقراض العقاري، ما يحمينا من أزمة ماليَّة محققة الحدوث في حال تأخر انهيار أسعار العقارات إلى ما بعد توسع البنوك في الإقراض العقاري، من ثمَّ فحدوث تراجع حاد في أسعار العقارات الآن هو في الواقع مصلحة اقتصاديَّة عليا يجب أن يُسعى إليها بقوة لا أن يُخشى منها.
نقلا عن جريدة الجزيرة
"من ثمَّ فإنّه وعلاوة على المكاسب الاقتصاديَّة العديدة التي ستنتج عن أيّ تراجع كبير يحدث في أسعار العقارات، التي من بين أبرزها تحسين مستويات معيشة معظم أفراد المجتمع وزيادة قدرتهم على امتلاك مسكن" في رأيي .. أنه لن يكون هناك تحسين في مستوى المعيشة بل ديون أكثر سيتحملها مالك المسكن ولمدة 15-20 عام .. لذا التحسين في مستوى المعيشة لن يكون قبل 15 سنة
الكل صار يفتي في كل شي بالثرثرة والكلام المائع...للاسف لم اقراء تحليل محكم حول مستقبل سوق (الاراضي) تأسيساً فهي العنصر الذي يدور حوله الجدل.
لا اعلم الى متى ونحن في هذه الدوامه التي ليست بصالح البائع ولا المشتري ، فالضبابية وعدم وضوح الصورة ادخلت السوق في ركود ولا نعلم الى متى ؟!
د عبدالرحمن نشكرك على توضيح الامور بشكل صحيح وواضح المشكله التي نعاني منها هي بعد وزارة الاسكان عن السوق العقار ولا تعلم ما يحصل فيه والدليل في الاعوام الثلاثه الماضيه دفع الصندوق العقاري قروض للمواطنين بارقام قياسيه ويغطي التاخر الذي كان حاصل في الصندوق وربما يغطي 7 سنوات ماضيه تاخر فيها الصندوق العقاري وكانت المشكله عدم القدره في شراء ارض واستمر الصندوق في الدفع بزيادة السيوله بالقرض الاضافي وكان المشكله في عدم توفر سيوله وكان سبب في رفع الاسعار من جديد ولم يوضع اي حلول للاراضي . الان صاحب الارض يعرضها والعروض تتضاعف كل يوم ولكن محدوده بسعار مرتفعه جدا وصاحب الارض ليس لديه اي مشكله في الانتظار لانه لا يخسر شي بسبب الانتظار ولا يكلفه الانتظار اي شي فهي لا تاكل ولا تشرب
أولاً: أشكرك على المقال ولكن لا اتفق معه. والسبب أن البنوك لدينا متوسعة في الاقراض العقاري وتستخدم الرهن العقاري عبر اذرعة عقارية تابعة لها. وهذا ينفي صحة مقالك بأن البنوك حاليا متعرضة بنسبة بسيطة للعقار. ثانياً:أجدك تدافع عن البنوك وتغفل مصالح الطرف الاخر في المعادلة وهم المستثمرين في السوق العقاري وهذا يعد من الكيل بمكيالين. ثالثاً: أنت لا تعلم هل الاسعار الحالية متضخمة الا عبر مقارنتها باسعارها في الماضي، ولكن لو واصلت الاسعار الارتفاع فعندها سيعتبر السعر الحالي مقبول مقارنة بالسعر المستقبلي.
اخي الكريم سبق ووضح الدكتور في مقال سابق وضع البنوك وهي فعلا لا تتضرر بسبب انها لا تقرض اي شخص الا بضمان الراتب واما المستثمر في العقار فلا خوف عليه لان العقار لو انخفظ 50% لن يلحقه الضرر لانه ما خذ الارض برخص شديد واما المضارب فهو يستحق الخساره ولك في سوق الاسهم اكبر مثال
اولاً: البنوك تقدم القرض العقاري بضمان الراتب ورهن العقار. ثانياً: لماذا تفترض أخي الكريم أنه سيتم تغيير ألية التعامل الحالية عند اقرار الرهن العقاري؟ الحقيقة أن هنالك رهن عقاري حاليا وسيكون هنالك رهن عقاري مستقبلاً والفرق بين الاثنين أن الأول كان بالتحايل والثاني بدون تحايل.
دارت مثل هذة الحوارات حول مستقبل سوق الاسهم عام ٢٠٠٥ و ٢٠٠٦ وكان الكثيرين يجزمون ان السوق ذاهب لل ٣٠٠٠٠ نقطه .. تجاوزت اسعار العقار قدرة المواطن او المستفيد من المنتج و اصبحت سلعه للمضاربه بين اصحاب رؤوس الاموال و هذا يعني انها تطير في الهواء و بدون قاعده او سند حالها كحال سوق الاسهم في ٢٠٠٦ . الانهيار قادم حالما يقوم كبار المتداولين في العقار بتصريف ما لديهم و سيسقط في يد صغارهم . انها سنة الحياة يا سادة .
اشكر الكاتب على طرحه ولكن العقار لن ينزل والبنوك تاخذ هامش ربح مبالغ به اعلى من المستوى المعروف عالميا المال اصبح دولة بين الاغنياء والفوارق الطبقية زادت فهناك نخبة تملك الاراض والمال والقرار
لا ننسى حيازة البنوك من العقار ، الذي في ستنخفض قيمته في محافظ ملاكه الذين من ضمنهم البنوك ..!!
مقال سهل بسيط ورائع بدون فلسفة زائدة او تضليل يحلل ويشخص المشكلة وحلها والآثار المترتبة على حلها بشكل مقنع وواقعي وبعيد عن المصالح الضيقة ... شكرًا د عبدالرحمن واكثر الله من أمثالك
اذا حصل انهيار في اسعار العقار فيه دمار للاقتصاد ،، لايخلو بيت سعودي من استثمار في العقار وغالبيتهم حاط تحويشة العمر في هذا العقار ، اما الهوامير او حتى متوسطي الثراء بيطلعون فلوسهم برا والفرص في الخارج كثيرة وكلن يقول تعال يامستثمر بس نبيك تحط سيولتك عندنا ، وكـ مثال دبي وقطر والبحرين رغم ان عقاراتهم اغلى منا بكثيييير
اما الاخوان اللي يقولون المضارب يستاهل وتاجر الاراضي يستاهل وكانهاحرب باقي شوي ويطلبون من الدولة تصادر العقارات وتوزعها ههههه ،، ذكروني بكلام القدافي مرة وهو يقترح ان اي واحد عنده اكثر من مزرعه دواجن او محل اوعمارة يخلون له وحدة ويوزعون الباقي ،، على هذي الحسبة يجب تخفيض سعر السهم لانها متضخمة ويجب ارغام المستوردين والمحلات والمطاعم البيع بخسارة لان اسعارهم متضخمة
نزول العقار مسألة وقت وهو من مصلحة عامة الشعب خصوصا ان العائد من العقار كإستثمار غير مجدي بخلاف دول الخليج. لذا كان الله في عون من سيتعلق بأسعار عالية في اراضي او شقق او فلل
لا أدري لماذا كل هذه الحملات و المطالبة بتطبيق نظام الضرائب على الأراضي البيضاء.. وكأن الهوامير والطحاطيح المحتكرين الأراضي بيتضررون.. صدقوني بيطلعون منها بكل سلام، وبياكلونها مستثمرين الطبقة الوسطى بدون أي ذنب اقترفوه. المفترض أن يطالبو الدولة بفك الاحتكار ومنع مصادرة الأراضي وتشبيكها بدون وجه حق، وكذلك محاولة زيادة المعروض والسماح بالتوسع الرأسي للمدن لتوفير عروض أكثر في السوق.. وغيرها من الحلول الممكنة الي تخفف من تضخم الأسعار دون الإضرار بشريحة عريضة من المستثمرين دون وجه حق..
صدقت عزيزي اللي بياكلها الطبقة المتوسطة اللي حاط تقاعده او شقى عمره في عقار او الاخوة اللي وارثين عقار او عقارين ويترزقون منهم ويصرفون منها عل امهم وخواتهم واخوانهم القصر او الشايب المتقاعد وماعنده الاهالعقار اللي يصرف منه ،، اما الهوامير اسهل ماعنده طلع ملايينه خارج الديرة وشرا العقارات اللي يبي مما لذ وطاب وحطها عند شركات تديرها ولاهو حاس باللي يصير عندنا
يجب تنفيذ فرض الرسوم عاجلاً اذا كانوا يريدون مصلحة الشعب ... فلم يعد هناك اي عذر
لذلك وبكل بساطة تم تأخير تطبيق الرهن العقاري من قبل مؤسسة النقد رغم إكتمالة وذلك حتى يتم التصحيح، إنخفاض العقار هدف قومي ويسير بخطة محكمة لتقليل الخسائر على الناس كما حصل لسوق الأسهم والذي تم أيضاً على مراحل ولكن للأسف لم نفطن لها. أما من يقول أن العقار لن ينخفض، أذكره بسعر سهم بيشة والمصافي في 2005 وسعر المتر في بعض أحياء الرياض الآن!!
عزيزي العقار لايقارن بالاسهم بتاتا
إذا كانت الاوضاع السياسية مستقرة فلن يصحح العقار
لا ... لن يشكل أي خطر لأن القروض مضمونة بالسجل الاتئماني للشركات أو الأفراد وليس بالعقار . وحجم القروض المربوطة بالعقار ليست كبيرة ( أعتقد أنها مابين 60 الى 80 مليار ريال على أقصى حد ) وبالباقي بأموال مدفوعة أو ضمانات أخرى غير ضمان العقار ..... والشي الآخر لن ولم ينهار العقار الا بإنهيار أسعار النفط ... وراح ينزل العقار في حال واحدة فقط هي توفير أراضي بخدماتها بشكل يتوزاى مع العرض وتأسيس مدن جديدة ويكون المعروض كبير يوفر للأفراد دون الشركات ورجال الأعمال يعني للأفراد الموظفيين العاديين وأن لاتباع الا بعد 5 سنوات .. أو تحمل الشركات او الوزارت بناء بيوت لموظيفها بأقساط مريحة ل 20 سنة وتكون بيوت صغيرة ومتوسطة المساحة مابين 150 و 300 متر ........... دون هذا الكلام صعب جدا ينزل العقار أو الانهيار كما ذكرت لن ينهار الا بانهيار أسعار النفط الى مادون ال 20 دولار وهذا شبه مستحيل خلال السنوات القليلة القادمة ........... أما موضوع انهيار العقار والرهون العقارية في أمريكا فهذا موضوع آخر تماما ومختلف بشكل كامل على الوضع عندنا في السعودية
سؤال ::: كم القيمة المقدرة لأسعار كامل الأراضي في السعودية ؟؟؟
صراحه اكثر مايخيفني هو انه دكتور في الاقتصاد يعين دام المواطن الي عنده بيت والي عنده ارض حياكلها والبنوك تطلع منها فليس هناك اي مشكله طيب شي بسيط بس شركه من الشركات الكبرى للمقاولات ولا اكذب ان قلت الاكبر لديها اصدار سندات بضمان اراضي بمليارات طيب لو نزلت قيمة هاذي الارض اش حيصير في توسع هذي الشركة وحجم الموظفين فيها وقدرتها على الاقتراض مره ثانية وهذا غيض من فيض , دكتور انفجار الاصول موجود وفي كل مكان لاكنه لايكون بتدخل الحكومة لفرض ذلك لانفجار بل عن طريق تفاعل قوى السوق ولاشي غير .
في المقال .. تكلمت عن ضرر انهيار اسعار العقار على البنوك والاقتصاد و تكاليف الدولة عند التدخل وعن المستثمرين .. ونسيت او تناسيت الحلقة الاهم وهو المواطن الانسان المحتاج للسكن لكي يعيش فيه ويظفه هو وبزرانه .. زيه زي دول افريقيا ودول جنوب اسيا الفقيرة التى نسبة تملك المواطنين للمنازل فيها اعلى بكثير من نسبة تملك مواطنين المملكة العربية السعودية أكبر منتج للبترول ... وأنا في أعتقادي أن أهم أسباب تعقد هذه المشكلة هو كالأتي : ان وزير المالية ووزير الاسكان ومدير الصندوق العقاري وخالد التويجري وجميع من لهم علاقة في مشكلة ويعملون الحكومة السعودية يملكون منازل هم وأولادهم وجميع عوائلهم وبمساحات تزيد عن حاجتهم 10 أضعاف على الاقل.. لأنه لو عين وزير للاسكان لايملك سكن لكانت الحلول اسرع .. ولو ان مدير الصندوق العقاري أسمه في أخر قائمة أنتظار القروض العقارية لكانت الدفعات لا تتأخر أبد ...