أنظمة الرهن العقاري التي اقرها مجلس الوزراء اخيرا أتت بعد إقرار هيئة للمثمنين العقاريين وبدء وزارة الإسكان بنظام لمراقبة الإيجارات (وان كان سيبدء فعليا بعد سنة او اكثر) وجميع تلك الخطوات كانت ضرورية وذلك لاستخدامها كأداة لضبط اسعار العقارات خاصة إذا قامت وزارة الإسكان بوضع حد أعلى لإرتفاع الإيجارات السنوي مما يؤدي الى انخفاض قيمة العقار لانخفاض التدفقات النقدية المتولدة من الاصل وذلك بطبيعة الحال سوف يؤثر على اسعار الاراضي البيضاء وذلك لإنخفاض العائد من استثمارها وخاصة على المدى الطويل .
عموما تلك الخطوات أتت بعد إرتفاع اسعار الأراضي والإيجارات في المملكة وللمساعدة في تحقيق حلم الكثيرين بتملك المسكن. لكن ماهو تأثير الرهن العقاري على سوق العقار وبالأخص سوق الائتمان (credit market) .
الرهن العقاري او مايعرف بال (mortgages)ماهي إلا أداة لضمان حق المقرِض او ما يعرف بال collateral)).فهو يضمن حق المقرِض في استعادة قيمة القرض وذلك بالاستحواذ على الأصل في حالة تعثر السداد وبيعة و من جهة آخرى يساعد على خفض نسبة الفائدة وذلك لإنخفاض مستوى المخاطرة او علاوة المخاطرة عند الإقراض وذلك ضمن قائمة طويلة من العلاوات (Premiums ) تدخل في تكوين سعر الفائدة على القروض .
اذن السؤال الأهم ماهو تأثير الرهن العقاري على اسعار العقار ؟
التاثير الأهم والمنتظر هو تأثير الرهن العقاري على اسواق الائتمان وبالتالي نسب السيولة في السوق العقارية سواءً السيولة المتوفرة للمطورين اوالمشترين للوحدات العقارية . وهو مايحفز العرض والطلب (بإختلاف التأثير الطويل او القصير المدى على العرض والطلب) لكن قبل ذلك هل لنا ان نعرف كيفية تدوير تلك السيولة بمعنى ان المقرِض (اي جهة مالية كانت) لن تستطيع الحصول على سيولة مرة اخرى لإقراضها والاستمرار في تلك العملية دون ان تستنزف السيولة الموجودة لديها .
طبعا ليس هذا مايحصل في في اسوق الرهون العالمية حيث يمكن تدوير تلك السيولة بإصدار اوراق مالية او اي منتج مالي اخر للمستثمرين المهتمين بالعوائد المتولدة من الرهون وبالتالي التحصل على السيولة مرة اخرى واخشى ان تكون تلك مشكلة خاصة لشركات الرهن العقاري دون البنوك التي تتمتع بملاءة مالية عالية ,وفي جميع الأحوال على حد علمي لا يوجد شيء مشابه لذلك السوق في السعودية (سوق أوراق مالية مدعومة بالأصول) ولا ادري ان كان نظام الرهن العقاري يشمل تلك النقاط او ربما تكون هناك آلية ما بين البنوك للقيام بتلك العملية .
عموما الرسم بالأسفل يوضح ببساطة شديدة آلية عمل اسواق الرهن الأمريكية والقيام بتدوير السيولة(ارجو ان لا يتم الخلط بين عملية تدوير السيولة المهمة لضمان استمرار الإقراض والأصول المسومة التي ادت الى انهيار الأسواق في الولايات المتحدة الأمريكية).
في المقال القادم سأتكلم عن التأثير المنتظر للرهن العقاري على اسعار العقار.
شكرا على المعلومة