مضاعف FFO في الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة (الريت)

د.فهد المضف

تابعني على تويتر

41

مع توقع اقتراب خفض سعر الفائدة في عدد من دول العالم، ينتعش السوق العقاري ويعود المستثمرين للبحث عن فرص مغرية للاستثمار. أحد طرق الاستثمار في القطاع العقاري لصغار المستثمرين تكون عن طريق الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة (REIT). من أهم النسب التي تساعد المستثمر لتحليل واختيار أنسب "الريت" للاستثمار هو النظر الى مضاعف السعر الى النقد المتولد من الأنشطة التشغيلية Funds From Operations (FFO) Multiple. يتأثر مكرر FFO بمزيج من آفاق النمو المتوقع وجودة الأصول والديون وظروف السوق وجودة الإدارة والمخاطر. سنتطرق في مقالنا هذا لأهم العوامل التي تؤثر على هذا المضاعف مما يجعله أعلى أو أقل. 

•  النمو: إذا كان الصندوق يتمتع بآفاق نمو مستقبلية قوية مثل زيادة الدخل من الإيجارات أو التوسع في أسواق جديدة سيميل المستثمرون لدفع سعر أعلى (ينعكس على مكرر FFO أعلى). والعكس صحيح فعدم وجود نمو أو وجود نمو محدود يكون سبب لتداول الريت على مضاعف أقل. 
• جودة الأصول: الصناديق التي تمتلك عقارات مميزة في مواقع مرغوبة وأصول عالية الجودة من المتوقع أن تحظى بمضاعف FFO أعلى. 
• نسب الاشغال وشروط الايجار: الصناديق التي تتمتع بعقود ايجار طويلة الأمد ونسب اشغال عالية تعتبر أقل خطورة، مما يؤدي الى مضاعف FFO أعلى. بينما العقود القصيرة وفترات الشغور العالية تزيد من المخاطر وتقلل المضاعف. 
• جودة المستأجرين والتنوع: الصناديق التي تتمتع بقاعدة مستأجرين متنوعة وذات استقرار مالي غالباً ما يكون لديها مضاعف أعلى. بالمقابل الاعتماد على عدد قليل من المستأجرين أو من ذوي الائتمان الضعيف سيخفض مضاعف FFO. 
• الديون: الصناديق التي تتمتع بمستويات ديون منخفضة تعتبر أقل مخاطرة مما يؤدي لمضاعف أعلى، بينما مستويات الديون العالية ستزيد من المخاطر المالية وتودي الى انخفاض في مضاعف FFO. 
• أسعار الفائدة: انخفاض سعر الفائدة يقلل من تكلفة التمويل ويعزز من قيمة العقارات مما يؤدي الى مضاعف أعلى. 
• جودة الإدارة: الصناديق التي تتمتع بفريق اداري ذات خبرة وسمعة طيبة من المتوقع أن يتم مكافأتها من المستثمرين بمضاعفات أعلى. أما القرارات الإدارية التاريخية الضعيفة فستقلل من هذا المضاعف. 
• معنويات السوق: الظروف السوقية المواتية والمعنويات الإيجابية للمستثمرين تجاه القطاع العقاري تتسبب في دفع مضاعف أعلى بينما التباطؤ الاقتصادي والمعنويات السلبية تجاه العقار يتسبب في انخفاض المكرر. 
• القطاعات: أحياناً يكون هناك طلب قوي على قطاع معين مثل الصناعي أو مراكز البيانات فيكون لديها مضاعف أعلى، وفي بعض الأحيان يكون هناك قطاعات تواجه صعوبات وتحديات كما حصل مع بعض من يعمل في قطاع التجزئة أو المساحات المكتبية خلال فترات التباطؤ الاقتصادي فنرى مضاعفات FFO أقل. 
• التنوع الجغرافي: الصناديق التي تمتلك عقارات منتشرة عبر مناطق جغرافية متنوعة تكون أقل عرضة للركود الاقتصادي المحلي مما يرفع من مضاعفاتها، بينما الصناديق التي تتمركز في مدينة واحدة تكون أكثر عرضة لتقلبات السوق المحلي مما يخفض المضاعف. 
• عائد التوزيعات: الصناديق ذات العائد المرتفع تكون أكثر جاذبية للمستثمرين الين يسعون الى الدخل مما يؤدي الى ارتفاع مضاعف FFO.  

باستخدام تحليل مضاعف السعر الى النقد المتولد من الأنشطة التشغيلية FFO الى جانب عوامل أخرى، يمكن للمستثمر اتخاذ قرار أفضل بشأن الصناديق العقارية المتداولة (الريت). كما يجب مقارنة هذا المضاعف مع الصناديق العقارية المماثلة التي تعمل في نفس القطاع العقاري أو الجغرافي. يقوم المستثمرين كذلك بمراقبة ومتابعة اتجاهات المضاعف للصندوق عبر الزمن ويطرحون على أنفسهم السؤال: هل هو ثابت أو هو يتزايد أو يتناقص. ثم تتم مقارنة ما يحصل للمضاعف بمدى وجود أسباب مقنعة مثل ما تم ذكره أعلاه من مبررات للانخفاض أو الارتفاع وعدم الاستعجال والاستثمار بأسعار مبالغ فيها.