الاستثمار العقاري بغرض التأجير يحل أزمة الإسكان

د.عبد الفتاح صلاح

34

قدر الله لي حضور الاجتماع الأول الذي دعت إليه رابطة المهندسين المصريين بجدة لتقديم المشاريع العملاقة لنهضة مصر ومناقشتها , والذي عقد بالقنصلية المصرية بجدة في 25 أغسطس 2012 , وكان من ضمن المشاريع المطروحة مشروع عن البترول للاستفادة من الغازات المنبعثة من الشعلة بدلاً من حرقها , ومشروع للتعليم , ومشروع لإنشاء مركز تدريب لإعداد الحرفيين , ومشروع عن تدوير الزبالة , وعدة مشاريع للإسكان .

بعد أن قدم أصحاب مشاريع الإسكان نبذة عن مشاريعهم , أشرت إلى بحث أعددته عام 2004 عن واقع أزمة الإسكان وتصور مبدئي للحل عن طريق الاستثمار العقاري بشكل جديد يعتمد على فلسفة التصميم والبناء من حيث مساحة المسكن ومواصفاته , وأن يكون الاستثمار العقاري بغرض التأجير .

اتضح من خلال المناقشة خطأ أن تكون كل مشاريع الإسكان في مصر بنظام التمليك نصف تشطيب , وذلك لأن مشاريع الإسكان بنظام التمليك نصف تشطيب الموجهة للشريحة العريضة في المجتمع من الطبقة المتوسطة وأقل من المتوسطة ومحدودة الدخل تساهم في زيادة مشكلة الإسكان ولا تساعد في حلها , لأنه ليس من المنطقي أن نطالب من لا تسمح لهم قدراتهم المالية بدفع آلاف الجنيهات كمقدمات لشقق غير جاهزة للإستخدام وتحتاج لمزيد من المال لتشطيبها .

طلبت من سعادة القنصل الذي كان حاضراً الاجتماع أن يبلغ سيادة الرئيس محمد مرسي أن أراضي مصر ليست للبيع , وإنما تعطى بحق انتفاع للمستثمرين في المشروعات التي تساهم في تنفيذ خطة الدولة للتنمية ومنها مشاريع الإسكان بغرض التأجير .  

أزمة الإسكان في أرقام
1- العجز المتوقع في عدد الوحدات السكنية اللازمة لمتوسطي ومنخفضي ومعدومي الدخل للعام القادم 554,159 وحدة منها 279,618 وحدة في المدن , 274,541 وحدة في الريف .

2- عدد الوحدات السكنية الخالية من الإسكان فوق المتوسط والفاخر على مستوى الجمهورية 5,729,414 وحدة سكنية , منها 3,428,111 في المدن , 2,301,303 في الريف .

3- الاستثمارات المطلوبة لتنفيذ العجز في الوحدات السكنية 70 مليار جنيه , منها 20 مليار جنيه يختص بها القطاع لحكومي لتنفيذ وحدات الإسكان الشعبي لمعدومي الدخل , 50 مليار جنيه من القطاع الخاص لتنفيذ وحدات الإسكان لمتوسطي ومنخفضي الدخل . 

4- الخلل في العرض والطلب بين ماهو متاح وما هو مطلوب دفع أصحاب الدخل المحدود إلى البناء العشوائي في جميع أرجاء مصر , وأصبحت العشوائيات واقع إجباري لا يمكن تجاهله بما تستوعبه من كثافة سكانية تقدر بـ 13 مليون نسمة , ومع هذا تتضارب التقارير حول عدد تلك المناطق والرقم يتراوح بين 383 - 1221 منطقة , والسبب في ذلك يرجع لعدم اتفاق الجهات الحكومية على تعريف موحد للمنطقة العشوائية , وعلى الرغم من اعتبار العشوائيات أحد الحلول القسرية لأزمة الإسكان في بعض الفترات السابقة إلا أنها ستكون أحد أهم مسببات أزمة الإسكان في المرحلة القادمة عند البدء في توفير مساكن بديلة لقاطني المناطق العشوائية غير الآمنة التي تقرر إزالتها لعدم قابليتها للتطوير ويبلغ عددها 20 منطقة على أقل تقدير .

5- يزيد من أزمة الإسكان أن المجتمعات العمرانية الجديدة التي وصل عددها إلى 19 مدينة لا تعد من مناطق الجذب السكاني , ويكفي أن نعرف أن نسبة الإشغال في تلك المدن لا تتجاوز 20% وفي أحسن تقديراتها 30% , وذلك من واقع قراءات عددات الكهرباء في تلك المدن , يرجع ذلك في المقام الأول إلى الخلل في توجه هيئة المجتمعات العمرانية التي استغلت مشاريع التنمية العمرانية لتحقيق أقصى استثمارية , هذا التوجه أدى إلى اختلاف مواصفات العرض المتاح من الوحدات السكنية عن الطلب الفعال عليها , وهذا بدوره أدى إلى سوء توزيع تلك الوحدات , هذا بالإضافة إلى ضعف معدلات الإنجاز في الخدمات العامة والمجتمعية .

عرض منهجي لأزمة الإسكان 
   من واقع الأرقام السابقة يمكن عرض أزمة الإسكان بصورة منهجية على النحو التالي :
أولاً : وجود أزمة إسكان حقيقية بمصر وخاصة لمتوسطي ومنخفضي ومعدومي الدخل .

ثانياً : في ظل الظروف الاقتصادية السائدة سيتضاءل الدور الحكومي في دعم إسكان متوسطي ومنخفضي الدخل , وسيقتصر الدور الحكومي على محاولة توفير الإسكان الشعبي لمعدومي الدخل وساكني المقابر والعشوائيات التي تقرر إزالتها لأنها غير آمنة ولا يمكن تطويرها  , وهذا يعني بمفهوم المخالفة تعاظم دور القطاع الخاص في البناء لمتوسطي ومنخفضي الدخل .

ثالثاً : حل أزمة الإسكان في ضوء البيانات المتاحة عن حجمها سيتطلب عدة سنوات قد تصل إلى أكثر من عشر سنوات بافتراض ثبات باقي العناصر المحيطة بالمشكلة .

رابعاً : يوجد فائض في وحدات الإسكان فوق المتوسط والفاخر لعدة سنوات قادمة ولا يوجد طلب عليها , والممول منها من البنوك يضغط في اتجاه ارتفاع أسعار هذه الوحدات لسداد الفوائد السنوية للقروض المستخدمة في بنائها .

خامساً : من المتوقع إحجام البنوك في الفترة المقبلة عن تمويل مشاريع الإسكان , وذلك لعدم قدرة البنوك على استرداد الأموال المقترضة منها والمحجوزة في مشاريع عقارية لقرى سياحية ومنتجعات وإسكان فاخر .

سادساً : من المفروض أن تكون القوانين المنظمة للبناء والإسكان عامل مساعد في حل مشاكل البناء والإسكان , إلا أن كثرة القوانين وتعدد الجهات المختصة والفساد المالي والإداري والإجراءات المعقدة وزيادة الرسوم أدت إلى زيادة تفاقم المشكلة .

سابعاً : حالة الركود التضخمي التي تمر بها مصر تجمع بين ظاهرتين إحداهما تعبر عن الكساد والبطالة وتعثر الوحدات الإقتصادية , والثانية تعكس موجة من الإرتفاع المتزايد في الأسعار , هذه الحالة تضغط على كل أفراد المجتمع بدرجات متفاوتة وتأثيرها الأكبر يقع على أفراد الطبقة المتوسطة ومحدودة الدخل , هذا الضغط يقود إلى تحول اجتماعي نحو التبسيط الإجباري أو الاختياري في أسلوب معيشة الأفراد ينبني عليه إحداث تغييرات جوهرية في طريقة معالجتنا لأزمة الإسكان , ومعطيات المسكن من حيث التصميم والبناء في المرحلة المقبلة .
فلسفة التصميم والبناء

   فلسفة التصميم والبناء مستمدة من الواقع ومتوافقة مع رغبات العملاء بمعنى أن التصميم والبناء سيكون بنظام التفصيل على القد , وأن يتضمن الضرورات إلزاماً ليتوافق مع جميع المستويات , وأن يوفر الحاجات وبطريقة اقتصادية ويجعلها سهلة المنال وبأقل مؤنة لمن يريدها , وبالنسبة للكماليات يساعد في جعلها ممكنة التحقيق لمن يريد ، فما هو منها داخلي أي داخل المسكن يترك له في التصميم المكان المناسب وفي التنفيذ يجهز له اللوازم ويترك لكل عميل حرية التحسين بالكيف الذي يناسب ظروفه من حيث الوقت والتكلفة , وما هو منها خارجي ينفذ بالمواصفات الفنية الصحيحة ويجعل كخدمات عامة يمكن للجميع التمتع بها ولكن نظير مقابل مادي رمزي .

   من هذا المنطلق نحن بحاجة إلى مسكن يصلح لأسرة حديثة الزواج بمساحة 43 م2  كحد أدنى يتكون من غرفة نوم وصالة ومطبخ وحمام , ثم مسكن بمساحة 57 م2  يتكون من غرفتي نوم وصالة , ومسكن بمساحة 71 م2 يتكون من ثلاث غرف نوم وصالة كبدائل يتم الاختيار من بينها , ويمكن عمل أي نماذج أخرى لتناسب التطور في عدد أفراد الأسرة وإمكانياتها المالية ولكن مع المحافظة على فلسفة التصميم والبناء والأسلوب المتبع في الاستثمار  .

طرح إطار العائد المقترح
   إطار العائد المقترح يمكن تحديده بأحد وسيلتين :
أولهما : القياس على متوسط معدلات العائد في سوق الاستثمار عامة مع العلم بأن معظم المعدلات منخفضة سواء كانت في مجال الصناعة أو التجارة أو الزراعة مما يضغط في اتجاه انخفاض معدلات العائد وهي تتراوح بين 8% - 14% .

ثانيهما : المقارنة بمعدلات العائد المعلنة في البنوك الإسلامية والتي تتأرجح حول معدل 6% .
لذا فإن إطار العائد المقترح ينحصر بين معدل 8% - 12% حتى يكون جاذباً لرأس المال للاستثمار في المجال العقاري بغرض التأجير , والسؤال الذي يتبادر إلى الذهن هو هل هذا المعدل بما سينتج عنه من قيمة إيجارية سيكون ملائماً للمستأجر ؟ وبمعنى آخر هل الإيجار الناتج عن معدل العائد المقترح سيكون إيجاراً مقبولا بالمقارنة مع الإيجارات السائدة للسكن المؤجر بنظام العقود محددة المدة ؟.

طبقاً لفلسفة التصميم والبناء فإنه يوجد ثلاث نماذج للمساحات المطروحة على المستأجر للاختيار من بينها , وبما أن متوسط تكلفة المتر المربع من البناء الاقتصادي كامل التشطيب في حدود 1200 جنيه للمتر فتكون تكلفة كل نموذج والقيمة الإيجارية له كما بالجدول التالي :

من الجدول السابق يتضح الآتي :
ـ تم حساب التكلفة الإجمالية لكل نموذج باستخدام التكلفة الأعلى للمتر المربع من البناء طبقاً لقاعدة الحيطة والحذر .

ـ ستتغير التكلفة الإجمالية لكل نموذج وكذلك الإيجار الشهري بتغير تكلفة المتر المربع من البناء صعوداً وهبوطاً أو بتغير مساحة النموذج .

ـ القيمة الإيجارية الشهرية لكل نموذج على أساس معدل العائد المقترح لا يمكن مقارنتها بالإيجارات السائدة في السوق لأنه لا مجال للمقارنة لاتساع الفارق بصورة كبيرة لصالح الإيجار الناتج عن معدل العائد المقترح .

حل أزمة الإسكان يتطلب من الحكومة إرادة وتحرك جاد وسريع والبدء الفوري في وضع قواعد تنظم الاستثمار العقاري بغرض التأجير , وتقديم حوافز للمستثمرين عن طريق منحهم الأرض بحق انتفاع من 50 - 60 سنة مقابل أجر رمزي وليكن  5 جنيهات لمتر الأرض عن كل عام , مع الإعفاء من رسوم الرخص وعدم فرض أي ضرائب على هذه المشاريع , بالإضافة إلى إقرار ضوابط قانونية تنظم العلاقة بين المستثمر والمستأجر بما في ذلك حق المستثمر في إخلاء المستأجر الذي يتوقف عن سداد الإيجار بدون الدخول في إجراءات معقدة , بهذا يمكن تحفيز شركات الاستثمار العقاري المحلية والعالمية على إقامة مشاريع إسكانية بغرض الإيجار للطبقات المتوسطة وأقل من المتوسطة ومحدودة الدخل .