العوامل المؤثرة في أسعار العقارات ( 2 )

داود المقرن

29

(استكمالاً لحديثي السابق حول العوامل المؤثرة في أسعار العقار أقول):- ثانياً: الملاك فعندما يتعدد الملاك ( شركاء – ورثة – مساهمين - حكومة ) فهذا التعدد قد ينتج عنه صعوبة في اتخاذ قراربيع العقار، أو استخدام العقاروفق أعلى وأفضل استعمال، قد تهجر صيانة العقار، بل وقد يهجر العقار، إما للخلافات الموجودة بين الملاك، أو لعدم اهتمام أحدهم بهذا العقار، وبالتالي تقل قيمته بعكس لو كان المالك فرداً، أو كانوا متعددين لكن مَنحوا أحدهم إدارة العقار، وصلاحية اتخاذ القرار، وهنا يجدر التأكيد على أن تعدد الملكية لايعد عيباً إلا مع وجود ممانعة أو معارضة أو خلاف أو تأخر في اتخاذ القرار.

ولذا دائما ما ننصح الورثة وننصح الشركاء بأن يكونوا متفقين وإن حصل خلاف فلا يُعلن عنه ويُعمل على حله وديَاً، وأن لا يكون العقار ضحية الخلاف لأنه في النهاية الضرر يعود عليهم. ثالثاً:  الشكل الهندسي الشكل الهندسي للأرض بشكل عام يؤثر في سعر العقار إما إيجاباً أو سلباً فالرغبة الأولى والمحببة في السوق العقاري الأرض المستطيلة إذا كان الضلع الأطول على الشارع ثم المربع وفي المقابل الغير مرغوبة الأراضي المتعرجة، والشأن للعقارات المبنية فيؤخذ في الاعتبار سلاسة ومرونة التصميم وسهولته وسهولة التحرك داخل المبنى وانسيابية الدخول والخروج فما ذكر يؤثر في سعر العقار إرتفاعا إن كان التصميم جيداً ونزولاً إن كان التصميم سيئاً. رابعاً: المساحة من المتعارف عليه في السوق السعودي أن العقار له علاقة عكسية مع المساحة فكلما قلت مساحته زادت قيمته بالنسبة لسعر المتر المربع الواحد، والعكس كلما زادت المساحة قل سعر المتر المربع. وهذا ينطبق في كل حالات العقار السكني أما التجاري فالمساحة الحرجة تكون عند 600م2 بعدها يبدأ السعر في الانخفاض وتختلف النقاط الحرجة في المساحات بالنسبة للعقارات المعدة لاستخدامات المستوعات والاراضي الصناعية والزراعية، بحسب منطقة العقار نفسه.

خامساً: استعمال العقار لكل عقارات استعمالات معينة حددها المنظم السعودي، وهذه الاستعمالات للعقار تؤثر تأثيراً كبيراً في سعرهـ. العقارات التجارية أعلى من السكنية، والسكنية أعلى من الصناعية، والصناعية أعلى من الزراعية.أما ترى غالبية أصحاب النظرة البعيدة يشترون الأراضي الخام التي تجاور النطاق العمراني حيث إن مجرد دخول الأرض الزراعية للنطاق العمراني يضاعف من السر كثيراً .

وللحديث بقية أخي القارئ الكريم في مقال قادم عن بقية العوامل المؤثرة في أسعار العقار... تحياتي لكم