قبل الدخول في بيان من هُم المطورون العقاريون، وتاريخ ظهورهم في السوق العقارية المصرية، ودورهم في توفير وحدات عقارية متميزة تناسب احتياجات مختلف فئات المجتمع، وتمثل إضافة إلى الثروة العقارية، أود توضيح لماذا أخترت أن يكون اسم المطور العقاري مجهلًا (فلان)، يعود ذلك إلى أن المقالة تتناول موضوع عام لا يخص مطور عقاري بذاته، فقد تحولت عقود المطورين العقاريين التي اطلعت عليها من عقود بيع وحدات سكنية تخضع لمبدأ سلطان الإرادة بين الطرفين، وقابلة للتفاوض حول شروطها بين البائع والمشتري للوصول إلى التراضي الذي يحقق الركن الأول في عقد البيع، إلى عقود نهب وإذعان في حق المشتري الذي لا يحق له إلا التوقيع على العقد الذي أعده المطور العقاري والقبول بكل بنوده دون مناقشتها، فجميع عقود المطورين العقاريين بلا استثناء تتضمن العديد من البنود المجحفة مما أدى إلى نشوء الكثير من النزاعات والقضايا بين المطورين العقاريين وملاك الوحدات، لذا لم أرغب في شخصنة الموضوع وقصره على مطور عقاري واحد لأن الهدف ليس التشهير؛ إنما الهدف هو عرض البنود التي تسبب النزاعات ومناقشتها بغرض تعديلها للوصول إلى تراضِ حقيقي بين المطورين العقارين وملاك الوحدات يمنع النزاعات، ويحفظ حق المطور العقاري، وحق ملاك الوحدات، ويضمن استمرار خدمات الصيانة بما يحافظ على الثروة العقارية وينمي قيمتها.
ظهور فكرة المنتجعات السكنية "الكمبوند" وتطورها
الكمبوند مجمع سكني مغلق بسور وله بوابات أمن وحراسة، وبه كل الخدمات والأماكن الترفيهية التي يحتاج لها ساكنيه، وتختلف حجم الخدمات والأماكن الترفيهية من كمبوند لآخر علي حسب حجمه، والشركة المنفذة له، وتنوع الوحدات بداخله شقق وفلل وتاون هاوس وتوين هاوس، وقد ظهرت فكرة الكمبوند في أوائل الثمانينات عندما قررت الدولة، بناء تجمعات سكنية لإيواء ساكني المناطق العشوائية، وتسكينهم في مجتمعات أكثر إنسانية، وأبرز تجمع سكني كان في مدينة الشيخ زايد، أحد مناطق مدينة 6 أكتوبر، والتي سميت باسم الشيخ زايد نظرًا للمنحة المالية التي قدمها للمشروع، وذلك بهدف بناء مدينة تناسب محدودي الدخل ومساعدة الشباب حديثي الزواج، وبمرور الوقت أصبحت مدينة الشيخ زايد تجمُع للأثرياء وقليل من محدودي الدخل على أطرافها، حيث ظهر ما يسمى بـ "الكمبوند"، ويسكنه الطبقة المتوسطة فما فوق، وبمرور الزمن تحول مفهوم العقارات لدى المصريين من سكن إلى مخزن للقيمة، وتطور سوق العقارات من عام 1980 مع بدء ظهور ما يسمى بالمطور العقاري وليس فقط المقاول أو المستثمر العقاري1.
مفهوم المطور العقاري
مصطلح التطوير العقـــاري بات من أكثر المصطلحات الحديثة انتشارًا في مجال الاستثمار العقاري إلى جانب العديد من المصطلحات الأخرى كالتمويل والتسويق والتقييم العقاري، فالتطوير العقاري صناعة حديثة نسبيًا لا يمكن مقارنتها بصناعة البناء والتشييد التقليدية، فالتطوير العقاري عمل تجاري ذو أوجه متعددة تشمل أنشطة تبدأ من الإصلاح والتجديد للمباني القائمة أو التأجير لها، وحتى شراء الأراضي الخالية وبناء مجمعات للأغراض السكنية أو التجارية ثم بيع وحداتها المفرزة على الخارطة "المجسم أو الماكيت"، فهي صناعة تعبر عن فكر وابداع وحلول تُقدم من جانب شخص أو شركة يسمى بالمطور العقاري، يحترف المهنة وله القدرة على تحويل الأفكار الإبداعية التي على الورق إلى واقع ملموس نشهده على الأرض في صورة أبنية وعقارات، فصناعة التطوير العقاري لم تعد قاصرة على المالك والمهندس والمقاول فقط، بل أصبحت عملية يشارك فيها العديد من أصحاب المهن والتخصصات وتشمل المهندسين المعماريين والمخططين والقانونيين والمصرفيين إلى جانب بعض الجهات الحكومية بالإضافة إلى الوسطاء العقاريين والمدققين الماليين والمقيمين العقاريين والموردين والمحامين وغيرهم الكثير من الأشخاص الذين لهم دور فعال في إنجاز تلك المشروعات، والجميع يعمل تحت إشراف المطور العقاري1.
عقد البيع على الخريطة
نظرًا لعجز المؤسسات الحكومية العاملة في قطاع المباني السكنية عن الاستجابة لمتطلبات المواطنين في توفير السكن الملائم والقضاء على العشوائيات، أطلقت الدولة يد المطورين العقاريين للمساهمة في عمليات البناء والتشييد، فظهر في الأفق ما يطلق عليه "عقد البيع على الخريطة" كنتيجة طبيعية لكون عمليات بناء وتشييد المدن والمباني الجديدة يحتاج إلى أموال طائلة قد تعجز الدولة عن توفيرها، كما تفوق المقدرة المالية للمطورين العقاريين؛ فقد وجدت هيئة المجتمعات العمرانية التابعة للدولة، وكذلك المطورين العقاريين التابعيين للقطاع الخاص في التعاقد مع راغبي السكن وفق نظام البيع على الخريطة الوسيلة الأمثل لتوفير الموارد المالية التي تمكنهم من إتمام مشروعاتهم السكنية، وتنأى بهم عن مصادر التمويل الأخرى ذات الفوائد المركبة، حيث تضمن لهم توفير سيولة مادية لا بأس بها لكل مرحلة في المشروع من مجموع الأقساط التي يدفعها المشترين لتلك الوحدات.
من الناحية الأخرى وجد راغبي السكن من ذوي الموارد المالية المحدودة والعاجزين عن توفير الثمن الفوري الكامل للوحدة السكنية في هذا النوع الجديد من التعاقد ضالتهم المنشودة في الحصول على وحدة سكنية تلبي حاجتهم بطريقة تناسب مقدرتهم المالية، فأقبلوا على التعاقد على شراء الوحدات السكنية التي تكون وقت التعاقد مجرد تصميم على الورق لنماذج الوحدات التي سيتم إنشاؤها مستقبلًا، وذلك في مقابل سداد ثمن تلك الوحدات عبر أقساط يتم الاتفاق عليها وتحديدها في العقد وفقًا لنسب الإنجاز في البناء والتشييد لتلك الوحدات السكنية، ورغم المميزات التي تعود على طرفي العقد، فهناك غياب لتنظيم تشريعي خاص به، مما دفع ببعض أصحاب النفوس الضعيفة من المطورين العقاريين، وأصحاب شركات الاستثمار العقاري من استخدام العقد كوسيلة للنصب والاحتيال واستغلال راغبي السكن ونهب أموالهم1.
غياب القوانين المنظمة لنشاط التطوير العقاري
رغم كثرة وانتشار مشروعات التطوير العقاري لتشمل السكني والتجاري والصناعي والسياحي على مدار الأربعين سنة الماضية، فلم يُصدر المُشرع المصري قانون ينظم عمل المطورين العقاريين، وبالبحث عن أي تشريع أو قرار يتعلق بالتطوير العقاري لم نعثر سوى على قرار وزير الصناعة والتجارة رقم (73) لسنة 2015 الصادر في 2 فبراير 2015 بتحديد صناعات التطوير العقاري، حيث نصت المادة الأولى منه على أن: "تضاف غرفة لصناعة التطوير العقاري إلى الغرف الصناعية المنصوص عليها في القرار الوزاري رقم (110) لسنة 1967 المشار إليه وتُضم إلى اتحاد الصناعات المصرية"2. ويقصد بالتطوير العقاري لأغراض هذه الغرفة عملية شراء الأراضي وتنميتها من خلال توفير التمويل اللازم لها وتسويقها وبيع المنتجات العقارية الناتجة عن عملية التطوير3.
غير أنه في 30 يونيه 2021 أرسلت لجنة الإسكان بمجلس النواب مشروع قانون الاتحاد المصري للمطورين العقاريين، إلى وزارات الإسكان، والمالية، والعدل، ومجلس القضاء الأعلى؛ لاستطلاع الرأي باعتباره من التشريعات الحيوية التي يجب أن تخرج إلى النور4. وفي 16 يونيه 0222 أصدر مجلس الوزراء قرارات جديدة حول "ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري"5. وفي 29 نوفمبر 2022 وافق مجلس النواب خلال جلسته العامة فى المجموع على مشروع قانون مقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم 27 لسنة 2018 في شأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة، وأعلن رئيس المجلس عن تأجيل أخذ الموافقة النهائية على مشروع القانون إلى جلسة قادمة6.
المطور العقاري الدخول معه سهل والخروج منه صعب والاستمرار معه مؤلم
عقد شراء وحدة سكنية من المطور العقاري سهل في بدايته، فالإعلانات المدفوعة مكثفة ومغرية، ومضمونها مشجع للغاية على التعاقد، فالمميزات المعلنة تفوق الخيال حيث التشطيب الفاخر للشقق، والهدوء، والجمال، والنظافة، والأمن، والمساحات الخضراء، والأماكن الترفيهية، كل هذا والثمن بالتقسيط بأقل مقدم، وأطول مدة سداد، والقسط الشهري أقل من قيمة الإيجار، والمواطن "العميل المرتقب" الذي يحجز في أول أسبوع للطرح يحصل على خصم x% من قيمة الوحدة، ويذهب العميل إلى المكان المُعد للتعريف بالمشروع فيُستقبل أحسن استقبال في مكان جميل ويتناول العصائر والمشروبات والغذاء، ويَطّلع على مجسم أو ماكيت المشروع ويشاهد الفيلم الدعائي على شاشة ضخمة تبهر العيون، فيقرر الذهاب إلى أحد مكاتب المبيعات فيجدها مؤثثة بأفخم الأثاث، ويستقبله موظف مبيعات محترم ولبق يتجاذب معه أطراف الحديث بود ويعرض عليه رسومات نماذج بمساحات مختلفة، ويطلعه على بروشور كل نموذج ويطبع له بيان يوضح له السعر كاش وبالتقسيط على عدد مختلف من السنوات ليختار من بينها ما يناسب امكانياته المالية.
تحت تأثير الدعاية والانبهار بالعرض التعريفي للمشروع والحلم في امتلاك وحدة مميزة بالتقسيط المريح؛ يوقع العميل دون تفكير على استمارة الحجز التي تم صياغتها في هيئة طلب من العميل يرجو فيه من المطور العقاري الموافقة على الارتباط المبدئي لحجز الوحدة رقم xx نموذج xx ومساحتها xx م2، على أن يسدد دفعة الحجز بمجرد توقيعه على الاستمارة، ويوافق على سداد دفعة التعاقد بعد ثلاثة أشهر، ويوقع شيكات بنكية بباقي قيمة الوحدة، وقيمة وديعة الصيانة حيث أنها خارج السعر، تم كل هذا ولم يسترع انتباه العميل ما ورد باستمارة الحجز من شروط ملغومة تؤذن ببداية الصعوبات بينه وبين المطور العقاري نتيجة وقوعه تحت تأثير الدعاية الممنهجة التي تعرض لها، فامتلاك وحدة سكنية ليس بالسهولة التي وردت في الإعلانات أو في الوعود الكلامية لموظفي المبيعات، ومن أخطر شروط استمارة الحجز أن العميل اطّلع على نموذج العقد الابتدائي وقبل بجميع شروطه وهذا ما لم يحدث! وينبني على هذا الشرط شرط آخر أخطر منه وهو أنه في حال امتناع العميل عن التوقيع على العقد الابتدائي في الموعد المحدد – في الغالب يكون بعد ستة أشهر من تاريخ التوقيع على استمارة الحجز وبعدما يكون العميل قد سدد دفعة التعاقد، وبلغ إجمالي المبالغ المسددة ما يقارب 20% أو أكثر من قيمة الوحدة المحجوزة – فإن العميل يقبل تعويض المطور العقاري بـنسبة x% من قيمة الوحدة، وهو ما يعني خسارة العميل لما سدده بالكامل تقريبًا!
فإذا تم التوقيع على العقد الابتدائي فهذا يعني أن العميل مستمر في التعاقد حتى استلام الوحدة بعد أربع سنوات من تاريخ التعاقد، ويبدأ العميل في العد التنازلي للأيام وكل يوم يمُر يقربه من تحقيق حلمه في استلام الوحدة والانتفاع بها، ويأتي التاريخ المنتظر، ويذهب العميل ليسدد ما عليه من رسوم بسيطة متعلقة بخدمات الكهرباء، والمياه، وتمديدات الغاز لينهي إجراءات الاستلام، فيُصدم عندما يُبلغه الموظف المختص بأنه مُستَحق عليه مئات الآلاف من الجنيهات مقابل فرق في المساحة، وفرق في مصاريف صيانة السنة الأولى، وغرامة تأخير، وأنه لن يتمكن من استلام الوحدة حتى يسدد هذه المبالغ، فتاريخ استلام الوحدة بالنسبة للمطور العقاري يعني تحويل مالك الوحدة من عميل إلى منجم ذهب يجب استغلاله أحسن استغلال، وذلك بالتنقيب في نصوص بنود عقد البيع المصاغة بتحايل يمكن المطور العقاري من نهب أموال ملاك الوحدات دون أن يكون لهم حق الاعتراض!
عرض بعض نصوص بنود النهب في عقود المطورين العقاريين
سأعرض بعض نصوص بنود النهب المستخرجة من عقود خمسة من كبار المطورين العقاريين في مصر، والتي تُمكن المطور العقاري من الحصول على أموال ملاك الوحدات دون وجه حق، من هذه البنود ما هو خاص بعقد كل مطور، ومنها ما هو مشترك بين كل العقود مع اختلاف في مقدار نسبة ما سيحصل عليه المطور من ملاك الوحدات نتيجة إخلالهم بأي بند من بنود العقد، ويرجع ذلك إلى أن كل مطور لديه مستشاريه القانونيين الذين يعدلون في صياغة البنود في كل مشروع أو مرحلة تنفيذية لتجنب الوقوع تحت طائلة المسئولية القانونية، وذلك من واقع خبراتهم التراكمية على ضوء المشاكل التي تعرضوا لها والقضايا التي رفعت عليهم من ملاك الوحدات في مراحل المشاريع السابقة أو الحالية، وبجانب بنود العقد المثبتة يوجد القرارات غير المثبتة التي يصدرها المطور العقاري للإدارة الهندسية بخفض مواصفات الخامات المستخدمة في تنفيذ الوحدات بما يحقق له مزيد من الربح، وكذلك التعليمات والتوجيهات الصادرة للإدارة المالية بتغيير المعالجة المحاسبية لاقتطاع مالي معين من ملاك الوحدات ليدخل بالكامل في حساب شركة الإدارة المملوكة للمطور العقاري كإيراد بدلًا من تسجيلها كرصيد دائن لمالك الوحدة يضاف لعائد وديعته لمواجهة المصروفات الفعلية المعتمدة من المحاسب القانوني طبقًا لبنود العقد، وهكذا يتبين وجود طرق وأشكال متعددة منها المعلن ومنها غير المعلن للحصول على أموال ملاك الوحدات بحق وبغير حق.
* ستكون البداية من مسمى العقد وهو قاسم مشترك بين جميع عقود المطورين العقاريين "عقد بيع وحدة سكنية بالتقسيط"، وكما هو معلوم للجميع أن البيع إما كاش/ نقدي أو بالتقسيط، وفي كلا الحالتين يتم استلام المبيع/ السلعة فورًا. والفرق بينهما أنه في حالة البيع النقدي يتم سداد كامل الثمن وفي الغالب يحصل المشتري على خصم، أما البيع بالتقسيط فيكون الثمن فيه أعلى من الكاش وهذه الزيادة مقابل انتفاع المشتري بالسلعة قبل سداد كامل ثمنها، فالمشتري يسدد جزء من الثمن يُعرف بالمقدم ويستلم السلعة ويقسط الباقي على دفعات يتم الاتفاق عليها مع البائع؛ فأين هذا من عقد المطور العقاري الذي يأخذ ثمن الوحدة السكنية كاملًا في حالة البيع الكاش مع وعد للمشتري بتسليمه الوحدة المشتراة بعد أربع سنوات وبلا أي ضمان للتسليم، ونفس الشيء في حالة البيع بالتقسيط غير أن المطور العقاري يزيد الثمن على المشتري بصورة مبالغ فيها نظير التقسيط! وحقيقة العقد أن المطور العقاري في كلا الحالتين حصل على تمويل بلا أي ضمانات، وتكلفة تمويل 0%، وحصل على عائدات استثمار المبالغ المحصلة دون أي فائدة تعود على المشتري سواء أكان كاش أو بالتقسيط. الأكثر من ذلك أنه في حالة البيع بالتقسيط إذا تأخر سداد شيك يحصل المطور العقاري على غرامة تأخير x% شهريًا! فهل هناك ظلم وأكل لأموال الناس بالباطل أكثر من هذا؟ أما شرط احتفاظ المطور العقاري بملكية الوحدة السكنية لحين سداد كامل الثمن فهو شرط باطل لأن البيع معناه نقل الملكية، كما أن المبيع لم يتم تسليمه أصلًا.
* أحد بنود هذه العقود أنه يحق للبائع (المطور العقاري) وفقًا لتقديره المطلق تعديل و/أو تغيير و/أو إضافة أي بند من بنود العقد، وعليه في هذه الحالة إخطار المشتري بالتعديلات. والغرض من الإخطار ليس المناقشة بشأنها وإنما مجرد إعلام المشتري بها، حيث أن المشتري وقع على قبول تنفيذها مسبقًا دون العلم بها؟! هذا البند وحده يكفي لجعل المطور العقاري يتصرف في أموال مالك الوحدة كما يشاء.
* في البند المتعلق بمساحة الوحدة المبيعة عبارة "تحت العجز والزيادة وتتم المحاسبة على أساس القياس الفعلي للمساحة" في بعض العقود منصوص على نسبة العجز والزيادة في حدود 5%، وفي عقود أخرى متروكة على إطلاقها دون تحديد نسبة، وهذه العبارة في غاية الخطورة لأنه من المفترض ألا يكون هناك عجز أو زيادة لأن المطور العقاري محترف، ويعمل وفق مخططات ورسومات بالكمبيوتر محسوبة بدقة عالية، فإذا وُجِدَ فرق فأنه لا يتجاوز 1% أو 2% وهذه نسبة مقبولة، وتكون ناتجة عن فرق سنتيمترات في القياس أثناء التنفيذ علي الطبيعة، بالإضافة إلى أن المشتري عندما تعاقد على الوحدة السكنية فإنه تعاقد على شقة علوية أو شقة بحديقة لها مساحة معلومة تناسب قدراته المالية، وليس من المعقول أن تزيد مساحة الشقة أو الحديقة أو كلاهما بنسبة كبيرة xx% عن المساحة المتعاقد عليها، والمشتري ليس أمامه عند الاستلام إلا أن يسدد قيمة المساحة الزائدة والتي تفوق مقدرته المالية، أو يتنازل عن الوحدة ويخسر نسبة x% المنصوص عليها في العقد ويسترد ما دفعه بذات الطريقة التي سدد بها! والسبب في ذلك هو تلك العبارة الخادعة "تحت العجز والزيادة " التي تمثل فخ من المطور العقاري لمشترين الوحدات السكنية.
* جميع عقود المطورين مدة التسليم فيها أربع سنوات ولكنها تخلوا من أي ضمانات للتسليم؛ بل إن بعض هذه العقود منصوص فيها من البداية على أن المطور العقاري له الحق في التأخير عن التسليم لمدة 6 أشهر أو سنة، والعقود التي بها شرط جزائي على المطور العقاري في حالة التأخير عن التسليم يكون الشرط الجزائي صوري وفي صالح المطور العقاري نفسه وليس في صالح مالك الوحدة، لأن النسبة المقررة عن كل شهر تأخير بعد انقضاء مدة التأخير الإضافية تكون 03% (ثلاثة في الألف)، أي أن المطور العقاري يحصل على عائد سنوي 15% من البنك ويعطي مالك الوحدة 3.6%، وهكذا يحصل المطور العقاري بشكل قانوني على عائد أو مكافئة نتيجة تأخيره في تسليم الوحدات لملاكها عن الموعد المحدد!
* مطور عقاري مسمى عقده مختلف "عقد بيع حصة شائعة في الأرض وإنشاء وحدة سكنية عليها"، هذا المطور يعلن عن بيع وحدات سكنية ولكن بطريقة يصعب وصفها، ففي بند من بنود العقد أنه باع إلى المشتري حصة شائعة في الأرض المقام عليها العقار تعادل نسبة الوحدة المبيعة إلى سائر وحدات العقار الكائن به الوحدة المبيعة، وأن هيكل البناء للوحدة تحت الإنشاء، وفي بند لاحق يقر مالك الوحدة أنه تسلم من المطور العقاري ما يخص الوحدة المبيعة من حصة شائعة في قطعة الأرض المنوه عنها بمجرد توقيعه على هذا العقد وأصبح الحائز القانوني لها دونما حاجة إلى تحرير محضر بالاستلام! وفي ذات الوقت قام المشتري بنقل حيازة هذه الحصة الشائعة إلى المطور العقاري وفوضه من أجل العمل على إتمام هيكل البناء للوحدة المبيعة وإتمام أعمال التشطيب المتفق عليها! ما هذا العبث والتحايل؟
المطور العقاري باع المشروع قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية، ولكن بالعقد بند يحميه من المسائلة القانونية؛ مضمون هذا البند أن مالك الوحدة على علم بأن المطور يسعى في الإجراءات المقررة لتغيير المخطط العام لتقديمه إلى الجهة الإدارية المختصة للموافقة عليه، على أنه في حالة عدم صدور ذلك القرار أو صدوره مخالفًا للتعديل المقترح يصبح العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه، وفي هذه الحالة يرد المطور العقاري كافة المبالغ المسددة لمالك الوحدة بدون أي تعويضات أو غرامات وبذات طريقة السداد، وانتهت الأربع سنوات مدة التسليم ولم يشرع في البناء بعد، ويتم رفع دعاوى قضائية على ملاك الوحدات الذين أوقفوا سداد الشيكات! يتم كل هذا تحت مبدأ العقد شريعة المتعاقدين!
* جميع عقود المطورين العقاريين تشتمل على بند بصياغات مختلفة مفاده تفويض لا رجعة فيه او توكيل غير قابل للإلغاء للمطور العقاري في أن يتولى إدارة المشروع والإشراف على الخدمات العامة والحدائق وتنفيذ أعمال الصيانة والتي تشمل النظافة وخدمات الأمن والحراسة وغير ذلك، وأن يقوم بتأسيس اتحاد الشاغلين وأن يتولى رئاسة مجلس إدارة شركة إدارة المشروع، وهذا البند يمثل للمطور العقاري بئر لا ينضب ماؤها إذ يُسند أعمال الصيانة المختلفة بالأمر المباشر إلى شركاته التي أسسها للقيام بهذه الأعمال.
* وديعة الصيانة بند أساسي في عقود المطورين العقاريين لضمان تدفق الأموال اللازمة للصيانة، وهي نسبة من ثمن الوحدة وتكون بمئات الآلاف من الجنيهات، ويتم تحصيلها على دفعة واحدة أو على دفعات مع الأقساط، والهدف منها استثمارها لحساب العميل ليسدد من العائد مصاريف الصيانة السنوية المستحقة عليه، ولكن بعض المطورين العقاريين ابتكروا بند جديد بمسمى صيانة السنة الأولى لتحصيل مبالغ إضافية من ملاك الوحدات بنسبة xx% من قيمة وديعة الصيانة عند الاستلام في ازدواجية غير مفهومة! وهكذا تُقلب الأمور فالوضع الطبيعي يقتضي أن يحصل ملاك الوحدات على سنة صيانة مجانية من المطور العقاري كضمان حسن تنفيذ، ولكن على أرض الواقع يدفع ملاك الوحدات للمطور العقاري وديعة صيانة ليستثمرها وفقًا لشروط العقد، فيحصل على عائدها لحسابه بدعوى أنه لا يستثمرها، ويلزمهم بسداد مبلغ يفوق قيمة الصيانة الحقيقية عدة مرات لزوم صيانة السنة الأولى لعدم وجود عائد للوديعة! فإذا اعترض العميل لأن عائد الوديعة في الأربع سنوات يكفي للصيانة يفاجأ برد الموظف المختص أن المطور العقاري لم يستثمر الوديعة خوفًا من انسحاب العميل وطلبه لمبلغ الوديعة! فإذا كان المطور العقاري لا يستثمر الوديعة كما هو منصوص عليه في بنود العقد فلماذا أخذها من أربع سنوات؟ الأغرب من ذلك هو المعالجة المحاسبية لمبلغ صيانة السنة الأولى، فالمعالجة الصحيحة تقتضي وضع المبلغ كرصيد دائن في حساب وديعة صيانة العميل ويقابلها في الجانب المدين المصاريف الفعلية للصيانة المعتمدة من المحاسب القانوني والتي تقل كثيرًا عن النسبة المحصلة، ويتبقى الفرق في حساب وديعة مالك الوحدة لمواجهة مصاريف السنوات القادمة، وكان هذا هو المتبع محاسبيًا إلى أن أصدر المطور العقاري تعليماته للإدارة المالية التابعة له سنة xxxxبوضع كامل المبالغ المحصلة من ملاك الوحدات مقابل صيانة السنة الأولى كإيراد لشركة الإدارة المملوكة له!
* تتضمن بعض عقود المطورين العقاريين الذين يقيمون منطقة ترفيهية أو نادي ضمن مشاريعهم بند متعلق بالاشتراك في المنطقة الترفيهية وبيان من لهم الحق في دخولها، والعقود التي ليس بها بنود خاصة تتعلق بالمنطقة الترفيهية أو النادي يكون هناك طلب منفصل للانضمام لعضوية النادي أو بيان مالي ضمن دفعات السداد يوضح طريقة سداد عضوية النادي دون تطرق العقد من قريب أو من بعيد لكيفية تنظيم نقل عضوية النادي في حال بيع الوحدة أو التنازل عنها للغير. إغفال العقد لموضوع نقل عضوية النادي عند بيع الوحدة أو التنازل عنها للغير ترك الباب مفتوحًا على مصراعيه للمطور العقاري لإصدار القرارات الإدارية بشأن النادي والتي من الطبيعي أن تكون بما يخدم مصالحة ويحقق له مزيدًا من جني الأرباح على حساب ملاك الوحدات، فتارة يكون الاشتراك في النادي اختياري، وبطلب منفصل عن طلب حجز الوحدة، وتارة يكون إجباري وداخلًا ضمن عقد الوحدة، وأحيانًا يكون إجراء بيع الوحدة أو التنازل عنها للغير يشمل التنازل عن النادي تبعًا للوحدة؛ إلا إذا كان المالك سيحتفظ بالنادي لوجود وحدة أخرى مملوكة له، ثم أنشأ المطور العقاري إدارة خاصة للنوادي تبيع عضوية النادي لملاك الوحدات أو المستأجرين الراغبين في الانضمام لعضوية النادي، ورفع قيمة العضوية من عشرات الآلاف إلى مئات الآلاف، وأصدر قرارًا بإلغاء التنازل عن عضوية النادي للمالك الجديد عند بيع الوحدة، وقرار آخر بأن تكون عضوية النادي إجبارية مع كل عقد حتى لو أشترى العميل الواحد أكثر من وحدة فإنه يشترك في عضوية النادي عن كل وحدة! وهكذا يستولي المطور العقاري على أموال ملاك الوحدات والتي تقدر بمئات الملايين من بند النادي وحده.
* جميع عقود المطورين العقاريين تتضمن بند يتعلق بفسخ العقد رضائيًا وفي هذه الحالة يتنازل مالك الوحدة عنها ويخسر نسبة x% المنصوص عليها في العقد كشرط جزائي ويسترد ما تبقى مما دفعه بذات الطريقة التي سدد بها، ولكن هناك مطور عقاري لم يكتف بذلك ففرق بين الفسخ قبل الاستلام وبعد الاستلام فجعل غرامة الفسخ قبل الاستلام مثل باقي المطورين أما بعد الاستلام فالويل والثبور لمالك الوحدة فزاد بند مفاده أنه إذا خالف الطرف الثاني أي بند من بنود العقد يعتبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه بدون حاجة لحكم وفي هذه الحالة على مالك الوحدة المبيعة إخلاءها فورًا وتسليمها للمطور العقاري وإلا اعتبرت يده على الوحدة يد غاصب ويكون للمطور العقاري الحق في رفع دعوى مستعجلة بطرده من الوحدة ليس هذا فحسب وإنما من حقه أيضًا الاحتفاظ بكافة ما دفعه مالك الوحدة من مبالغ كمقابل انتفاع بالعين وتعويض اتفاقي بات ونهائي عما لحقه من ضرر وما فاته من كسب ولا يجوز للقضاء التدخل بتعديله هل هذا معقول؟
هذا غيض من فيض وسأكتفي بهذه الإضاءات على ما يقوم به المطورون العقاريون من خداع وتحايل لنهب أموال ملاك الوحدات في ظل غياب تشريع قانوني ينظم أعمالهم، وافتقاد عقد نمطي يحقق التوازن بين مصالح المطور العقاري وملاك الوحدات، وعدم تحديد جهة رقابية تكون مسئولة عن بحث المنازعات وحلها وقتيًا بعد الجلوس مع الطرفين ويكون قرارها ملزمًا لهما.
كلمة أخيرة للمطورين العقاريين
لا ينكر أحد دور المطورين العقاريين في المساهمة في حل مشكلة الإسكان المزمنة بتوفير السكن الملائم للراغبين فيه، مع الارتقاء بمستواه بتوفير الخدمات الأساسية والبيئة الجمالية المحيطة به، وتنمية قيمته المادية بالتطوير والصيانة المستمرة، كما لا ينكر أحد حقهم في الربح مقابل ما قاموا به من عمل؛ ولكن وفي ذات الوقت من غير المقبول استغلال حاجة المواطنين للسكن في الرفع المستمر والجنوني لأسعار الوحدات السكنية لدرجة أن يصل سعر شقة لا تتجاوز مساحتها 65 متر مربع بتشطيب متوسط لأكثر من 2 مليون جنيه؟ أو أن تكون مصاريف الصيانة السنوية لوحدة سكنية تتجاوز 150 ألف جنيه! وتحقيق أرباح فاحشة من وراء ذلك، وقد قدر الخبير الاقتصادي د. عبد الخالق فاروق ومجموعة البحث التي عملت تحت إشرافه، تكلفة بناء وتشييد المنتجعات السكنية بجميع أنواعها وبأسعار مواد البناء السائدة طوال فترة الدراسة منذ 1980 إلى عام 2012 لتتراوح بين 100 مليار و250 مليار جنيهًا كحد أقصى، وقُدرت الأرباح التي حققتها الشركات المالكة والمنفذة لتلك المشروعات بحوالي 315 إلى 600 مليار جنيه خلال ذات الفترة1!
كما أنه من غير المقبول أيضًا أن يتعامل المطور العقاري مع ملاك الوحدات باعتبارهم منجم ذهب يحق له استغلاله عن طريق الخداع والتحايل، بموجب تضمين عقودهم بنودًا تعمل على حمايتهم وتجنبهم الوقوع تحت طائلة المسئولية القانونية، وترك المشترين بلا حماية ودون أية ضمانات2. فعدم التوازن في بنود عقود البيع على الخريطة بين حقوق وواجبات الطرفين بحيث يكون للمطور العقاري الحق في أخذ ما يريد من أموال ملاك الوحدات حالًا ومستقبلًا دون تحميل نفسه بأي مسئوليات تجاههم؛ نوع من أنواع الظلم والتطفيف المنهي عنه، لأن العقد هو الميزان بين حقوق وواجبات الطرفين، قال تعالى: "وَيْلٌ لِّلْمُطَفِّفِينَ الَّذِينَ إِذَا اكْتَالُواْ عَلَى النَّاسِ يَسْتَوْفُونَ وَإِذَا كَالُوهُمْ أَو وَّزَنُوهُمْ يُخْسِرُونَ " المطففين 1- 3. فإذا اعترض مالك الوحدة يسمع الجملة الشهيرة "العقد شريعة المتعاقدين"!
هذه القاعدة القانونية توجب على المتعاقدين تنفيذ العقد المبني على التفاوض والتراضِ ووفقًا لمبدأ سلطان الإرادة للطرفين طبقًا لمضمونه، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، ومع هذا فإن القانون المدني، أجاز للقاضي إذا حدثت حوادث استثنائية وترتب على حدوثها أن الالتزام التعاقدي صار مرهقًا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، فإنه تبعًا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المُرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلًا كل اتفاق خلاف ذلك1. كما أنه أجاز للقاضي أن يعدل في الشروط التعسفية في عقود الإذعان أو يعفي المُذعن منها وفقًا لما تقضي به العدالة، ويقع باطلًا كل اتفاق خلاف ذلك2.
في الشرع أيضًا العقد شريعة المتعاقدين، لقوله تعالى: "يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُواْ أَوْفُواْ بِالْعُقُودِ" المائدة 1، ولما رواه أبو هريرة عن النبي صلى الله عليه وسلم أنه قال: "المسلمون على شروطهم" رواه البخاري، ولأن الشريعة الإسلامية كمالٌ كلها، عدلٌ كلها، رحمةٌ كلها، حكمةٌ كلها، لم تترك الأمر على إطلاقه، وإنما حدت هذه القاعدة بضابط أساسي وهو ألا يخالف العقد أو الشرط الشرع؛ فإن خالف فلا عبرة به وهو باطل، وإن تراضى الطرفان عليه، فالتراضي لا يحل الحرام. يدل على ذلك قول النبي صلى الله عليه وسلم: "ما كان من شرط ليس في كتاب الله عز وجل فهو باطل، وإن كان مائة شرط، كتاب الله أحق، وشرط الله أوثق، ما بال رجال منكم يقول أحدهم: أعتق فلانا والولاء لي، إنما الولاء لمن أعتق" رواه مسلم. هذا الحديث الشريف المستفيض اتفق العلماء على أنه عام في الشروط في جميع العقود... بل من اشترط في الوقف أو العتق أو الهبة أو البيع أو النكاح أو الإجارة أو النذر أو غير ذلك شروطًا تخالف ما كتبه الله على عباده بحيث تتضمن تلك الشروط الأمر بما نهى الله عنه أو النهي عما أمر به أو تحليل ما حرمه أو تحريم ما أحله فهذه الشروط باطلة باتفاق المسلمين في جميع العقود3. هكذا فإنه يبطل كل شرط منافي لمقتضى العقد مثل اشتراط البائع على المشتري ألا يبيع المبيع أو لا يهبه لقوله صلى الله عليه وسلم: "كل شرط ليس في كتاب الله فهو باطل وإن كان مائة شرط" متفق عليه4. كما لا يخفى على أحد أن الظلم والغرر والتحايل واستغلال حاجة الناس للسكن لأخذ أموالهم بغير رضاهم حرام ومنهي عنه شرعًا.
ختامًا أُذكر المطورين العقاريين بأن يتقوا الله في أموال ملاك الوحدات، فالدنيا وما فيها والأموال إلى زوال، ويبقى عمل الإنسان ليُحاسب عليه في الآخرة، وليعلموا أن آخر ما نزل من القرآن قوله تعالى: "وَاتَّقُواْ يَوْمًا تُرْجَعُونَ فِيهِ إِلَى اللَّهِ ثُمَّ تُوَفَّى كُلُّ نَفْسٍ مَّا كَسَبَتْ وَهُمْ لاَ يُظْلَمُونَ" البقرة 281.
خاص_الفابيتا
الحل هو : - تطوير عقد عقاري موحد كما هي التجربة السعودية يشمل كل المطورين. - فتح حساب ضمان تودع به الاموال ...ويصرف منه بعد توقيع : المطور و البنك و ممثل وزارة الاسكان والمحاسب القانوني . - الاستفادة من تجارب الدول المتقدمة بالموضوع مثل الولايات المتحدة وغيرها ...وان لا يكون الموضوع اجتهاديا بين المطورين