احتمالات طفرة القطاع العقاري في الكويت

عامر ذياب التميمي

29

خلال السنوات العشر الماضية ارتفعت عشرات المباني الشاهقة في مدينة الكويت في شكل غير مسبوق. وارتفعت أعداد الأدوار إلى 70 في بعضها، ما يمثل تطوراً مهماً في التنمية العقارية في الكويت إذ كان من المعتاد أن لا تزداد أعداد أدوار أي مبنى على العشرين دوراً. لكن ما هي المبررات الاقتصادية لهذه النقلة النوعية ولماذا أصبحت بلدية الكويت تسمح بهذه الارتفاعات؟ لا شك في أن أسعار الأراضي في الكويت عموماً، وفي مدينة الكويت في شكل خاص، مرتفعة بدرجة غير عادية بما يعني أن استغلال الأراضي يجب أن يكون متوافقاً مع متطلبات الجدوى الاقتصادية. فكيف يمكن أن يكون المشروع العقاري مجدياً إذا كان سعر المتر المربع من الأرض يفوق خمسة آلاف دينار كويتي من دون إقامة مبنى متعدد الأدوار وبما يحقق الاستثمار الأمثل للأرض؟

يضاف إلى ذلك أن توقعات كثيرين من المستثمرين بأن الكويت مقبلة على تطور اقتصادي واسع وأنها ستصبح مركزاً تجارياً ومالياً مهماً في شمال الخليج العربي دفع إلى التفاؤل ومن ثم توظيف الأموال الطائلة في تلك المشاريع العقارية. ولا شك في أن إسقاط نظام صدام حسين في العراق عزز الرهان على أن يصبح العراق ورشة عمل كبيرة تتطلب توظيف الإمكانات الاقتصادية، تجارياً ومالياً، في الكويت للاستفادة من الفرص المتوقعة. ولذلك فاقت المساحات القابلة للاستغلال كمكاتب أو متاجر داخل مدينة الكويت وخارجها كل التوقعات وزادت عن الطلب الحقيقي في الدولة حالياً. وقبل خمس سنوات وفي غمرة الاندفاع والتفاؤل وقبل أن يستكمل بناء العديد من تلك المباني المكتبية والتجارية، كان إيجار المتر المربع من مساحات المكاتب بلغ 15 ديناراً شهرياً، إلا أن عوامل الأزمة الاقتصادية وغياب إمكانيات تنشيط الكويت كمركز مالي وتجاري وظروف العراق غير المستقرة حالت دون تحقيق طموحات المستثمرين في العقارات.

وهكذا تراجعت المعدلات الإيجارية لمباني المكاتب إلى ما بين خمسة وسبعة دنانير للمتر المربع شهرياً في مبان جديدة حديثة التجهيزات. ويمكن الزعم بأن الزيادة في المعروض من مساحات المكاتب جعلت من السوق سوق مستأجرين بمعنى أن هؤلاء المستأجرين يمكن أن يحصلوا على شروط تعاقدية أفضل وربما تسهيلات في الدفع والحصول على خدمات مجانية مثل الكهرباء والمياه والحراسة من قبل المالكين. كذلك يمكن لكثير من المؤسسات والمنشآت أن تنتقل من مبان قديمة إلى مبان حديثة وبتكاليف أقل خلال السنوات القليلة المقبلة. هذه هي توقعات كثيرين من المختصين في الشؤون العقارية في الدولة، وربما تتحسن أوضاع المباني المكتبية بعد مرور سنوات قليلة، عندما تتوافر ظروف ملائمة لإنجاز مشاريع تنموية كبيرة في الدولة.

ربما لا تكون أوضاع السكن الاستثماري مثل ما هي عليه أوضاع السكن الإداري إذ لا تزال الإيجارات الشهرية للشقق مستقرة وغير متراجعة، وعلى رغم زيادة أعداد المباني السكنية، لا بد أن يتأثر هذا النوع من العقارات، وإن بعد حين، بمستوى النشاط الاقتصادي العام في الدولة. ومعلوم أن السكن الاستثماري في الكويت يعتمد على طلب الوافدين، الذين يعملون في شكل رئيس في مؤسسات ومنشآت القطاع الخاص، وعندما يتراجع نشاط هذه الأعمال العائدة إلى القطاع الخاص لا بد أن يستغنى عن كثيرين من الوافدين ومن ثم مغادرتهم الدولة.

لا تزال الأوضاع معقولة ولم تحدث عمليات استغناء عن العمالة في شكل واسع إلا أن عمليات التوظيف الجديدة شبه متوقفة ولا يبدو أن إمكانيات تحسن فرص التوظيف للوافدين كبيرة في المستقبل المنظور. كما إن التوجهات السياسية والاقتصادية الهادفة لتعزيز دور الكويتيين في قوة العمل ستضع حدوداً للتوظيف الجديد للوافدين. بيد أن هناك تفاوتاً في الطلب على الشقق في مباني السكن الاستثماري إذ إن هناك تفضيلاً لمناطق محددة على حساب أخرى إذ تفضل المناطق التقليدية والقريبة من مدينة الكويت مثل حولي والسالمية على حساب مناطق في الجنوب أو الغرب. يضاف إلى ذلك أن نوعية المباني وجودتها تعزز من الطلب، خصوصاً من أصحاب المداخيل المرتفعة والمستقرين مع عائلاتهم، في مقابل فئات تأتي من دون أسرها لانخفاض الرواتب.

وإذا كانت أوضاع المباني المكتبية والسكنية والاستثمارية غير مريحة فإن الطلب على السكن الخاص المتعلق بالكويتيين ما زال قوياً، إذ ترتفع أسعار الأراضي السكنية الخاصة وتصل إلى ما يقارب الألف دينار للمتر المربع في المناطق السكنية القريبة من المدينة. ولا شك في أن تزايد الطلب على السكن من قبل الأسر الكويتية الشابة الجديدة وشح الأراضي السكنية المملوكة في القطاع الخاص يؤديان إلى تضخم القيم العقارية. ومعلوم أن الكويت تتبنى سياسة الرعاية السكنية عبر الهيئة العامة للإسكان أو «بنك التسليف والادخار». لكن ما يواجه طلبات السكن هو العجز في التنفيذ بما أدى إلى تراكم هذه الطلبات السكنية لدى الهيئة العامة للإسكان إلى ما يقارب المئة ألف وامتداد فترة الانتظار للمتقدمين بهذه الطلبات إلى ما يقارب العشرين عاماً. كما أن مجلس الأمة قبل سنوات قليلة أصدر قانوناً يحظر على الشركات العقارية الخاصة تطوير وبيع السكن الخاص للمواطنين بما عطل من تحسين القدرة على مواجهة الطلب المتزايد.