أحد أكبر الإشكالات التي تعانيها الدول الغنية بالموارد الطبيعية الناضبة هي التذبذبات الحادة التي تتعرض لها اقتصاداتها نتيجة تقلبات إيراداتها من مواردها الطبيعية.
ففي حال تحسن الإيرادات يرتفع الإنفاق الحكومي، وتنمو السيولة المحلية بمعدلات تفوق حاجة الاقتصاد؛ ما يُدخل هذه الاقتصادات في موجات تضخم وارتفاع شديد في قيم الأصول المالية والعقارية.
وفي الدول التي نجحت في تفادي ذلك اتصفت سياساتها الاقتصادية بالوعي التام بهذه الأخطار؛ بالتالي لم تستجب لضغوط زيادة الإنفاق العام، وحافظت على استقرار اقتصاداتها.
ومن ثم، فإن ارتفاع أسعار العقارات في المملكة، ومن بينها أسعار الأراضي غير المستغلة، ليس ظاهرة مستقلة عن ارتفاع سوق الأسهم ثم انهياره عام 2006؛ فجميعها نتاج نمو هائل في السيولة المحلية، لم يكن هناك سياسات اقتصادية مناسبة تحد من تأثيرها السلبي على اقتصادنا.
فحتى عام 2006 كان معظم السيولة الفائضة في الاقتصاد يتم استيعابها في السوق المالية، واجتذبتها إليه ارتفاعاته المبالغ فيها وغير المنطقية؛ وبالتالي شهد القطاع العقاري ركوداً بل حتى تراجعاً في الأسعار بسبب رغبة الكثيرين في التحول نحو الاستثمار في سوق الأسهم.
بعد انهيار سوق الأسهم وفَقْد السوق ثقة المستثمرين، ومع تزايد الثقة بأن أزمة المال العالمية لن يكون لها تأثير على اقتصادنا بفضل محافظة أسعار النفط العالمية على مستويات مرتفعة، وجدت السيولة الضخمة التي لا تزال حائرة في اقتصادنا ضالتها في المضاربات العقارية؛ فتضاعفت أسعار العقارات مرات عدة في أقل من خمسة أعوام.
أي أن السيولة المحلية التي لم يحسن إدارتها تسببت من جديد في ضرر لحق بقطاع واسع من أفراد المجتمع، أفقدهم أي أمل في امتلاك منزل، وفي وقت لم تلتئم فيه جراحهم من كارثة سوق الأسهم بعد.
والسؤال: هل هناك من أمل في تراجع أسعار الأراضي في المستقبل المنظور؟ وهنا نقول:
هناك ثلاثة عوامل يمكن أن تسهم في تحقق ذلك:
1 - أن يتراجع الإنفاق الحكومي الذي سيتبعه تراجع في السيولة المحلية؛ ما يضغط على أسعار الأراضي للانخفاض. وهذا سيناريو غير متوقع؛ كونه لن يحدث إلا إذا تراجعت إيرادات النفط بصورة تجعل من الضروري إجراء تخفيض كبير في الإنفاق العام.
2 - أن تواصل السوق المالية ارتفاعاتها الحالية؛ ما يغري مضاربي الأراضي بأن هناك مكاسب أكبر تنتظرهم في سوق الأسهم؛ فتتجه السيولة نحوه من جديد.
وهذا سيناريو غير متوقع أيضاً؛ فشبح انهيار فبراير 2006 لا يزال حاضراً بقوة؛ إذ إنه إن حدث ارتفاع جديد مبالَغ فيه في هذا السوق سيهرب الكثيرون منه عند أول بادرة تراجع؛ فينهار من جديد، ومن ثم فأي ارتفاع مبالَغ فيه في سوق الأسهم لن يعمر بما يكفي لدفع أسعار العقارات للتراجع.
بل إن إعلان طرح جزء من أسهم البنك الأهلي التجاري، وكما أشرت في مقال الأسبوع الماضي، يُظهر أن السلطة المالية نفسها قد تكون استوعبت درس انهيار سوق الأسهم، وأنها قد تكون بدأت من الآن تعد العدة لتفادي تكرار حدوثه.
3 - أن تُفرض رسوم على الأراضي غير المستغلَّة داخل النطاق العمراني للمدن، وهذا - وعلى عكس العاملَين الأولَين - مؤكد التأثير، ويمكن أن يتسبب في تراجع حاد في أسعار الأراضي إن طُبّق بحزم لا يستثني أحداً، وبنسب مناسبة، وكان التطبيق آنياً ودون تأخير أو مُهل يجري التحايل عليها أو تمديدها.
الخلاصة: أنه لا أمل مطلقاً في تراجع أسعار الأراضي دون فرض رسوم عليها.
وإن كنا نرى أن هناك مصلحة اقتصادية واجتماعية في تراجع أسعار الأراضي غير المستغلَّة فيجب ألا نتردد لحظة واحدة في فرض هذه الرسوم.
وفي المقال التالي والأخير حول هذا الموضوع نجيب عن تساؤل قد يكون في ذهن البعض، هو: هل هناك من مخاطر على اقتصادنا من تراجع حاد في أسعار العقارات أسوة بما حدث في بلدان أخرى عام 2008؟
نقلا عن جريدة الجزيرة
دائماً ما ننتظر مقالاتك الثرية. شكراً لك
نعم اتفق مع الكاتب ان اسعار العقار لن تنخفض مهما كانت الحلول دون فرض رسوم + جباية الزكاة منها .ويجب ان تحصل الرسوم شهريا لا سنويا ، وهذا معمول به في كل دول العالم .اما جباية الزكاة فحسب الشريعة تحصل سنويا ، ولكن لمنع التلاعب والتهرب منها ببيعها قبل اجل استحقاقها يصدر مرسوم بعدم السماح بالبيع مرة اخرى الا بعد مرور عام كامل بالنسبة للاراضي السكنية وتستثنى الاراضي التجارية من المرسوم . بغير ذلك لن تنخفض اسعار العقار ابدا ابدا
للعلم ، فتوى كبار العلماء بشأن زكاة الاراضي لم تقل انه لايجب فيها زكاة ، وانما افتت انه لايجوز للحاكم جباتها (اي تحصيلها ) باعتبارها اموالا باطنة غير ظاهرة ، لذا هناك فرق بين (وجوب الزكاة ) وهو امر لانقاش فيه وبين (جباية تلك الزكاة عبر الحاكم ) وهو محل فتوى كبار العلماء . لهذا ان فُعـًل نظام (السجل العيني للعقار ) الذي صدر به مرسوم منذ عام 1428هـ سيجعل الاراضي اموالا ظاهرة لا باطنة وبالتالي يحق للحاكم جباية زكاتها . هذا والله اعلم
كلامك غير صحيح ... راجع الفتوى
راجع انت قرار هيئة كبار العلماء رقم 218 وتاريخ 9/7/1425 http://www.al-madina.com/node/464218?risala
تأكد أنه لن يكون هناك رسوم على الآراضي البيضاء داخل المدن لإن من بيده إصدار هذا القرار هو تاجر العقار
و هذا هو السبب الرئيس و الوحيد
السعر هو نتيجة للصراع بين العرض والطلب. اكثر من ربع السكان يقتاتون من ريع العقارات. فرض الرسوم هي بمثابة عبء على المواطن. بناء مجمعات سكنية شقق وبأشكال وأنماط مختلفة بمقابل متناسب مع نوع البناء على غرار عماير الإسكان سيعجل من حل الأزمة السكانية ويضغط على أسعار الاراضي. التعهد باستغلال المنح خلال ثلاث سنين او يتم استرجاعها.
( اكثر من ربع السكان يقتاتون من ريع العقارات.) هذه مغالطه .فالاراضي البيضاء لاتدر دخلا مثل العمائر والمباني المؤجرة ، اما حكاية (ربع السكان ) فلا ادري من اين اتيت بهذا الرقم ؟؟؟!؟!!
اعتقد ان الرسالة هي مثل ما تفكر بمن لايملك سكن أو ارض فكر بمن يعتمد على أجار بيت او دكان او مستودع. السعودي اول مايفكر بالاستثمار يفكر بعمارة. نزول أسعار الاراضي البيضاء سيلقي بضلاله على كل العقار. اذا لم تعجبك نسبة الربع فكم النسبة انت مستعد لتضحي باستثماراتهم!
الحديث حول الاراضي البيضاء لا العمائر والدكاكين والمستودعات . ويبدو ان لم تسمع بان المصلحة العامة تغطى على المصلحة الخاصة . نعم انخاض سعر الاراضي سيلقي بظلاله على كل العقار ومن صالح المواطن ،فالاسعار ستنخفض بالمحلات بخفض هامش الربح لانخفاض نسبة الايجار من التكاليف، فتنخض المواد الغذائية والالبسه .............الخ. تكلفة الايجار تمثل حاليا نسبة كبيرة من الاسعار في كل شيئ .وهذا يؤدي لارتفاع السلع بكافة اشكالها .
كلامك صحيح ١٠٠٪ واتفق معك ، والاهم هو سرعة التطبيق حتى لا تتفاقم المشكله اكبر من ذلك... فالتاخير ليس من الصالح العام
ارتفع العقار بشكل عام عندما تم ضخ مبالغ كبيرة من دخل الدولة و ستنخفض مع انخفاض ضخ مثل تلك المبالغ خلال هذا العام و الاعوام القادمة لعدة اسباب منها تخصيص جزء كبير من تلك المبالغ لاغراض مهمة و ضرورية.
لاجديد في هذا المقال ... معلومات كلها معلومة ومعروفة !! ... لماذا النزول في جودة المقالات مع ان الدكتور لديها مقالات رائعة جدا في السابق
لا اتفق مع الكاتب ابدا في هذا المقال فأسعار العقار ستنخفض في حال زيادة المعروض من الوحدات السكنيه حتما عندما يزيد العرض عن الطلب ويبحث صاحب الوحده عن مستأجر فلا يجد فيظطر لانزال السعر وتصبح معه العماره ذات دخل منخفض وسيكون سعرها في حال البيع حسب دخلها .
مقال رائع جدا المواطن خرج خاسرا من سوق الاسهم وياس من الحصول على مسكن في وطنه رغم ان الحكومة غنية جدا
هل فعلا أسعار العقار مرتفعه؟ أنظر حولك في البلدان المجاوره وستجد عكس ذلك. المشكله الرئيسيه هي في دخل المواطن المنخفض. الدوله امامها خيارين 1) رفع دخل المواطن وفيه زيادة للتضخم او 2) خفض أسعار العقار اما بزيادة المعروض أو فرض ضرائب عليه. الخيار الثاني يضر بالفئه النافذه صاحبت القرار واستبعد حدوثه. الدوله منذ عهدتها تخفف من حدة الازمات تدريجيا ... حبه حبه .. وعلى المدى الطويل ولا تعالجها بشكل جذري. أي أنها في الغالب ستعمل على مزيج من الحلين. مثلا من جهه سيزيد الرهن العقاري الطلب بينما ستزيد الوحدات الموزعه من الدوله العرض.
ارتفاع اسعار الاراضي اساس كل بلاء ... فهي احد الاسباب الرئيسية في ارتفاع تكاليف المعيشة والتضخم .. ارتفاع اسعار الاراضي المفتعل والمبالغ فيه إدي ارتفاع اسعار الإيجارات سواء المحلات التجارية او الوحدات السكنية وبالتالي ارتفاع الكثير من السلع الاساسية ... ارتفاع اسعار الاراضي القاحلة لدينا بشكل فلكي وغير مقبول ليس مبني على عرض وطلب حقيقي كماهو الحال في جميع أنحاء العالم ذات السوق الحر فنحن لانعاني من نقص في الاراضي اطلاقاً فالأراضي غير المستغلة تفوق المستغلة بأضعاف ... المشكلة لدينا ناتجة عن احتكار محرم شرعاً لمليارات الامتار من الاراضي الشاسعة داخل النطاق العمراني من قبل فئة قليلة وهو نتاج حصول معظم هذه الفئة على هذه الاراضي المليونية بوضع اليد او السرقة او المنح الخاص مما انتج تعطيش كبير للسوق وادى لارتفاعات غير منطقية ... ولذلك نؤكد على ماقاله الكاتب الكريم .... اذا اريد حل المشكلة فلاحا الا بفرض الرسوم على تلك الاراضي وبدون تأخير او تسويف ... وعدم الالتفات لأي رأي تضليلي لتحقيق اهداف مصلحية خاصة .
لااتوقع نزول في غيم الاراضي حتى لو فرضو رسوم كل شهر حتا مادام المنح متوقفة
أخيرا شخص فاهم في البلد، ولكن الصحيح أن طالما الناتج المحلي للدولة مرتفع، فمن الطبيعي أرتفاع العقار الذي هو صلب الاقتصاد في أي دوله ودليل على انتعاش اقتصادها.
مشكلتنا في الاراضي... تطوير الاراضي بسرعه وبيعها على الشعب يحل المشكلة من جذورها وبأسرع وقت على اعتبار ان تطوير الاراضي لا يأخذ وقت كبيرمثل البناء.. ولا يحتاج حتى لفرض رسوم.. سيأتي العقار الى الارض مرغما.. الحل هو اسراع وزارة الاسكان في توزيع الجاهز من الاراضي والاسراع في اكمال الباقي... وبعد سنتين سترون الاسعار كيف
الغريب ان ينظر البعض للمستثمرين في العقار وكانهم محتلين او مستعمرين يجب التخلص منهم وافقارهم باي طريقة !!! او كأنما هم اجانب وشارين اراضينا .. رغبه البعض في حصول انهيار عقاري هي رغبة في انهيار اقتصادي وطني واول من بياكلها لو حصل >لك محدودي الدخل
العقار في المملكة لايزال من ارخص عقارات العالم خصوصا مقارنة بمستوى الدخل العام للمواطن وللبلد ككل
اتفق مع ما جأ به الكاتب ولاكن هل يجب فرض هذة الرسوم حتا لو انتهة مشكلة ارتفاع الاسعار اعتقد بأن الكاتب الكريم تناسى بأن لكل من سوق الاسهم والعقار دورة اقتصادية كحال اي سوق. وكما ارتفع سيأتي اليوم اللذي تهوى فيه الاسعار حاله كحال سوق الاسهم ودوام الحال من المحال. الحل يكمن في عدة حلول يجب على الحكومة اتخاذها ١-سحب السيولة من المواطنين من خلال ايجاد قنوات استثمارية بديله لمدخراتهم وتنميتها كطرح شركات تملكها الحكومة بهدف سحب السيولة الزائدة. ٢- انشأ صندوق استثماري مدعوم من الدولة يستثمر في الاسواق الخارجية بهدف تنمية المدخرات والاستثمار يكون في عقار واسهم الخ ٣- فرض رسوم لفترة سنه او سنتين كحد اقصى الى ان تستطيع الحكومة تفعيل المقترح الاول والثاني. بهذة المقترحات سوف تخف مشكلة العقار ويصبح من مشكله السيولة بدل ان تكون نغمه تصبح نعمه على البلاد والعباد.